（一）首部

1.判决书字号：
一审判决书：北京市密云县人民法院（2014）民字第4331号判决书。
二审判决书：北京市第三中级人民法院（2014）三中民终字第13902号判决书。

2.案由：商品房预售合同纠纷。

3.诉讼双方
原告（上诉人）：李某。
被告（被上诉人）：北京檀营房地产开发有限公司。
委托代理人：崔某，北京檀营房地产开发有限公司职员。

4.审级：二审。

5.审判机关和审判组织
一审法院：北京市密云县人民法院。
独任审判员：审判员：曹志勇
二审法院：北京市第三中级人民法院。
合议庭组成人员：审判长：张帆；审判员：万丽丽；代理审判员：胡林强

6.审结时间：
一审审结时间：2014年4月8日。
二审审结时间：2014年11月13日。

（二）一审诉辩主张

1.原告诉称
2009年10月31日，我与被告檀营房地产公司签订商品房预售合同，购买被告开发的XX小区甲X号楼X单元XX1室楼房一套，房屋总价款335 000元。合同约定"如因出卖人原因导致买受人在该商品房入住之日后730日未取得该商品房权属证书的，出卖人按总房价款每日万分之一向买受人支付违约金"。我于2010年1月2日办理了入住手续，但被告于2013年1月14日才为我办理了房屋产权证书，逾期377天。故诉至法院，请求判令：1、被告给付逾期办理房屋产权证书的违约金12 629元；2、案件受理费由被告负担。

2.被告辩称
我公司与原告李某签订商品房预售合同属实，但在2013年3月11日，我公司与原告重新签订一份《办理房产证协议》，约定将取得房屋产权证书的时间变更为该协议签订之日起12个月内，且如果在此期间为李某办理了房屋产权证书，我公司与原告之间的债权债务关系全部结清，故不同意原告的诉讼请求。

（三）一审事实和证据
北京市密云县人民法院经公开审理查明：2009年10月31日，原告李某与被告檀营房地产公司签订《商品房预售合同》一份，合同编号YXXXXX9。该合同约定："该商品房房屋坐落为密云县城后街北侧、XX路西侧XX小区甲X#住宅楼X层X单元-XX1。按照套内建筑面积计算，该商品房单价每平方米人民币4104.39元，总价款叁拾叁万伍仟元整。买受人采取下列第3种方式付款：3、贷款方式付款：商业贷款，买受人可以首期支付购房总价款的31.34%，其余价款可以向银行借款支付。如因出卖人的原因导致买受人在该商品房入住之日后730日内未取得该商品房权属证书的，则买受人有权在上述期限届满日起十五日内书面通知出卖人解除预售合同、附件。如出卖人在十五日内未收到买受人发出的解除预售合同、附件的书面通知的，则视为买受人放弃根据本条规定享有的解除合同的权利。但出卖人应继续承担买受人办理该商品房的权属证书过程中出卖人所应承担的义务。出卖人按总房价款每日万分之一向买受人支付违约金。买受人选择退房的，出卖人应当自退房通知送达之日起30日内退还买受人全部买受款，并按中国人民银行同期活期存款利率给付利息"。合同签订后，原告李某通过银行贷款方式支付完毕所有购房款。2010年1月份，原告李某办理入住手续。2013年3月11日，原告李某（乙方）与被告檀营房地产公司（丙方，甲方为北京柏诚泰安物业管理有限公司）签订一份《办理房产证协议》，该协议约定："1、甲方代丙方为乙方办理房屋产权证，乙方同意委托甲方代为办理房屋产权登记，乙、丙方商定将原商品房预售合同约定的办理房产证完成日期由商品房交付之日起730日内取得房屋所有权证书，变更为本合同签订之日起12个月内办理完毕；2、甲方向房屋权属机关申请办理房屋产权登记的费用500元不再由乙方负担。同时乙方需配合甲方，向甲方提交权属机构登记所应提交的文件及证件、购房发票、身份证等；4、在甲方将房产证办理至乙方名下时，则代表甲方代替丙方完成了该商品房预售合同产权登记条款的全部义务。乙方及丙方之间就该商品房预售合同的债权债务全部结清，乙方就该商品房预售合同不再享有诉权；5、本协议是YXXXXX9号商品房预售合同产权登记的变更，本协议与YXXXXX9号合同产权登记条款的约定不一致处，以本协议为准"。在本案审理过程中，原告李某向本院提交被告檀营房地产公司出具的书写日期为2010年1月14日的配套费，物业费、卫生费，建筑垃圾清运费三张费用收据，欲证明交房日期为2010年1月2日，但是出票时间有延迟；被告檀营房地产公司认可费用票据的内容及日期，不认可时间有延迟，最终双方确认交房日期为2010年1月14日。对于《办理房产证协议》，原告李某认为其没有看具体内容即在该协议上签字，故不认可协议的有效性。
上述事实有下列证据证明：
1、有原、被告双方的陈述，证明双方房屋买卖合同的事实。
2、商品房预售合同及购房发票,证明双方的房屋买卖关系。
3、收据三张，欲证明交房日期为2010年1月2日，但是出票时间有延迟。开庭质证时，最终双方确认交房日期为2010年1月14日。
4、办理房产证协议，证明办理房产证完成日期由商品房交付之日起730日内变更为《办理房产证协议》签订之日起12个月内。

（四）一审判案理由
北京市密云县人民法院经审理认为：原告李某与被告檀营房地产公司签订的《商品房预售合同》及《办理房产证协议》系双方当事人的真实意思表示，且不违反法律、法规的强制性规定，合法有效，双方当事人均应按照合同约定履行各自的义务。原、被告双方在2009年10月31日签订《商品房预售合同》后，又于2013年3月11日签订了《办理房产证协议》，将办理房产证完成日期由商品房交付之日起730日内变更为《办理房产证协议》签订之日起12个月内，因《办理房产证协议》签订在后，应视为对原合同内容的变更，双方应按照变更后的合同履行各自的义务。根据已查明的事实，被告檀营房地产公司于2013年1月14日为原告李某办理了房屋产权证书，并未违反《办理房产证协议》的约定。且根据《办理房产证协议》，原告李某在取得房屋产权证书后，与被告檀营房地产公司之间的债权债务全部结清。故原告李某起诉要求被告檀营房地产公司给付逾期办理房产证书违约金的诉讼请求，证据不足，本院不予支持。

（五）一审定案结论
北京市密云县人民法院依照《中华人民共和国合同法》第六十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定，作出判决：
驳回原告李某的诉讼请求。
案件受理费五十八元，由原告李某负担（已交纳）。

（六）二审情况

1.二审诉辩主张
上诉人李某诉称：按照《商品房预售合同》约定，檀营房地产公司逾期办理房产证377天，已经构成违约。李某在签署《办理房产证协议》协议时，檀营房地产公司没有告知签署协议后就放弃了逾期办证违约金，李某没有细看《办理房产证协议》的内容，该协议应当无效。请求二审法院撤销原审判决，依法改判檀营房地产公司给付逾期办理房屋所有权证书违约金12629元，并由檀营房地产公司承担本案全部诉讼费用。
被上诉人檀营房地产公司辩称：同意原审判决。

2.二审事实和证据。
二审认定事实和证据与一审认定一致。

3.二审判案理由
北京市第三中级人民法院经审理认为：当事人应当按照约定全面履行自己的义务。李某与檀营房地产公司签订的《商品房预售合同》及《办理房产证协议》系双方当事人的真实意思表示，且不违反法律、法规的强制性规定，合法有效，双方均应按照合同约定履行各自的义务。李某与檀营房地产公司于2013年3月11日签订的《办理房产证协议》对办理房产证期限进行的约定，应视为对《商品房预售合同》内容的变更，双方应按照变更后的合同履行各自的义务。檀营房地产公司于2014年1月14日为李某办理了房屋产权证书，符合《办理房产证协议》的约定，在办理完房屋产权证书后，李某与檀营房地产公司之间的债权债务全部结清。李某要求檀营房地产公司给付逾期办理房产证书违约金的诉讼请求，于法无据，本院不予支持。综上所述，李某的上诉请求没有事实和法律依据，本院不予支持。原审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。

4.二审定案结论
北京市第三中级人民法院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。

（七）解说
现实生活中，由于情况的复杂性和多变性，当事人在订立合同之初，不可能也不必要将合同的所有内容都事先作出明确的约定。在合同履行的过程中，当事人往往根据履行情况或情势变更，对涉及合同的权利义务进行一次或多次的调整。《中华人民共和国合同法》第 77 条规定：当事人协商一致，可以变更合同。它是指合同成立以后,尚未履行或者尚未完全履行之前，当事人就合同的内容达成变更的合同，包括补充合同。补充合同，简而言之，即对原合同的补充，补充也意味着变化，一般要明确约定，如果补充协议中的某项条款与原合同发生冲突时，应当以补充协议为准，但原合同明确约定不得变更的条款除外。而在合同变更中，当事人也应以变更后的内容为准进行履行。有学者认为，通常补充合同有三种情况：情况一，补充协议是想超越原合同；情况二，补充协议是想与原合同有共同的地位；情况三，补充协议是想被合并在原合同中。本案即属于第一种情况，原告李某与被告檀营房地产公司虽然在前期签订了《商品房预售合同》，但李某与檀营房地产公司在2013年3月11日签订的《办理房产证协议》系双方当事人的真实意思表示，且不违反法律、法规的强制性规定，是合法有效的，该协议中对办理房产证期限进行的约定，应视为对《商品房预售合同》内容的变更，双方应按照变更后的合同履行各自的义务。
本案的另一焦点是，李某自称没有细看《办理房产证协议》的内容便签字，故不认可该协议的有效性。那么，李某的这种说法是否构成重大误解从而产生使合同撤销（或者变更）的法律后果呢？一般情况下，重大误解由以下要件构成：当事人因为误解作出了意思表示；必须是对合同的内容发生了重大误解；误解直接影响到当事人所应享受的权利和承担的义务，有可能对误解人造成较大损失；误解是由误解方自己的过错造成的，而不是因为受到对方的欺骗或不正当影响造成的。一般情况下，误解都是由当事人的自己过失行为造成的，即由其不注意、不谨慎造成的。如果当事人具有故意或重大过失，则不能按误解处理。此处所指的重大过失，是指按照通常交易习惯当事人应该予以注意而未注意的情形。例如当事人对于对方提交的合同根本不看就签字盖章，则该当事人无权请求撤销该份合同。本案中，李某在签署与自己切身相关的《办理房产证协议》时，按照通常的交易习惯，其应该审慎签署，而其声称没有细看就签字的情况，显然不符合通常的交易习惯。故李某声称的这种情况属于其在合同订立中的重大过失，不能按照误解来处理，从而不能产生使合同撤销（或者变更）的法律后果。
（王雅静）