1、判决书
一审判决书：湖南省衡阳市蒸湘区人民法院（2014）衡蒸鹰民一初字第13号
二审判决书：湖南省衡阳市中级人民法院（2014）衡中法民一终字第132号

2、案由：房屋买卖合同纠纷

3、诉讼参加人
原告张某，女。
被告刘某，女。
被告衡阳新家园房地产中介服务有限公司。
法定代表人陈某，该公司总经理。

4、审理级别：二审

5、审判机关和审判组织
一审法院：湖南省衡阳市蒸湘区人民法院
合议庭组成人员：审判长张社生、审判员张永升、人民陪审员谢美玲
二审法院：湖南省衡阳市中级人民法院
合议庭组成人员：审判长龙巍、审判员王洪峰、审判员许建中

6、审结时间
一审审结时间：2014年5月6日
二审审结时间：2014年8月13日

1、一审诉辩主张
（1）原告诉称
原告张某诉称，2013年10月24日，原告与被告衡阳新家园房地产中介服务有限公司（以下简称新家园中介公司）就位于衡阳市蒸湘区蒸水大道48号香江水岸二期C区83栋房屋签订了《房屋委托购买协议》，协议签订当日，原告向被告新家园中介公司交纳诚意金200 000元。2013年10月26日，原告与被告刘某、新家园中介公司（以下简称二被告）就位于衡阳市蒸湘区蒸水大道48号香江水岸二期C区83栋（以下简称83栋）房屋签订了《房屋买卖及过户协议书》（以下简称房屋买卖合同）。该协议约定：原告交纳的200 000元诚意金转为定金；在2013年12月25日前办理过户手续。2013年12月19日，原、被告三方就购买的房屋到现场查看，发现位于衡阳市蒸湘区蒸水大道48号香江水岸新诚二期C区85栋（以下简称85栋）业主在与83栋房屋之间新建一层房屋，经向有关部门反映，该新建的房屋至今不能拆除。因此，被告刘某的房屋不具备签订合同时的交付条件，故请求法院判令：1、解除2013年10月26日三方签订的《房屋买卖合同》；2、二被告连带双倍返还原告定金400 000元；3、自2013年12月25日起至生效判决确认给付日止按中国人民银行同期贷款利率计付利息；4、二被告连带赔偿原告经济损失10 000元。
（2）被告辩称
被告刘某辩称，原告诉称因85栋业主的违章建筑行为造成被告刘某所有的83栋房产已不具备签订协议书时的交付条件不是事实，事实是85栋业主的违章建筑行为发生在其自家范围之内，而非发生于涉案房屋院内，85栋的违章建筑行为与涉案房屋交易无关，涉案房屋目前状态与签约时完全一致，没有任何变化，不构成原告解除《房屋买卖合同》的法定条件。《房屋买卖合同》约定原告于2013年12月25日前支付被告刘某购房款4 250 000元，不但未支付，反而以诉讼的方式放弃购买涉案房屋，其起诉解约行为构成根本违约，根据《房屋买卖合同》约定，被告刘某有权对收取的购房定金200 000元不予退还。请求法院依法驳回原告的诉讼请求。
被告新家园中介公司辩称，被告新家园中介公司在原告与被告刘某提供房屋中介服务过程中无过错，也无任何隐瞒重要事实或提供虚假情况的行为，且最终促成了双方签订《房屋买卖合同》。原告诉请被告新家园中介公司承担连带赔偿责任无事实和法律依据。恳请法院依法驳回原告对被告新家园中介公司的诉讼请求。

2、一审事实和证据
衡阳市蒸湘区人民法院经公开审理查明：刘某将其所有的衡阳市蒸湘区蒸水大道48号湘江水岸新城二期C区83栋301室毛坯房（以下简称83栋301室）委托新家园中介公司出售，并将该房钥匙交给新家园中介公司保管。2013年10月24日，张某（甲方）与新家园中介公司（乙方）签订《房屋委托购买协议》，该协议约定：甲方意向购买83栋301室，建筑面积为401平方米（最终面积以产权证为准）；业主出价为4 680 000元，甲方意向购买价格为5 060 000元（此意向购买价格包含购房款、房产证、国土证过户税费及所有手续费、中介佣金等全部费用），甲方支付乙方购房诚意金200 000元；乙方与业主谈妥上述购买价格后，甲方同意委托乙方将购房诚意金200 000元转为购房定金。协议订立后，张某于同日向新家园中介公司支付购房诚意金200 000元，新家园中介公司向张某出具收据。2013年10月25日，新家园中介公司通知张某看房，此时83栋301室与相邻的85栋之间没有建筑物。
2013年10月26日，张某（乙方）、刘某（甲方）、新家园中介公司（丙方）订立了《房屋买卖及过户协议书》，该协议约定：甲方将83栋301室（产权证为衡房权证蒸湘区字第08141135号）出售给乙方，建筑面积为401.87平方米，价款为4 450 000元；乙方支付甲方定金200 000元，在办理房屋产权转移手续前，乙方付给丙方4 250 000元，由丙方代乙方支付给甲方；房屋产权转移手续办好后，甲方应将该房屋的其他相关资料交给乙方，该房转让完毕、付清购房款后，房屋归乙方所有；乙方支付甲方定金后，如放弃购买该房屋，甲方有权不退定金，甲方拒卖此房，甲方应按乙方所交定金双倍返还；房屋产权过户税费由乙方负担（含乙方委托丙方代办的包干费用），因不可抗拒的原因导致不能履行协议，无法办理房屋产权过户手续，另行协商解决；在房屋所有权未转移乙方之前的一切债务及有关权属纠纷等事项，均由甲方负责解决，与乙方无关；如甲方原因导致不能按时交付房屋给乙方使用，甲方应按已交房款10%赔偿给乙方及相应的其他损失；因甲方原因（如查封、抵押等）导致不能按约定期限办理房屋产权过户手续，丙方对甲方的责任承担连带赔偿责任；甲乙双方约定于2013年12月25日前办理房屋产权过户手续，如其中一方不按时到场，视同违约。同日，新家园中介公司将张某支付的200 000元购房诚意金转付给了刘某。协议签订后，张某委托衡阳子琪装饰有限公司对83栋301室进行装修设计、工程预算，该公司于2013年11月22日制作了装修设计（施工）图、预算报价单，张某支付了装修设计、预算报价费用10 000元。
2013年12月19日，新家园中介公司通知张某、刘某去看房时，发现85栋业主在85栋与83栋之间违规新建一层房屋。因与85栋业主交涉未果，刘某向物业公司及衡阳市高新技术产业开发区反映并举报。同月23日，衡阳市高新技术产业开发区向85栋业主殷某某送达《整改通知》，责令其在15日内立即自行拆除48平方米违法建筑并清理施工现场，逾期将强制拆除。因上述新建房屋至今未拆除，张某遂提起诉讼。
另查明，85栋西面与83栋东面之间空地宽为6.4米，南北长为14.6米，中间线设有防护栏杆，距85栋为4.4米，距83栋为2米。85栋业主新建一层房屋后，85栋西面与83栋东面之间间距为3.2米。83栋房屋东面墙体第一层有窗户。
上述事实有以下证据证明：
当事人陈述、《房屋委托购买协议》、《房屋买卖合同》、收据、图片、设计成果及预算书、录音资料、证人万艳的证言等。

3、一审判案理由
湖南省衡阳市蒸湘区人民法院根据上述事实和证据认为：关于《房屋买卖及过户协议书》是否可以解除问题，83栋301室位于高档住宅小区，张某购买该房屋居住，其中包含房屋通风采光、空地绿化等周边环境。本案《房屋买卖及过户协议书》签订时，85栋与83栋之间绿化空地上没有建筑物，在协议履行过程中，85栋业主在中间护栏内违章建设房屋，既破坏了整个住宅小区的规划和格局，造成居住环境的降低，又对83栋房屋东面通风采光造成影响，即使该违章建设房屋被拆除，张某入住后与85栋业主之间的关系难以和睦，同时，该房屋是否可以拆除，何时拆除难以确定，张某购买涉案房不能按时收房入住，不能实现合同预期目的。根据《中华人民共和国合同法》第六条"当事人行使权利、履行义务应当遵循诚实信用原则"以及《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十六条"合同成立以后客观情况发生了当事人在订立合同时无法预见的、非不可抗力造成的不属于商业风险的重大变化，继续履行合同对于一方当事人明显不公平或者不能实现合同目的，当事人请求人民法院变更或者解除合同的，人民法院应当根据公平原则，并结合案件的实际情况确定是否变更或者解除"的规定，因此，对张某提出解除《房屋买卖及过户协议书》的请求，应予以支持。
关于刘某是否应当双倍返还张某支付的购房定金、利息及赔偿经济损失10 000元的问题，《房屋买卖及过户协议书》约定"乙方支付甲方定金后，放弃购买该房屋，甲方有权不退定金。甲方拒卖此房，甲方应按乙方所交定金双倍返还给乙方"，《房屋买卖及过户协议书》至今不能履行是因案外人在83栋与85栋房屋中间护栏内一侧加建房屋所致，双方当事人均不存在违约之事实，故不适用约定的定金罚则。《房屋买卖及过户协议书》解除后，刘某应返还购房定金，对张某要求刘某支付购房定金利息的请求不予支持。张某支付购房定金后，新家园中介公司带其看房，张某委托他人进行装修设计并编制工程预算符合常理。衡阳子琪装饰有限公司已完成了房屋装修设计、工程施工预算报价，虽然未开正式收据，但其承收取张某装修设计费10 000元。鉴于《房屋买卖及过户协议书》不能履行不可归责于张某、刘某，故刘某应酌情补偿张某损失5 000元。
关于新家园中介公司是否应承担责任的问题，根据《房屋买卖及过户协议书》的约定，只有因甲方原因（如查封、抵押等）导致不能按约定期限办理房屋产权过户手续，新家园中介公司才承担连带赔偿责任，而《房屋买卖及过户协议书》不能履行并不是刘某自身原因造成的，故对张某提出新家园中介公司在本案中承担连带赔偿责任的请求，应不予支持。

4、一审定案结论
湖南省衡阳市蒸湘区人民法院依照《中华人民共和国合同法》第五条、第六条、第九十四条第（四）项、第九十七条、第一百零七条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十六条之规定，判决：一、解除原告张某与被告刘某、被告衡阳新家园房地产中介服务有限公司于2013年10月26日签订的《房屋买卖及过户协议书》；二、被告刘某返还原告张某购房定金200 000元；三、被告刘某补偿原告张某的损失5 000元；四、驳回原告张某其他诉讼请求。上述第二、三项，被告刘某于本判决生效之次日起5日内履行完毕；如果未按本判决指定期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费7 450元，由原告张某负担3 075元，被告刘某负担4375元。

1、上诉人（原审原告）诉称
张某上诉称：因案外人的过错造成刘某不能按照签订《房屋买卖及过户协议书》时房屋的状态进行交付，造成合同不能履行，刘某已构成根本违约，应按约定双倍返还定金并承担10 000元的赔偿责任；在《房屋买卖及过户协议书》约定的房屋交付时间之后，双方不能达成新的协议，刘骏没有双倍返还定金，对张某造成了资金占用损失，应从2013年12月25日起按银行同期贷款利率支付利息。请求撤销原判，判决刘某双倍返还定金400 000元，并计算从2013年12月25日至判决确认给付之日的银行同期贷款利息；判决刘某赔偿经济损失10 000元。

2、上诉人（原审被告）诉称
刘某上诉称，原审认定张某支付装修设计、预算报价费用10 000元没有充分证据支持，房屋还未到约定的交付时间，刘某也没有同意装修，张某私自委托装修设计，相关费用应当自行承担。原审适用"情势变更"原则判决解除合同违反法律规定，判决解除合同的理由不能成立。请求撤销原判，驳回张某的诉讼请求。
3、答辩情况
针对刘某的上诉，张某答辩称，其支付装修设计、预算报价费用10 000元是事实，原审适用情势变更于法有据，判决解除协议是正确的。
针对张某的上诉，刘某答辩称，其没有违约行为，张某起诉没有事实和法律依据，应当予以驳回。
原审被告新家园中介公司未发表答辩意见。