（一）首部

1．判决书字号
一审判决书：北京市通州区人民法院（2012）通民初字第8662号民事判决书
二审判决书：北京市第二中级人民法院（2012）二中民终字第14892号民事判决书

2．案由：确认合同无效纠纷

3．诉讼双方
原告（被上诉人）张某1。
原告（被上诉人）袁某。
二原告共同委托代理人贺华敏，北京市东友律师事务所律师。
二原告共同委托代理人曹某。
被告（上诉人）李某。
被告（上诉人）曲某。
二被告共同委托代理人张某2。
二上诉人之委托代理人于国庆，北京市中凯律师事务所律师。

4．审级：二审

5．审判机关和审判组织
审判机关：北京市通州区人民法院
代理审判员：孙之智。
二审法院：北京市第二中级人民法院。
合议庭组成人员：审判长赵文军，代理审判员周梦峰、李淼。

6．审结时间
一审审结时间：2012年8月3日。
二审审结时间：2012年10月10日。

（二）一审诉辩主张

1.原告张某1、袁某诉称：
原告张某1曾向被告曲某借款，后因客观原因原告未能按时全部一次性清偿，双方就此产生纠纷。在未经原告同意确认的情况下，被告李某、曲某串通，签订了房屋买卖合同。被告曲某将属于原告所有的位于北京市通州区安顺北里21号楼1－401号房屋卖给被告李某，并于2012年3月28日办理过户。在原告毫不知情，未经原告签字确认的情况下，二被告即对原告的上述房屋进行买卖，二被告的行为严重侵害了原告的合法权益，现要求判决二被告之间签订的房屋买卖合同无效；诉讼费用由被告承担。

2.被告李某辩称：
我方是善意取得该处房产，我方享有本案诉争房屋的所有权，原告的主张不能成立。二原告委托曲某卖房，并经过了公证，故原告所述"私自"、"串通"不属实。我方支付款项方式没有违反法律规定。我方没有查看房屋的情况不属于过错，不是恶意取得。原告主张二被告恶意串通没有依据，故不同意原告的诉讼请求。

3.被告曲某辩称：
我方出售本案诉争房屋以及办理产权过户、权属登记等事宜，系经过二原告委托的行为，该委托书已经经过北京市东方公证处公证。我方依据公证书取得代理人的身份，有权出卖房屋，我方与原告之间有债权债务关系，有权收取房款。故不同意原告的诉讼请求。

（三）一审事实和证据
北京市通州区人民法院经公开审理查明：原告张某1、袁某系夫妻关系。坐落在北京市通州区安顺北里21号楼1－401的房屋（以下简称诉争房屋）原来登记在张某1名下，该房屋建筑面积155.30平方米，所在层数为4层。2011年10月20日，张某1、袁某（委托人）与曲某（受托人）在北京市东方公证处签订《委托书》并办理了公证。委托内容载明：委托人双方为夫妻。根据京房权证通私字第0613480号《房屋所有权证》，诉争房屋的房产，产权登记人为张某1。现委托人共同委托曲某作为代理人办理上述房产的提前还款以及解除抵押、注销和出售事宜。并全权代表我们办理如下事项：提前还清上述房产的贷款，解除抵押；在解除抵押，取得房产证后，代为办理上述房屋的有关出售及产权转移过户、权属登记、税务登记等相关一切手续（包括签订买卖合同和网上签约手续）;代为确定卖房价格，代收卖房款并签署相关文件等。委托期限为2011年10月20日至2012年4月19日止。受托人无转委托权。委托书还约定了其他内容。委托书签订后，曲某出资替张某1、袁某提前还清上述诉争房屋的贷款，并于2012年1月16日办理了按揭贷款的注销手续。
另查，曲某作为张某1（出卖人）的委托代理人与李某（买受人）签订《存量房屋买卖合同》，约定：出卖人将诉争房屋出售给李某，该房屋成交价格为94万元。买受人向出卖人支付定金5万元，定金支付方式为直接支付给出卖人，支付日期为2012年1月15日。合同还约定了其他内容。但是，这份合同中没有约定房屋交付条款、违约责任条款和权属转移登记条款。本合同中出卖人的委托代理人曲某在合同上注明的签订时间为2011年1月18日，而买受人李某在合同上注明的签订时间为2012年3月27日。李某在买房过户前没有到诉争房屋进行实地勘察。2012年3月27日，诉争房屋登记在李某名下。2012年3月28日，案外人段洪彬代李某领取房屋权属证书。本案诉争房屋现仍由张某1、袁某居住使用。
经询问，原告表示，如果二被告之间签订的房屋买卖合同被判决无效，对于合同无效的后果，其保留权利另行解决。
庭审中，曲某表示出卖人一栏签订时间是其填写，但因笔误写为2011年1月18日。二被告称合同实际签订日期为2012年3月27日。庭审中，李某、曲某表示：本案诉争房屋是先办理的房屋产权过户手续，在领取房屋产权证的当天李某一次性给付曲某房款94万元现金。
上述事实，有下列证据证明：
1.原告从北京市通州区住房和城乡建设委员会调取的关于诉争房屋的房屋产权档案复印件。该证据证明两项内容：诉争房屋原来登记在张某1名下，后被曲某出售给李某，并变更登记在李某名下；在曲某与李某签订的《存量房屋买卖合同》存在多处重大疑点：两人在合同上签字日期的年月日均不相同；合同未约定逾期交房和逾期付款的违约责任；合同未约定权属转移登记的日期和违约责任。
2.被告曲某举证的《公证书》一份。该证据证明2011年10月20日原告张某1、袁某委托曲某卖房并办理公证一事属实。但委托书没有写明委托卖房的具体价款。
3.被告李某举证的《房屋所有权证》一份。该证据证明诉争房屋于2012年3月27日变更登记在李某名下。
4.当事人陈述。庭审笔录记录了被告曲某和李某回答法庭询问的内容，该证据证明曲某与李某的卖房交易存在多处严重违反日常生活经验法则的情节：李某在买房过户前没有到诉争房屋进行实地勘察就签订合同并过户；买房款94万元系现金交易；曲某在没有收到任何房款、甚至没有按照合同约定收到定金的情况下就先将房屋过户给李某；在房屋没有重大质量问题或者其他不利因素的情况下，房屋交易价格明显低于当时的市场价格。

（四）一审判案理由
北京市通州区人民法院经审理认为：恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益的，合同无效。张某1、袁某委托曲某出售争议房屋，作为受托人，曲某应当本着诚信原则，尽力勤勉地履行义务。但是，曲某将争议房屋出售给李某的整个过程存在重大疑点，严重违背日常生活经验法则。一是存量房屋买卖合同的两个签订日期严重不符，故曲某所述的笔误，本院不予采信。二是李某在买房过户前没有到争议房屋进行实地勘察就签订合同并过户，而且，买房款94万元系现金交易。三是先过户再付款。曲某称与李某没有关系，但却在没有收到任何房款、甚至没有按照合同约定收到定金的情况下将房屋过户给李某，这也不符合正常逻辑。四是在房屋没有重大质量问题或者其他不利因素的情况下，房屋交易价格明显低于当时的市场价格。因此，曲某将争议房屋出售给李某的行为，属于恶意串通，严重损害了张某1、袁某的合法权益，故对于张某1、袁某的诉讼请求，本院予以支持。被告曲某、李某的辩解意见，缺乏事实和法律依据，本院不予采信。张某1、袁某表示对于合同无效的后果，其保留权利另行解决，本院不持异议。

（五）一审定案结论
北京市通州区人民法院依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第（二）项之规定，作出如下判决：
确认被告李某和被告曲某作为原告张某1、袁某的委托代理人签订的关于北京市通州区安顺北里21号楼4层1单元401房屋的《存量房屋买卖合同》无效。
案件受理费三十五元，由被告李某、曲某分别负担十七元五角，均于本判决生效之日起七日内交纳。

（六）二审情况

1.二审诉辩主张
上诉人李某诉称：我与张某1、袁某的房屋买卖，是根据其二人对曲某的委托合同关系，委托书亦经公证。我按照合同约定全面履行了自身义务，支付了价款，买卖行为并无不当。我对涉案房屋对价94万元，是鉴于房市行情和张某1、袁某拒绝开门让看房及其对曲某欠债的多重考虑，不属于明显不合理的低价。实际上在交易前，曲某为领我看房，曾多次给张某1、袁某打电话，但对方拒接，到家看房敲门也不开，导致买受人勘察不得，原判认定我与曲某恶意串通，缺乏依据。故请求：撤销原判，改判驳回张某1、袁某的全部诉讼请求。
上诉人曲某诉称：我与张某1、袁某之间订立委托合同关系，系基于其二人长期不能清偿所欠债务，其为对我清偿债务，以公证形式授权我代为出卖涉案房屋。我依据经公证的委托书的约定全面履行了自己的义务，代理行为并无不当。委托书中明确约定了我可代为确定卖房价格，而我所确定的交易价款94万元系基于张某1、袁某的授权和市场行情考虑。原判认定交易价格明显过低，缺乏事实支持。同时，在我与李某交易前，为领其看房，曾多次给张某1、袁某打电话，但对方拒接，到家看房敲门也不开，导致买受人勘察不得，原判认定我与李某恶意串通，缺乏依据。故请求：撤销原判，改判驳回张某1、袁某的全部诉讼请求。
被上诉人张某1、袁某辩称：我们同意原判，原判认定事实清楚，适用法律正确，应予维持，不同意曲某和李某的上诉请求。

2.二审事实和证据
北京市第二中级人民法院经审理，确认一审法院认定的事实和证据。另经询问，曲某与李某均认可双方之间仅签订一份《存量房屋买卖合同》，即本案已提交的书证。

3.二审判案理由
北京市第二中级人民法院经审理认为：恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益的合同当属无效。本案中，曲某与李某所陈述的交易过程具有以下特点：第一、根据曲某代张某1与李某签订的《存量房屋买卖合同》，其中有关房屋交付、产权过户等主要合同义务的履行时间未予明确；第二、本案《存量房屋买卖合同》所载买卖双方的签字日期相隔时间已逾一年，且二日期的年、月、日均不相同，与一般的书写笔误存在明显区别。第三，根据李某与曲某的陈述，李某于领取产权证当日以现金方式一次性向曲某支付了94 万元房款，但对于支付此数额较大款项的事实，仅有其二人的陈述予以证明，其二人亦未提供上述款项来源或走向的相关记录；第四、李某与曲某均称双方并无任何亲友关系，但曲某在未收到任何房款，且李某未按双方合同约定支付定金的情况下，仍协助李某将涉案房屋过户至其名下；第五、李某在交易过程中始终未实地勘察涉案房屋。从一般常理理解，如房屋交易过程中出现上述现象的某一点，尚可解释为个案的特殊性。但诸如本案一并出现在同一交易过程中，难以偶然性自圆其说，实属不符合交易习惯并有悖常理。原审法院综合考虑本案案情，并结合双方交易价格，认定李某与曲某之间的交易过程严重违背生活经验法则，并据此认定双方之间存在恶意串通、损害张某1与袁某合法权益的情形，处理并无不当，本院予以确认。
至于曲某与李某的其他上诉理由，应当指出：曲某受张某1、袁某之委托，代其二人出售涉案房屋，受托人曲某在处理委托人事务时，应以维护委托人利益为原则，并在遵循诚实信用原则的基础上，尽力勤勉地履行义务。曲某虽以其与张某1、袁某另有债务纠纷，以及委托合同约定了其有权代为确定价格为由予以辩解，但代理人为代理行为，始终应善意诚信地以为被代理人处理事务为目的。若曲某认为其与张某1、袁某另有纠纷，可通过包括诉讼在内的合法途径解决，而不能借代理之名解决双方纠纷或为自身谋取利益，此行为与法律创设代理制度的立法本意相悖甚远，亦属滥用代理权之行为。故曲某的上诉理由，本院不予采信。而李某的上诉理由中，其自陈在拟定价格过程中已考虑到张某1、袁某拒绝让其实地勘察房屋，以及曲某与张某1、袁某另有债务纠纷的因素，并称其未勘察房屋系由张某1、袁某拒接电话、拒不开门所致。故即使曲某持有张某1、袁某的授权委托书，但李某此时亦应对涉案房屋产权人的态度产生认知，并对曲某的行为是否损害他人利益形成合理怀疑。在此情况下，李某未与产权人进一步核实，反而与曲某继续交易，放任可能导致的损害发生。此事实亦可印证原判对其存在主观恶意的认定。据此，李某的上诉理由，本院亦不予采信。

4.二审定案结论
北京市第二中级人民法院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条第一款第（一）项之规定，作出如下判决：驳回上诉，维持原判。
一审案件受理费三十五元，由李某负担十七元五角（于本判决生效之日起七日内交纳），曲某负担十七元五角（于本判决生效之日起七日内交纳）；二审案件受理费七十元，由李某负担三十五元（已交纳），曲某负担三十五元（已交纳）。

（七）解说
我国合同法第五十二条规定了导致合同无效的五种情形，其中第二项规定为"恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益"。这一无效情形由主观和客观两个要件构成。主观要件为恶意串通，即当事人双方具有共同目的，希望通过订立合同损害国家、集体或者第三人的利益。它可以表现为双方当事人事先达成协议，也可以是一方当事人作出意思表示，对方当事人明知其目的非法而用默示的方式接受。它可以是双方当事人相互配合，也可以是双方共同作为。客观要件是双方订立的合同导致了损害国家、集体或者第三人利益的后果。
恶意串通是通谋后的非法行为，具有主观恶意性、客观隐秘性和行为非法性三个特点。在当事人否认自己的行为属于恶意串通的情形下，法官必须根据已有证据来认定行为人的行为是否符合恶意串通的构成要件。那么，法官以什么样的标准来衡量当事人的客观行为在主观上是恶意串通的呢？众所周知，主观上的恶意往往伴随着客观上的反常。如果主观上没有恶意，那么，客观上就完全可以按照正常程序进行，无须违反常情常理的行为。当然，社会生活纷繁复杂，如果当事人有一种、两种反常的行为，或许是恶作剧，或许是情势所迫，未必构成恶意串通。因此，笔者以为衡量当事人的客观行为在主观上是否构成恶意串通，一个重要的认定标准是当事人的行为是否严重违反日常生活经验法则。这里强调一点，即必须是"严重违反"。
有学者认为："经验法则是人类以经验归纳抽象后所获得的关于事物属性以及事物之间常态联系的一般性知识或法则，它是在人类长期生产和生活实践中形成的客观存在的不成文法则。"虽然《民事诉讼法》没有关于经验法则的规定，但是，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第九条第一款第（三）项规定：根据法律规定或者已知事实和日常生活经验法则能推定出的另一事实，当事人无需举证证明。这一规定首次明确了经验法则在事实认定中的作用。经验法则在事实认定中有以下几种作用，决定证据能力；决定证据的证明力；推理作用；引导当事人举证、质证等。
虽然经验法则具有上述多种作用，但是，经验法则也具有自身的局限性，突出表现为经验法则具有盖然性、相对性、地域性和时效性的特征。也就是说，如果机械地适用经验法则来判案，则可能误伤善意行为人，也可能放纵恶意行为人。因此，在司法实践中适用经验法则具有一定的局限。因此，法官必须充分发挥主观能动性，严格按照法律规定的证据规则，坚持以经验法则为基础的自由心证来认定事实，做到不枉不纵。法官在具体适用经验法则时，必须考虑经验法则与待证事实之间的关系。经验法则反映的是一般情况下、通常情况下事物的性质或事物间关系的一种可能性。在将经验法则适用于具体案件时，必须考虑该案件中的证据是否有什么特殊情况。
本案中，被告曲某和李某的房屋交易存在六种违反日常生活经验法则的情形，一是售房价格明显低于市场价格，二是合同的主要条款缺失，三是大额交易不转账而是现金交易，且无法说明资金来源或走向，四是先过户再付款，五是买房前未实地勘察房屋，六是合同上的两个签订日期严重不符。至于第三种情形，法律确实没有规定买卖房屋必须通过银行转账或者使用支票，也没有禁止使用大额现金进行交易，因此，曲某和李某的行为可称作经验法则的例外，可以存疑，也可以认为属于特殊情况，尚没有达到让法官认定二人恶意串通的程度。但是，上述第二、四、五种情形则属于严重违反日常生活经验法则的情形，现实生活中几乎不可能存在这种情形，已经足以使法官产生内心确信认定二人的行为属于恶意串通。
综上，被告曲某和李某的房屋买卖行为严重违反生活经验法则，该二人的辩解不符合常情常理，难以令人置信。全面考虑二人的言行，可以认定该二人关于涉案房屋的买卖行为系恶意串通的行为，应当认定无效。一审、二审法院的判决是正确的。
（孙之智）