（一）首部

1.判决书字号
一审判决书：北京市朝阳区人民法院(2012)朝民初字第16299号判决书。
二审判决书：北京市第二中级人民法院（2012）二中民终字第16191号判决书。

2.案由：房屋买卖合同纠纷。

3.诉讼双方
原告（上诉人）：张某。
委托代理人：李刚，北京市浩东律师事务所律师。
被告（被上诉人）：沈某。
委托代理人：郭某。

4.审级：二审。

5.审判机关和审判组织
一审法院：北京市朝阳区人民法院。
合议庭组成人员：审判长：石海朝；代理审判员：蔡峰、徐永飞。
二审法院：北京市第二中级人民法院。
合议庭组成人员：审判长：赵文军；代理审判员：周梦峰、洪伟。

6.审结时间
一审审结时间：2012年9月14日。
二审审结时间：2012年10月26日。

（二）一审诉辩主张

1.原告（上诉人）张某诉称
2011年6月3日，我与沈某签订北京市存量房屋买卖合同，约定沈某将北京市朝阳区雅成二里19号楼1单元2303号房屋出售给原告。当日原告支付沈某现金2.6万元，2011年6月7日，原告转账支付沈某2.4万元。后原告获知本人为天津市户籍，无法办理房屋买卖过户，故诉至法院，要求解除房屋买卖合同，判令沈某返还5万元购房款。

2.被告（被上诉人）沈某辩称
不同意退还原告5万元定金，要求按照合同适用定金罚则。

（三）一审事实和证据
北京市朝阳区人民法院经公开审理查明：2011年6月3日，张某（乙方）和沈某(甲方) 签订《北京市存量房屋买卖合同》，约定张某购买北京市朝阳区雅成二里19号楼1单元2303号房屋，总价款240万元，张某支付沈某定金5万元。买卖合同签订后，张某支付沈某定金5万元。张某签订买卖合同当日，签署了《购房承诺书》，明确知晓《国务院办公厅关于进一步做好房地产市场调控工作有关问题的通知（国办发[2011]1号）》，《北京市人民政府办公厅关于贯彻落实国务院办公厅文件精神进一步加强本市房地产市场调控工作的通知（京政办发[2011]8号）》，《北京市住房和城乡建设委员会关于落实本市住房限购政策有关问题的通知（京建发[2011]65号）》。现张某以其不符合购房资格为由要求解除房屋买卖合同并返还5万元。
上述事实有下列证据证明：
1.《北京市存量房屋买卖合同》，证明原被告之间房屋买卖关系。
2.《购房承诺书》，证明原告知晓相关政策。
3．收款凭证，证明双方履约情况。

（四）一审判案理由
北京市朝阳区人民法院经审理认为：张某与沈某签订的《北京市存量房屋买卖合同》是双方真实意思表示，应严格遵守。根据张某签署《购房承诺书》的事实，可以认定其对国家和北京市限购政策是知晓的，可以且应该根据限购政策判断是否符合在北京市购买房屋的条件，但由于张某故意隐瞒相关事实导致买卖合同无法继续履行，其无权要求被告返还定金。由于买卖合同因张某违约无法继续履行，本院予以解除。

（五）一审定案结论
北京市朝阳区人民法院依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、第一百一十五条之规定，作出如下判决：
一、解除原告张某与被告沈某二〇一一年六月三日签订的《北京市存量房屋买卖合同》
二、驳回原告张某的其他诉讼请求。
案件受理费1050元，由原告张某负担（已交纳）。

（六）二审情况

1.二审诉辩主张
上诉人（原审原告）张某以其是天津市退休职工，长期生活在天津，没有义务了解北京市的地方性法规及政策；《购房承诺书》属于格式合同，应属无效，且根据该承诺书，也得不出其承诺自己符合购房条件的结论，原判认定其故意隐瞒相关事实导致买卖合同无法继续履行，属认定事实错误，依据理由牵强，请求二审法院撤销原判，依法改判支持其原审诉讼请求。
被上诉人（原审被告）沈某同意原判。

2.二审事实和证据
北京市第二中级人民法院经审理查明的事实与一审法院查明的事实一致。

3.二审判案理由
北京市第二中级人民法院经审理认为：依法成立的合同对当事人具有法律拘束力，双方均应严格按照合同行使权利、履行义务。本案中，张某虽辩称其并非北京市户籍人口，并不了解北京市的相关政策规定。但其拟购买的房屋位于北京市行政区划范围之内，张某作为房屋买卖合同的买受人，应对其自身是否具备履行合同的能力与资格尽到必要的审查与注意义务。同时，根据张某签署的《购房承诺书》，其已明确承诺符合相关限购政策规定的购房资格。现张某自认其不符合购房资格，并以此为由要求解除合同，应认定双方合同未能继续履行系由张某单方原因所致，故其无权要求返还定金。原审法院在判令解除合同的基础上适用定金罚则，处理正确，本院予以确认。

4.二审定案结论
北京市第二中级人民法院依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条第一款第（一）项之规定，作出如下判决：
驳回上诉，维持原判。
一审案件受理费1050元，由张某负担（已交纳）；二审案件受理费1050元，由张某负担（已交纳）。

（七）解说
1．案件背景
近几年为抑制房价过快上涨，切实解决城镇居民住房问题，国务院不断出台一系列调控政策，各地根据国务院调控政策出台了一系列细化方案。上述政策出台对有效遏制投资投机性购房，促进房地产市场平稳健康发展和保障民生起到了重要作用，亦对房屋买卖当事人利益产生重大影响。如何处理限购政策导致的房屋买卖合同纠纷，衡平利益，合理区分限购政策免责与违约责任承担，保障交易秩序，维护诚实信用原则，规范并指引社会行为，成为审判工作的难点。北京市人民政府办公厅2011年2月15日下发了《关于贯彻落实国务院办公厅文件精神进一步加强本市房地产市场调控工作的通知》（以下简称"京十五条"），对居民家庭在北京市购买住房的资格限制及限购套数等问题做出规定。本文就结合 "京十五条"对购房人资格限制而导致的本案就如何处理上述问题做简要分析。
2．限购政策与合同效力。
（1）限购政策与合同无效；
审判实践中，有些当事人以限购政策实施导致不符合购房资格要求确认合同无效。购买人不具有某地户口或缴纳社会保险、个人所得税不足一定年限，或首付比例的提高导致不符合购房资格或无力购买房屋，是否可以要求确认合同无效呢？
根据《合同法》的精神，合同有效是原则，合同无效是例外。合同无效的条件有严格限制。根据《合同法》和最高人民法院司法解释，违反法律和行政法规导致合同无效仅限于全国人大及常委会制定的法律和国务院制定的行政法规，不得以地方性法规、行政规章为依据，且强制性规定仅限于效力性强制性规定。限购政策并不属于法律和行政法规范畴，故不能作为合同无效的理由。
（2）限购政策与合同解除；
限购政策能否作为解除房屋买卖合同的理由应根据限购政策的内容和合同的约定来确定。除协议解除和符合约定解除条款外，合同解除一般必须以合同目的无法实现为条件。故当事人就解除房屋买卖合同无法达成一致意见时，如限购政策并未达到不能使合同不能继续履行无法实现合同目的的程度，就不能解除合同，以维护交易秩序，如果限购政策导致合同目的不能实现，则可以解除合同。本案中，由于原告并非北京市居民，亦无法提供相应的连续满五年的缴税凭证或社保记录，不具有购房资格，无法获得房屋所有权以实现合同目的，故原告要求解除房屋买卖合同获得了法院支持。
3．限购政策免责与违约责任承担。
合同解除与违约责任免除不能划等号，限购政策导致合同解除，并不能必然免除违约责任的承担。
（1）限购政策不属于不可抗力；
《合同法》第一百一十七条规定："因不可抗力不能履行合同的，根据不可抗力的影响，部分或者全部免除责任，但法律另有规定的除外。"那么限购政策是否属于不可抗力成为免责事由呢？不可抗力是指不能预见、不能避免并不能克服的客观情况，预见性是不可抗力的一个判断标准。我国对房地产市场调控经历了一个从限贷到限购逐步强化的过程，并不是一步到位不能预见的，因此，限购政策不能作为不可抗力，成为法定免责事由。
（2）限购政策并不必然免责；
由于限购政策并不属于不可抗力，故限购政策导致合同解除并不必然免责。具体来分析，单纯因限购政策实施导致合同目的无法实现导致合同解除，无需承担违约责任，因为双方均无违约行为。但如果合同订立、履行过程中，一方违约而触犯限购政策导致合同目的无法实现而解除合同不能免除违约责任，比如恶意拖延付款时间或过户时间，导致触犯限购政策；再比如恶意通过中断缴纳社会保险或所得税而使购房资格丧失。具体到本案中，表面上是原告不符合购房条件而导致合同目的无法实现，但实质上是由于原告在应知或明知不符合购房条件下，仍然签订买卖合同的行为导致合同目的无法实现，这种行为属于违约，故原告不能免除违约责任。
4．法理学思考--诚实信用信守与维护是社会进步的基石。
除少数房屋买卖双方均无违约行为案件外，法院受理的因限购政策引起房屋买卖纠纷案件，大致可分两类，即出售房屋后房价大幅上涨出卖人诉诸法院，或购买房屋后房价大幅下跌买受人诉诸法院。两类案件表面上是以国家限购政策为借口要求解除合同，实质上是诚实信用的缺失。诚实信用是社会稳定并进步的基石，是司法机关必须维护的准则。所以民事主体来进行民事活动时，必须信守诚实信用，不能见利尔忘义，否则其行为不会受到法律保护。司法机关是严格按照诚实信用对纠纷进行处理，以个案指引社会，保证社会公平、正义的，任何人违反了诚实信用，是要承担相应法律责任的，就如本案原告一样。
（ 石海朝）