（一）首部

1．判决书字号：浙江省诸暨市人民法院（2012）绍诸枫民初字第311号。

2．案由：房屋买卖合同案。

3．诉讼双方
原告（反诉被告）：杨某。
委托代理人：梁火根，诸暨市枫桥法律服务所法律工作者。
被告（反诉原告）：王某。
委托代理人：王某2，系被告王某之女。
第三人：周某。
委托代理人：冯乐灿，诸暨市枫桥法律服务所法律工作者。

4．审级：一审。

5．审判机关和审判组织
审判机关：浙江省诸暨市人民法院。
独任审判：代理审判员：韩华。

6．审结时间：2012年11月30日。

（二）诉辩主张

1．原告杨某诉称：原告经人介绍于2010年1月22日购买了被告坐落于枫桥镇大干溪村王村XX村上新屋平房四间，建筑面积179.71平方米〔以诸集建（92）字第12-1643号集体土地建设用地使用证为凭〕，房款计人民币70000元，在签约时当场付清。根据原、被告购房契约中第四条之约定，房产以后过户审批、翻建包括过户前后纳税缴款等手续及一切费用均与被告无涉，由原告自负，被告应予协助办理。原告购房后曾到有关部门去办理过户手续，但根据农村私房买卖的有关规定，无法办理过户登记手续，给原告造成较大的经济损失。现原告起诉，要求确认原、被告的房屋买卖合同无效，原告退还房屋，被告返还购房款70000元并承担房屋装修费20000元。审理中，原告增加诉讼请求：要求被告支付购房款70000元自合同签订日起至实际付清日止按月息1分半计算的利息。

2．被告王某辩称：其可以接受合同无效、退还款项；其在签订合同之前不了解过户手续，因此在主观上没有过错。现被告提起反诉，要求判令：（1）原告将本案所涉房屋恢复至合同签订前的原样，包括小竹林等所有格局，由此产生的一切费用由原告承担；（2）原告返还被告在签订合同时交付的诸集建（92）字第12-1643号集体土地建设用地使用证的原件、户口薄复印件、身份证复印件等证件；（3）原告支付被告一年半的房屋使用费12000元；（4）原告赔偿被告在合同签订后丧失与他人另订合同机会所蒙受的损失10000元；（5）原告赔偿被告精神损失费8000元。审理中，被告将反诉请求（3）变更为：原告支付被告自合同签订之日起至房屋返还日止按每年8000元计算的房屋使用费。

3．第三人周某辩称：（1）原、被告及第三人发生房屋买卖是事实，建筑面积也是对的，但买受人应该是原告和第三人，原告想独吞房款，第三人与原告享有同等的权利，故参加诉讼；（2）在房屋买卖中，房款70000元是第三人直接支付给被告的，不是原告支付。第三人付清房款后，被告将土地使用证、房屋买卖契约及被告的户口薄复印件、身份证复印件等交给了第三人；（3）房屋买卖后，第三人对房屋进行了翻修，实际该房屋也由第三人使用和收益。现第三人提出独立的诉讼请求，要求确认买卖合同无效，若法院判决原告及第三人返还房屋，被告返还房款，则第三人与原告享有同等的权利。

4．原告杨某针对第三人周某的诉讼请求辩称：第三人无理由也无事实参加本案诉讼，其提出享有房屋的权利无依据；房款70000元是原告支付给被告的，关于土地使用证等证件，系第三人在原告家打工时从原告处拿走的，不是原告给第三人的；第三人也没有参与房屋的翻修，关于房屋租赁收益，系原、被告在诉讼期间，第三人擅自将房屋租赁给他人，收益房租款，对此原告保留诉讼权利；第三人既没有出资也不是原告的妻子或家庭共有人，故第三人的主张缺乏事实依据。

5．被告王某针对第三人周某的诉讼请求辩称：其与原告的纠纷与第三人无关，同意原告的上述答辩意见。

（三）事实和证据
浙江省诸暨市人民法院经公开审理查明：被告王某系诸暨市枫桥镇大干溪村集体经济组织成员，其在该村王村XX村上新屋拥有平房四间，该平房建筑占地面积为179.71平方米，地号为29－08－243，于1992年12月1日颁发诸集建（92）字第12-1643号集体土地建设用地使用证，该证"土地使用者"一栏登记人为王某。2010年1月22日，原告杨某与被告王某签订《房屋买卖契约》，约定被告将上述房屋以70000元的价格转让给原告。同日，被告将上述房屋，连同集体土地建设用地使用证原件、王某的户口薄和身份证复印件交付于原告，原告则付清全部房款。后讼争房屋由第三人出租他人。另，原告杨某并非诸暨市枫桥镇大干溪村集体经济组织成员。现上述房屋的权属仍登记在被告王某名下。审理中，原告以暂时无法提供房屋修理费的票据为由，对修理费在本案中不予主张，要求另行处理。
上述事实有下列证据证明：
原告提交的证据：
1．房屋买卖契约。
2．土地登记审批表等复印件。
第三人提交的证据：
3．房屋买卖契约、集体土地建设用地使用证原件、王某的身份证和户口薄复印件各。
4．租房协议。
5．资产评估报告书。
6．评估费发票。

（四）判案理由
浙江省诸暨市人民法院根据上述事实和证据认为：
1、本案纠纷系房屋买卖合同纠纷，应遵循合同的相对性原则，该原则是指合同在特定的合同当事人之间发生法律约束力，只有合同当事人一方能基于合同向合同对方提出请求或提起诉讼，而不能向与其无合同关系的第三人提出请求，也不能擅自为第三人设定合同上的义务。第三人周某在本案中提出独立的诉讼请求，要求与原告享有同等的权利，因《房屋买卖契约》当事人处未有第三人的名字，故第三人首先应证明其与原告系同一方的合同当事人。根据合同法及相应司法解释之规定，合同的内容由当事人约定，但必须确定当事人的名称（姓名）和标的，这是合同成立的前提。现当事人均无异议的《房屋买卖契约》记载的合同当事人系原告杨某和被告王某，此与原、被告的庭审陈述一致。第三人提供的证据尚不足证明第三人系房屋买卖合同的当事人，理由如下：（1）假使第三人主张其与原告曾系同居关系成立，第三人也不能因此而成为合同的当事人，同理，即使原告的配偶或其他家庭成员也不因存在一定的身份关系而理所当然的成为合同的当事人；（2）第三人虽持有《房屋买卖契约》、集体土地建设用地使用证原件、王某身份证和户口薄复印件等，但庭审中，被告明确陈述其没有将上述证件交付给第三人，原告则陈述上述证件系第三人在原告处打工时拿走，故第三人取得上述证件的正当性、合法性存有质疑，且《房屋买卖契约》中已明确合同当事人的姓名，即使该契约原件为他人持有，他人在没有相应法律事实的支撑下，也不因此成为合同的当事人；（3）第三人实际管理和支配本案所涉房屋，系原告购买房屋后与第三人之间形成的、与本案系不同的法律关系，第三人亦不因此成为合同的当事人；（4）被告在庭审中明确表示，其系与原告发生房屋买卖关系，此与契约记载的当事人信息一致，故可知被告与第三人之间不存在订立合同所需的要约、承诺的形式要件。
2、原、被告于2010年1月22日所签订了《房屋买卖契约》，约定有偿转让本案讼争房屋。根据房地一体原则，双方在买卖房屋的同时也处分了宅基地使用权。宅基地使用权是集体经济组织成员享有的权利，具有保障性、福利性的性质特征，因此宅基地使用权的取得、转让等均有严格的法律及政策限制。本案原、被告并非同一集体经济组织的成员，双方签订的《房屋买卖契约》应属无效。
综上，原告起诉要求确认其与被告签订的《房屋买卖契约》无效，予以支持。根据《中华人民共和国合同法》第五十八条之规定，合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。故被告应返还原告支付的购房款70000元，原告则应将讼争房屋返还被告。虽双方签订的《房屋买卖契约》无效，但原告实际确已使用了讼争房屋，故应支付房屋使用费，根据本地实际并结合讼争房屋现租赁给他人的情况，房屋使用费以每年8000元为宜；另被告亦实际使用了原告交付的购房款70000元，故应支付相应利息，该利息以中国人民银行同期同类贷款基准利率计算为宜。原告就装修费用在本案中暂不主张，法院予以准许。被告要求原告将房屋恢复至原有格局，因原告认为第三人未参与房屋翻建，而其又暂就增值部分不主张权利，根据诉讼权益保障原则，被告的主张不利于权益保护，法院不予支持；至于第三人与原告之间的纷争可补强证据后另行解决。原、被告的其余诉讼请求，均依据不足，法院均不予支持。第三人要求与原告享有同等的权利，证据不足，法院不予支持。

（五）定案结论
浙江省诸暨市人民法院根据《中华人民共和国合同法》第五十二条第（四）项、第五十八条及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：
一、原告杨某与被告王某于2010年1月22日签订的《房屋买卖契约》无效；
二、被告王某返还原告杨某购房款人民币70000元，并支付该款自2010年1月22日起至款付清日止按中国人民银行同期同类贷款基准利率计算的利息，限本判决生效之日起三十日内履行完毕；
三、反诉被告杨某返还反诉原告王某坐落于诸暨市枫桥镇大干溪村王村XX村上新屋平房四间（地号：29－08－243）及集体土地建设用地使用证〔证号：诸集建（92）字第12-1643号〕原件、王某的身份证和户口薄复印件，并支付自2010年1月22日起至房屋实际返还日止按每年8000元计算的房屋实际使用费，限本判决生效之日起三十日内履行完毕；
四、驳回原告杨某的其余诉讼请求；
五、驳回反诉原告王某的其余诉讼请求；
六、驳回第三人周某的诉讼请求。
本案本诉案件受理费2050元，依法减半收取1025元，由被告王某负担；反诉案件受理费500元，依法减半收取250元，由反诉被告杨某负担；第三人诉讼案件受理费1550元，依法减半收取775元，由第三人周某负担；评估费1500元，由第三人周某负担。

（六）解说
解决本案的焦点在于合同的当事人相对性原则及农村房屋买卖合同的效力问题。
1、合同是平等主体的自然人、法人、其他组织之间设立、变更、终止民事权利义务关系的协议。第三人认为其享有合同之权利，故申请参加诉讼并提出独立的诉讼请求，在原、被告均不认可其系合同当事人的情形下，其应承担举证责任。但第三人提供的证据基本系涉其与原告曾经共同生活、共同经营，并未具体表明其是合同的当事人，在没有法律规定可以突破合同相对性原则之下，第三人应承担举证不能之后果。也就是即使第三人与原告曾共同生活、共同经营甚至于存在夫妻关系，均不能认定原告以自己名义对外订立的合同，第三人即享有合同当事人的权利义务。故法院判决驳回第三人的诉讼请求，符合合同相对性原则。
2、目前，国家对农村房屋及其宅基地监管较严格，非同一村集体经济组织成员之间不得转让农村房屋，本案原、被告关于农村房屋买卖的合同即违法了国家法律法规的强制性规定，理由在于：首先，根据我国土地管理法的规定，宅基地属于农民集体所有，由村集体经济组织或者村民委员会经营、管理。国家土地管理局[1990]国土函字第97号《关于以其他形式非法转让土地的具体应用问题请示的答复》明确规定，原宅基地使用者未经依法批准通过他人出资翻建房屋，给出资者使用，并从中牟利或获取房屋产权，是属"以其他形式非法转让土地"的违法行为之一；其次，宅基地使用权是本村集体经济组织成员享有的权利，与特定的身份相联系，只要是非集体组织成员或者是城市居民，非经法定程序，均不得享受农村的宅基地使用权，从而保证了集体土地使用权人身份的特殊性，有利于对集体土地的长久规划和保护；再次，1999年国务院办公厅在《关于加强土地转让管理严禁炒卖土地的通知》第2条第2款也规定："农民的住宅不得向城市居民出售，也不得批准城市居民占用农民集体土地建住宅，有关部门不得为违法建筑和购买的住宅发放土地使用证和房产证。"本案原、被告在事后对上述强制性规定有所了解，故在案中对合同的无效性均无异议。
（韩华）