1．判决书字号
一审判决书：北京市海淀区人民法院（2009）海民初字第20804号判决书。
二审判决书：北京市第一中级人民法院（2010）一中民终字第16109号判决书。
再审判决书：北京市第一中级人民法院（2014）一中民再终字第03993号判决书。

2．案由
房屋买卖合同。

3．诉讼双方
申请再审人（一审被告，二审上诉人）：苑某。
委托代理人：李鸿鹏，北京市北斗鼎铭律师事务所律师。
委托代理人：袁爱军，北京市北斗鼎铭律师事务所律师。
被申请人（一审原告，二审被上诉人）：潘某。
被申请人（一审原告，二审被上诉人）：潘某2。
以上二被申请人之共同委托代理人：张浩，北京杉树律师事务所律师。
被申请人（一审被告）：任某。
被申请人（一审被告）：王某。

4.审级：二审。

5．审判机关和审判组织
一审法院：北京市海淀区人民法院。
合议庭组成人员：审判长：刘娜；审判员：郝蓬；代理审判员：唐卫京。
二审法院：北京市第一中级人民法院。
合议庭组成人员：审判长：王爱红；代理审判员：万丽丽、李晓龙。
再审法院：北京市第一中级人民法院。
合议庭组成人员：审判长：王斌；代理审判员：阎炜、黄晓丰。

6．审结时间：
一审审结时间：2010年4月15日。
二审审结时间：2010年12月17日。
再审审结时间：2014年10月13日。

1．一审诉辩主张
潘某、潘某2诉称，2000年9月，因任某曾向我借款37万余元无法偿还，王某、任某自愿以其继承所有的海淀区中关村北一条97楼丙6层1门603室房屋抵债，我增补差价后取得房屋所有权。由于此房当时不具有上市条件，无法办理过户手续，双方约定房屋先行交付，房屋产权证存放在我处，待国家政策出台后再办理过户手续。2000年3月，我与儿子潘某2入住此房。2005年国家政策已出台，所涉房屋可以办理过户手续。王某、任某及王某之女任某3与我再次签订合同，约定在2005年10月前办理所有过户手续，但此后他们一直借故拖延，拒不办理过户手续。2009年5月，任某主动约我商谈过户事宜，双方于5月7日再次签订合同，约定王某、任某于2009年5月底前将所涉房屋产权过户到潘某2名下，如到期不能履行，王某、任某承担违约责任。2009年5月21日，王某、任某与苑某签订《存量房屋买卖合同》，将房屋卖与苑某。苑某明知此房已经出售给他人，依然恶意串通与王某、任某虚假签订购房合同。王某、任某与苑某的行为侵犯了我的合法权益，现诉至法院要求确认王某、任某与苑某签订的《北京市存量房屋买卖合同》无效，并要求他们承担本案诉讼费。
苑某答辩称，2009年5月，我通过中介公司在网上得知争议房屋出售信息，我即以95万元的价格购买了此房。2009年5月22日，我取得了该房屋产权证。我在买房屋前与王某、任某不认识，根本不存在恶意串通的情况。现不同意潘某、潘某2的诉讼请求，要求法院予以驳回。
王某、任某经法院合法传唤无正当理由未到庭参加诉讼。

2．一审事实和证据
北京市海淀区人民法院一审查明，王某与任某2系夫妻，婚后生育任某、任某3两子女。位于北京市海淀区中关村北一条97楼丙6层1门603号房屋（以下简称603号房屋）系王某与任某2夫妻共同财产，任某2去世后，其家庭内部对上述房产未进行分割。2002年3月3日，任某3写下弃权证明，声明放弃603号房屋中继承任某2的份额，并将该继承份额转给任某。2002年6月7日，王某写下弃权证明，将其对603号房屋中本人及应继承份额全部给任某继承。因任某向潘某借款30万元未还，2002年6月4日，任某与潘某2签订《抵押合同》，约定："双方商定如任某能在叁个月内将此款全部还齐，交全款后，潘某须在壹个月内将此房和手续交还对方，如超过此限期潘某有全部处理此房的权力。注：其母王某和其姐任某3的放弃手续已交给对方。"后任某未按期偿还上述欠款，2002年9月18日，潘某与王某、任某3、任某达成《还款协议》，约定：借款人同意用该房产做此借款担保，在担保期内不得挪做它用。借款人未能偿还借款，潘某将永久支配、使用此房，借款担保方不得以任何理由妨碍潘某使用、支配此房。......"2004年8月7日，潘某作为买方与卖方王某、任某签订《买卖合同》，约定潘某2（潘某之子）购买603号房屋，房款、住房已交割完毕，故双方应守信办理正式过户手续。如王某、任某不在短期内办好继承、更名过户一事，潘某将视购买此房为王某、任某共同欺诈。2004年9月30日，王某、任某作为甲方与乙方潘某、潘某2共同写下房款交付情况说明，内容为："2000年9月，交付任某人民币叁拾柒万元正。2002年9月，因房价上涨甲方要求又达成协议至签订本协议前，王某、任某又领取人民币陆万元，合计人民币肆拾叁万元正。2004年8月到签订本合同，就购买此房达成最后一致，此房产已视为过户，故房价涨跌再与房款无关，不得反悔。"2005年1月20日，王某、任某、任某3（甲方）与潘某、潘某2（乙方）再次签订《买卖合同》，约定：甲方将位于海淀区中关村北一条三号楼1门603室（原97楼丙，房主任某2已去世）两居室楼房出售给乙方，房价款43万元，在2000年9月甲方将房交乙方使用，乙方将房款全部交清，过户费自理，买卖此房已形成既定事实，但因国家政策，过户手续一下未能办理，现国家政策已出台，此房产权单位已正在办理上市的工作，故在此签订此合同。约定王某、任某保证在潘某指定的时间内，即2005年10月份前办好过户所需的公证书、证件，包括积极督办原产权单位开具所需上市证明材料。后任某、王某未配合潘某、潘某2办理产权过户手续。2009年5月7日，王某、任某与潘某再次就房屋过户事宜达成协议，约定任某、王某共同继承603号房屋，办理遗产公证后，到房管部门将产权变更到潘某2名下，并于5月底前办理完毕。并约定了卖方的违约责任。2009年5月7日，任某与王某共同取得603号房屋所有权证，其中任某占共有份额的25%，王某占共有份额的75%。此后，王某、任某并未依合同约定将产权过户至潘某2名下。2009年5月21日，王某、任某作为出卖人与买受人苑某签订《北京市存量房屋买卖合同》，约定苑某购买603号房屋，房屋成交价格为40万元。后苑某按40万元交纳了相关税、费。2009年5月22日，苑某取得603号房屋所有权证书。
庭审中，潘某、潘某2提供了公证书，用以证明本案争议房屋所在小区在2009年3月至7月间房价为19 000元至25 000元间，未有下降，任某、王某、苑某交易价格明显低于正常市场价。对上述证据的真实性苑某予以认可，但对证明内容不予认可。就此苑某提供收条一张，证明任某收取其购房款95万元的事实。对此收条的真实性，潘某、潘某2均不予认可。
另查，苑某在购买603号房屋时并未到现场看房，也未向王某、任某主张过看房。本案在审理过程中，王某、任某经法院公告传唤，无正当理由未到庭参加诉讼。
北京市海淀区人民法院认定上述事实的证据有，双方当事人陈述、《抵押合同》、《还款协议》、《买卖合同》、房屋所有权证、《北京市存量房屋买卖合同》、《公证书》、收条等证据材料在案佐证。

3．一审判案理由
北京市海淀区人民法院一审认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。王某、任某、任某3与潘某、潘某2所签订的《买卖合同》及双方于2009年5月7日再次就房屋过户事宜达成的协议系双方当事人真实意思表示，未违反法律、行政法规的强制性规定，应为合法有效。2009年5月7日，任某、王某在取得603号房屋所有权证后，理应按合同约定配合潘某、潘某2办理产权过户手续。2009年5月21日，王某、任某与苑某签订《北京市存量房屋买卖合同》，将房屋卖与苑某，后苑某取得603号房屋所有权证。商品房买卖属重大财产交易行为，苑某作为房屋买受方，在购买房屋之前理应对房屋的现状及是否有他人居住等相关情况进行核实。潘某2、潘某于2000年3月一直居住在603号房屋中，如苑某在购房时经过看房即可获知603号房屋实际居住人情况。本案中，苑某称购房时在外地，且王某称在此房屋中居住，故没有看房子，也没有要求过看房，其行为有违交易常理。基于上述理由，王某、任某与苑某于2009年5月21日签订的《北京市存量房屋买卖合同》确已侵害了潘某、潘某2的合法权益，应为无效。王某、任某经本院公告传唤，无正当理由未到庭应诉，法院依法缺席判决。

4．一审定案结论
北京市海淀区人民法院依据《中华人民共和国合同法》第八条、第五十二条第（二）项、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百三十条之规定，作出如下判决：
确认与王某、任某与苑某于二○○九年五月二十一日签订的《北京市存量房屋买卖合同》为无效。

1. 二审诉辩主张
上诉人苑某诉称：原审判决认定事实不清，适用法律错误。潘某、潘某2提交的房屋买卖合同证据材料不具有真实性，不能认定该合同有效。苑某对潘某、潘某2与王某、任某之间是否存在房屋买卖关系并不知情，苑某基于客观原因没有看房符合情理，原审判决认定王某、任某与苑某恶意串通损害潘某、潘某2的利益，该理由不能成立。故请求撤销原判，依法改判。
被上诉人潘某、潘某2辩称，不同意苑某的上诉理由和请求，同意原审判决，请求维持原判。
原审被告王某、任某经法院公告传唤，未到庭参加诉讼。

2. 二审事实和证据
二审经审理查明的事实与一审法院查明的事实一致。
上述事实尚有双方当事人在二审期间的陈述在案佐证。

3. 二审判案理由
与一审基本一致。

4. 二审定案结论
北京市第一中级人民法院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条第一款第（一）项、第一百三十条之规定，作出如下判决：
驳回上诉，维持原判。

苑某申请再审称：1、原审仅以苑某未看房即认定其买房行为违反常理、存在恶意，属证据不足。苑某的购房行为合法、合理，尽到了审慎审查义务，属于善意买受人。原审法院认定苑某购买诉争房屋的价款是人民币40万元，与事实不符，评估报告可以证实苑某以95万元购买房屋属于合理价格；2.原审适用法律错误。苑某与任某、王某之间的房屋买卖过程不存在恶意串通情形，原审法院以《合同法》第五十二条作为依据判决买卖合同无效,属法律适用错误；3.北京市海淀区人民法院（2011）海民初字第21024号民事判决认可苑某已经依法取得了诉争房屋产权证，银行基于登记公信力已经取得抵押权，上述判决与原审判决同时存在，导致本案所有权与抵押担保存在司法冲突。故请求：撤销北京市第一中级人民法院（2010）一中民终字第16109号民事判决及北京市海淀区人民法院（2009）海民初字第20804号民事判决；依法改判。

被申请人潘某、潘某2辩称：1.申请人所述其与任某、王某并不认识，没有充分理由排除三人之间存在恶意串通；2.申请人考察诉争房屋周边的房屋，却不去涉案房屋看房不符合常理；3.原审我方已经证明房屋出卖价款既使是95万元也远低于市场价格。申请人所说的评估报告是虚假的，不能作为价格合理的依据；4.申请人所提王某的公证授权存在自相矛盾的情形，我方对抵押权诉讼结果亦不予认可。综上，苑某的再审申请没有事实及法律依据。故请法院驳回其再审请求，维持原判。
被申请人任某、王某经本院合法传唤无正当理由未到庭参加诉讼。