（一）首部

1．判决书字号
一审判决书：重庆市沙坪坝区人民法院(2013)沙法民初字第10310号民事判决。
二审判决书：重庆市第一中级人民法院（2014）渝一中法民终字第05063号。

2．案由
房屋买卖合同纠纷

3．诉讼双方
原告（上诉人）：李某，男，汉族，住重庆市合川区。
原告（上诉人）陈某，女，汉族，住重庆市合川区。
二原告(上诉人)共同委托代理人：李百万，重庆弘全律师事务所律师。
被告（被上诉人）：曾某，女，汉族，住重庆市沙坪坝区。
第三人：向某，男，汉族，住重庆市沙坪坝区。
委托代理人：向某，男，汉族，住重庆市沙坪坝区，系向某之子。

4．审级：二审。

5．审判机关和审判组织
一审法院：重庆市沙坪坝区人民法院。
独任审判人员：审判员：谭军。
二审法院：重庆市第一中级人民法院。
合议庭组成人员：审判长：李立新；审判员：邓山；代理审判员：朱华惠。

6．审结时间：
一审审结时间：2014年4月30日。
二审审结时间：2014年8月15日。

（二）一审情况

1.诉辩主张
（1）李某、陈某诉称
2009年9月24日，曾某与李某、陈某的受托人卢某签订《购房协议》，约定曾某出售沙坪坝区的房屋，向某有权在该房屋居住至2019年9月23日，如其死亡或无故搬走时，李某、陈某不给予赔偿，曾某应于此时交付房屋。卢某已经支付了房款，同日，曾某将该房屋产权变更等手续经过公证委托给卢某，2009年11月10日，李某、陈某取得了该房屋的产权。2011年12月，李某、陈某发现曾某已将房屋出租给他人居住至今，现要求曾某立即将房屋交付给李某、陈某。
（2）曾某一审辩称
曾某将房屋出售给卢某，并签订了《购房协议》、《公证书》和收取了房款是事实，但是《购房协议》明确约定了曾某父亲有权居住至2019年9月23日，现因曾某父亲到子女家暂时居住，曾某将房屋出租并收取了每月750元租金。不同意李某、陈某的诉讼请求。
（3）第三人向某述称
现向某的确没有在此房居住，但以后要回来住，不同意李某、陈某的诉讼请求。

2.一审事实和证据
2009年9月24日，曾某（甲方）与卢某（乙方）签订了《购房协议》，合同约定，关于乙方向甲方购房事宜，双方经友好协商，达成协议如下："一、甲方将其拥有独立产权的位于重庆市沙坪坝区的房屋以128 000元出售给乙方，乙方愿意以上述价格向甲方购买该房。......四、甲乙双方友好协商：甲乙双方完成交易过户后，甲方的父亲向某年龄77岁将在该物业居住至2019年9月23日、乙方不得干涉甲方父亲的生活。在此期间如甲方的父亲死亡或由于出现拆迁情况，必须无理由将其父亲搬走，配合拆迁。如甲方父亲死亡后甲方必须无理由在此后十五个工作日内将房屋交给乙方，对此甲方不得有任何隐瞒来延误交房时间。在此期间甲方父亲如要无故搬走，乙方不给予任何赔偿。......"同日，曾某收到了房款，出具了委托书将房屋买卖等事宜全权委托给卢某，并经过了公证。2009年9月25日，李某、陈某与曾某签订了《重庆市房地产买卖合同》，约定将重庆市沙坪坝区的房屋以120 000元价格卖给李某、陈某。2009年11月10日，李某、陈某取得了该房屋的产权证。2013年4月2日，曾某将房屋出租给他人，并收取每月750元租金。
另查明，向某现未在房屋内居住，暂到子女处居住。

3.一审判案理由
重庆市沙坪坝区人民法院经审理认为：曾某与卢某签订的《购房协议》、《公证书》及李某、陈某与曾某签订的《重庆市房地产买卖合同》其内容是双方当事人真实意思表示，内容不违反国家有关法律法规的强制性规定，属有效合同。当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
《购房协议》中明确约定了双方完成交易过户后，向某将在该房居住至2019年9月23日，李某、陈某不得干涉向某生活。在此期间如向某死亡或由于出现拆迁情况，曾某必须无理由将向某搬走，配合拆迁。如向某死亡后曾某必须无理由在此后十五个工作日内将房屋交给李某、陈某，对此曾某不得有任何隐瞒来延误交房时间。在此期间向某无故搬走，李某、陈某不给予任何赔偿。从该文本本意来看，李某、陈某应当具有容忍向某使用该房屋至2019年9月23日或在2019年9月23日前出现向某去世、该房被拆迁的情况时的义务。现向某因年老，由其子女进行赡养，暂到其子女处居住，并非无故搬走。因此，李某、陈某要求曾某立即交付房屋的诉讼请求，并无合同约定和事实依据，一审法院不予支持。

4.一审定案结论
重庆市沙坪坝区人民法院依照《中华人民共和国合同法》第六十条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，作出如下判决：
驳回李某、陈某的诉讼请求。
案件受理费减半交纳40元，由李某、陈某负担。

（三）二审诉辩主张

1.上诉人李某、陈某诉称
曾某在房屋出售后不久就将其父亲迁出，同时将房屋出租至少长达2年，期间向某一直未返回居住。双方约定向某无故搬走乙方不给予任何赔偿，由此可知，向某无故搬走曾某即应交付房屋。现向某已达82岁高龄，其到子女处居住并由子女赡养，可以得到较好照料，也非暂时现象。根据约定，曾某出售房屋后只保留使用权，不具有收益权，其将房屋出租两年构成违约。

2.被上诉人曾某辩称
向某年事已高，可以与子女住，也可以单独住，住满10年就交付房屋，若向某提前去世，李某、陈某可以获得预期外的收益。

3.第三人向某述称
同意曾某的意见。

（四）二审的事实和证据
1.关于《购房协议》与《重庆市房地产买卖合同》的关系。曾某陈述，后来才知道卢某是帮别人买房，现对李某、陈某购买房子无异议。李某、陈某陈述，二人口头委托卢某买房签订《购房协议》，签订的《重庆市房地产买卖合同》仅用于办理过户登记。二审中李某、陈某与曾某均确认，同意按《购房协议》履行，受协议内容约束。
2. 关于涉案房屋在过户后的使用。李某、陈某一审中举示了曾某的配偶向某与案外人陈某1签订的《房屋租赁合同》。一审承办法官于2014年4月23日向涉案房屋所在小区的保安调查了解房屋居住人的情况，该保安陈述"前年向某就搬走了，一直到现在都没回来住。房屋出租给一家人居住已经有一段时间了。"双方对该调查记录无异议。
二审审理查明的其他事实与一审法院查明的事实相同。

（五）二审判案理由
重庆市第一中级人民法院经审理认为：李某、陈某与曾某签订了《购房协议》，双方均自愿接受《购房协议》的约束，应按约定的权利义务履行。
《中华人民共和国物权法》第三十九条规定："所有权人对自己的不动产或者动产，依法享有占有、使用、收益和处分的权利。"据此，除非当事人有特别约定，房屋所有权包含的占有、使用、收益与处分四种权能，应归属房屋所有权人。根据《购房协议》第四条第一句约定，双方仅赋予向某有居住至2019年的权利，并未约定曾某有自由出租房屋获取收益的权利，曾某认为在向某不居住期间其有权出租涉案房屋，并无合同依据。
整体上理解，《购房协议》第四条包含两部分内容，前部分约定向某可居住至2019年，后部分约定到期之前出现三种特定情形时曾某负有交房义务。李某、陈某认为《购房协议》约定了向某无故搬走时曾某应当交付房屋的上诉理由成立。至本案诉讼时，向某已经搬离涉案房屋较长时间，向某搬离并非由于存在不能使用房屋的客观障碍，且在向某搬离后涉案房屋一直由曾某出租。前述事实表明，向某自愿搬离涉案房屋，放弃了《购房协议》为其保留的居住权利，李某、陈某关于曾某应当交付房屋的上诉请求有相应的事实依据和合同依据，应予支持。

（六）二审定案结论
重庆市第一中级人民法院依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百一十条及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项的规定，作出如下判决：
1.撤销重庆市沙坪坝区人民法院(2013)沙法民初字第10310号民事判决；
2.限曾某于本判决生效后十五日内将重庆市沙坪坝区小龙坎正街293-4-2号房屋交付李某、陈某。
一审案件受理费40元，由曾某负担；二审案件受理费80元，由曾某负担。

（七）解说
本案是一起房屋买卖合同纠纷案，但与一般的房屋买卖合同纠纷有明显区别的是在房屋买卖合同中，双方约定为第三人设定居住权。所谓居住权，是指非所有人因居住需要而使用他人房屋的权利。从历史源流来看，居住权其实并不是一个新制度，它产生于罗马法，后来在许多大陆法系国家的用益物权体系中都得到确认。居住权问题曾经是物权立法过程中最具争议的问题之一。2002年1月的《物权法（征求意见稿）》及此后的几次物权法草案审议稿中，均对居住权加以规定，但2006年8月全国人大常委会对五审的物权法草案删除了有关居住权的规定，在最终出台的物权法中也未再规定居住权。尽管法律未对居住权进行规定，但是，一旦此类案件诉诸法院，法院不能拒绝裁判。
在本案中，房屋所有人在出卖房屋时与买受人约定，向某将在该物业居住至2019年9月23日、居住期间买受人不得干涉其生活。这属于双方以合同的方式约定向某的居住权。
一、居住权的性质
（一）居住权的定义
根据物权法草案的规定，居住权是指居住权人对他人享有所有权的住房及其附属设施享有的占有、使用的权利。
（二）居住权与租赁权的区别
居住权是物权，租赁权是债权。居住权作为物权，具有支配权性质，表现在居住权人可以直接支配作为权利客体的房屋，居住权人和房屋之间建立了直接的法律联系，物权的作用力直接指向房屋，权利人可以直接对房屋行使权利。当居住权受到侵害和妨碍或有受到危害之虞时，居住权人可以自己的名义行使物权请求权，以恢复自己对标的物支配的圆满状态。租赁权的权利客体是债务人的履行行为，债权人只能要求对方履行合同，而不能对标的物直接实施法律之力。当第三人的行为对租赁房屋造成妨害时，只能依据合同的相对性原理，向合同相对人行使债权请求权，请求其排除妨碍或解除合同。
另外，居住权属于物权，其变动应遵循物权公示原则。物权公示原则要求物权的变动必须采取法律许可的方式向社会展示，以期获得公信力，防止不特定的行为人对物权造成妨害。租赁权属于债权，仅依照当事人的约定在特定的当事人之间发生拘束力，不具有对世性和排他性。
二、居住权的取得方式
一般认为，居住权的设定方式有法定、意定和裁定三种方式。法定居住权即直接通过法律的强制性规定而设立的居住权。意定居住权即依据当事人的意思表示而设定的居住权，包括依据当事人一方的意思表示而设定的居住权和依据当事人双方的合意而设定的居住权两种情形。在本案中，双方约定"该房屋继续由曾某的父亲向某居住使用，居住期限为10年。在居住期间，李某、陈某不得干涉向某的生活。"这属于双方以合同的方式约定向某的居住权。裁定居住权即依照法院的裁判而创设的居住权，由法院根据法律的原则和精神，运用自由裁量权对个案做出裁判而确定的居住权。在婚姻案件中，夫妻离婚后，房屋归一方所有，另一方没有住房，为了解决其居住问题，法院的判决中一般都确认了另一方有权居住其房屋，直至另有住房或法院判决确定的期限届满或条件成就。这里，离婚配偶对对方房屋的使用权，其性质亦为一种居住权。
三、居住权的消灭
物权法草案曾规定的居住权的消灭有以下几种情形：居住权人放弃居住权；居住权期间届满；解除居住权关系的条件成就的；居住权被撤销的；住房被征收的；住房灭失的。
在本案中，双方约定："在此期间如甲方的父亲死亡或由于出现拆迁情况，必须无理由将其父亲搬走，配合拆迁。如甲方父亲死亡后甲方必须无理由在此后十五个工作日内将房屋交给乙方，对此甲方不得有任何隐瞒来延误交房时间。在此期间甲方父亲如要无故搬走，乙方不给予任何赔偿。"分析该约定，前面两句约定了在房屋过户后至2019年期间"如......出现拆迁情况"及"如甲方父亲死亡"两种情形下，曾某均负有交房义务，最后一句"在此期间甲方父亲如要无故搬走乙方不给予任何赔偿"，结合前文，应当理解为向某无故搬走构成曾某应当交房的第三种情形。从居住权消灭的角度看，住房被征收、居住权人死亡当然构成居住权消灭的情形。本案中，向某无故搬走，应当视为其放弃居住权。
一审还查明，曾某的丈夫向某与案外人签订的《房屋租赁合同》，将涉案房屋出租他人。假设本案中，不是曾某的丈夫向某将房屋出租给他人，而是由居住权人向某将房屋出租给他人，这是否属于对权利的不当行使，或者认为放弃居住权，并进而导致居住权的消灭呢？罗马法中允许居住权人出租其居住权以获取租金，法国民法典赋予当事人自由约定居住权内容的自由，在没有特别约定时，法律禁止居住权转让和出租，意大利法上明确禁止居住权转让或租赁，瑞士法禁止居住权转让，但并未禁止其出租。《物权法》草案规定，居住权人不得将居住的房屋出租，但遗嘱、遗赠另有表示或合同另有约定的除外。我们认为，居住权作为人役权的基本性质所决定了居住权人不可将房屋出租给他人以收取租金。但是在一些特定的情形,如居住权人的房屋较为宽大而其生活又非常拮据也无其他生活来源,此时允许居住权人出租部分房屋以解燃眉之急,亦在情理之中。在这些特定的情况下,允许居住权人将房屋出租,不仅有利于减轻其生活的困难,对于房屋所有权人的利益也无大碍，但一般应由双方事先在合同中约定或由房屋所有权人事后追认。在合同无约定、房屋所有权人事后也不追认的情况下，应当认为居住权人一般情况下无权将房屋出租，否则，可能会导致居住权人丧失居住权。
（黄成）