（一）首部

1．判决书字号
一审判决字号：北京市门头沟区人民法院（2014）门民初字第2713号民事判决

2．案由：房屋买卖合同纠纷

3．当事人：
原告：马某。
委托代理人杨某，北京市亚太律师事务所律师。
委托代理人李海亮，北京市亚太律师事务所律师。
被告：荣某。
委托代理人荣某2，北京市公安局门头沟分局库管。
被告赵某。

4．审级：一审。

5．审判机关和审判组织
审判机关：北京市门头沟区人民法院。
合议庭组成人员：审判长梁朝宝，人民陪审员刘香芬、杨润秋。

6．审结时间：2014年12月3日。

（二）诉辩主张

1、原告诉称
原告马某与第一被告荣某系夫妻，位于门头沟区王平地区南涧矸石山23排54号的三间砖瓦房系原告马某与第一被告荣某共同承租的公房。第一被告荣某在原告马某不知情的情况下，于1997年10月28日与第二被告赵某签订了房屋买卖协议，私自把上述公房卖与第二被告赵某，其违反了国家公房不得买卖的规定，侵犯了原告马某的合法权益。原告马某与第二被告赵某协商返还房屋事宜，遭到第二被告赵某的拒绝。故原告马某起诉要求确认二被告于1997年10月28日签订的房屋买卖契约无效；诉讼费由被告负担。

2、被告辩称
被告荣某辩称：原告马某所述属实，我同意原告马某的诉讼请求。
被告赵某辩称：买卖房屋契约是我与被告荣某于1997年10月28日签的，当时还有中间人王炳会签字，我买的房屋不是公房，且门牌号为矸石山51排10号，并非原告马某主张的23排54号，我不同意原告马某的诉讼请求。

（三）事实和证据
北京市门头沟区人民法院经公开审理查明：1997年10月28日，被告荣某与被告赵某签订买卖房屋契约，约定被告荣某将门头沟区王平地区南涧矸石山三间砖房卖与赵某，房屋价款4000元，双方同意自1997年10月28日起房屋归赵某。契约订立后，被告荣某将涉案房屋交付赵某，被告赵某已付清全部购房款，现涉案房屋由赵某居住使用。2014年6月，原告马某诉至本院，以公房不允许买卖以及被告荣某擅自处分夫妻共有财产为由，要求确认被告荣某与被告赵某于1997年10月28日签订的买卖房屋契约无效。
审理中，本院根据原告马某的申请，到相关部门就涉案房屋是否属于公房进行调查，结论为，涉案房屋并非京煤集团所属公房，系自建房。关于门牌号的问题，本院到北京市公安局门头沟分局色树坟派出所查询，涉案房屋的登记原为南涧矸石山15号，未查找到南涧矸石山23排54号的相关登记信息。经本院现场勘察，涉案房屋现门牌号为南涧矸石山51排10号，双方均确认现由被告赵某居住的房屋就是双方买卖的房屋。
原告马某未提交涉案房屋系公房的相关证据。
上述事实有下列证据证明：
1、杨某、荣某2、赵某的陈述，户口簿，常住人口登记表，证明身份关系及庭审情况；
2、买卖房屋契约，证明买卖关系的存在。
3、本院制作的现场图、照片等证据，证明涉案房屋及坐落位置、门牌号情况。

（四）判案理由
北京市门头沟区人民法院经审理认为：《中华人民共和国婚姻法》第十七条规定："夫妻对共同所有的财产，有平等的处理权。"《最高人民法院关于适用<中华人民共和国婚姻法>若干问题的解释（一）》第十七条规定："夫或妻非因日常生活需要对夫妻共同财产做重要处理决定，夫妻双方应当平等协商，取得一致意见。他人有理由相信其为夫妻双方共同意思表示的，另一方不得以不同意或不知道为由对抗善意第三人。"《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条第一款规定：当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持。
本案中，原告马某与被告荣某系夫妻关系，被告赵某有理由相信被告荣某出售房屋的行为系夫妻共同意思表示，且房屋的转让价格未明显低于市场价格。根据查明的事实，涉案房屋性质无法认定为公房，原告马某亦未提交涉案房屋系公房的相关证据，其该项主张缺乏合法依据，本院不予采信。民事行为应当遵循诚实信用原则，现被告赵某已经支付全部购房款，并基于合同行为合法占有涉案房屋逾十七年，为维护交易安全，保护善意相对人的合法权益，对于原告马某要求确认二被告于1997年10月28日签订的买卖房屋契约无效的诉讼请求，本院不予支持。

（五）定案结论
北京市门头沟区人民法院根据《中华人民共和国婚姻法》第十七条、《最高人民法院关于适用<中华人民共和国婚姻法>若干问题的解释（一）》第十七条、《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条第一款的规定，判决如下：
驳回原告马某的诉讼请求。
案件受理费五十元，由原告马某负担，已交纳。

（六）解说
本案的发生与门头沟区棚户区改造、拆迁的大背景密切相关，在本地区具有一定的代表性。本案主要涉及的是房屋买卖合同的有效性问题，本案中虽然是确定夫妻之间的房屋买卖合同的有效性问题，但是在现实生活中，家庭之间、亲属之间、陌生人之间的农村房屋买卖合同普遍存在。
其一，房屋性质的认定。本案中，房屋的性质比较特殊，区域性特征较为明显，尤其在门头沟区王平镇很普遍。双方当事人对房屋的性质争议很大，公房以及宅基地按照法律的相关规定是不允许买卖的，房屋性质的认定对于案件的处理有着决定性的影响。而在本案中，房屋具有半公半私的性质，不属于完全的公房也不属于完全的私房，实际上是由集体提供建房材料，自己建设的房屋。在本案中原被告双方签订的房屋买卖合同并不违背法律的相关规定，该房屋的买卖属于平等主体之间的自愿交易。
其二，善意第三人的利益保护。该案的发生主要在于涉案房屋利益的存在，当事人希望通过确认合同无效的方式来获取房屋附属的一部分利益。本案的处理结果必将引发一系列的区域效应，也直接影响着案件的处理结果。只是，在本案中较为特殊的一点是原告与被告之一是夫妻关系，但这并不妨碍适用保护善意第三人利益的原则。
按照《中华人民共和国婚姻法》第十七条规定："夫妻对共同所有的财产有平等的处理权。"《最高人民法院关于适用<中华人民共和国婚姻法>若干问题的解释（一）》第十七条规定："夫或妻非因日常生活需要对夫妻共同财产做重要处理决定，夫妻双方应当平等协商，取得一致意见。他人有理由相信其为夫妻双方共同意思表示的，另一方不得以不同意或不知道为由对抗善意第三人。"《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条第一款规定：当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持。
具体到本案中，原告马某与被告荣某系夫妻关系，被告赵某有理由相信被告荣某出售房屋的行为系夫妻共同意思表示，且房屋的转让价格未明显低于市场价格。根据查明的事实，涉案房屋性质无法认定为公房，原告马某亦未提交涉案房屋系公房的相关证据，其该项主张缺乏合法依据，本院不予采信。民事行为应当遵循诚实信用原则，现被告赵某已经支付全部购房款，并基于合同行为合法占有涉案房屋逾十七年，为维护交易安全，保护善意相对人的合法权益，对于原告马某要求确认二被告于1997年10月28日签订的买卖房屋契约无效的诉讼请求，本院不予支持。
（邵文娟）