（一）首部

1.判决书字号
一审判决书：江西省九江市中级人民法院（1995）九民初字第29号。
二审判决书：江西省高级人民法院（1995）赣高法民终字第66号。

2.案由：拆迁还房纠纷。

3.诉讼双方
原告：江西省九江市赣北副食饮料公司。
法定代表人：贾某，经理。
诉讼代理人（一审）：魏某，该公司副经理。
诉讼代理人（一审）：沈水英，九江市律师事务所律师。
原告（上诉人）：江西省九江市房地产公司。
法定代表人：陈某，经理。
诉讼代理人（一、二审）：柳某，九江市非住宅房管所所长。
诉讼代理人（一审）：孔某，该公司干部。
被告（被上诉人）：江西省九江新达房地产开发有限公司。
法定代表人：侯某，经理。
诉讼代理人（一审）：杨帆，九江市律师事务所律师。

4.审级：二审。

5.审判机关和审判组织
一审法院：江西省九江市中级人民法院。
合议庭组成人员：审判长：石琴；代理审判员：文江平、王烜城。
二审法院：江西省高级人民法院。
合议庭组成人员：审判长：刘邦琰；审判员：陈洪锡；代理审判员：王丽君。

6.审结时间
一审审结时间：1995年8月16日。
二审审结时间：1995年12月19日。

（二）一审诉辩主张

1.原告九江市赣北副食饮料公司诉称：1994年1月20日，我公司与被告九江新达房地产开发有限公司签订了房屋拆迁还房协议，该协议第一条约定：由被告拆除原告在环城路X号自有公房，3X号租赁公房（产权属房地产公司）门面各一间，建筑面积93.01平方米，并注明现有门面宽度26号房8米，3X号房7.3米。第二条约定，由被告在环城路原地段还给原告建筑面积93.01平方米，产权按原产权不变。1995年原告接到被告还房通知，被告还给原告门面宽度总共只有7米，长12.15米，面积85.05平方米，另加一楼梯间13.3平方米。原告当即表示不同意如此还房，并与被告多次交涉，要求按原有门面宽度还房，被告只答应26号公房还宽度3.9米，3X号公房还门面4米，原告认为被告还房违反协议规定，侵犯原告合法权益，故起诉要求被告按协议归还原告两个门面宽度总共15.3米，面积93.01平方米。另原、被告还订有一份补充协议，由被告付给原告因门面拆迁职工一年工资的补偿费，现被告只付10个月，还有2个月工资补偿费12451.70元未付，要求被告如数支付。

2.原告九江市房地产公司诉称：被告拆除的环城路3X号公房属我公司的直管公房，原有门面宽7.3米，面积61.95平方米，被告在拆除环城路段时曾与我公司签订一份总协议，被告拆除我公司临环城路街面的非住宅还房宽度不能少于原临街面的宽度，现被告所还门面宽度少于原临街面的宽度，属于违约，应按协议履行，按原有门面宽度还房。

3.被告九江新达房地产开发有限公司辩称：原、被告签订房屋拆迁协议属实，但协议中并未约定原有门面多宽，还房门面就必须还多宽，只是限定还房面积。现原告提出按其原有门面宽度还房，超越协议范围，属无理请求。原告请求判令支付2个月12451.70元工资补偿费没有依据，不应支持。

（三）一审事实和证据
江西省九江市中级人民法院经开庭公开审理查明：
1994年1月20日，原告九江市赣北副食饮料公司与被告九江新达房地产开发有限公司签订了一份房屋拆迁协议，由被告拆除原告赣北副食饮料公司临九江市环城路X号自管公房门面房计31.06平方米和租赁使用原告九江市房地产公司的直管公房门面一间计61.95平方米共计93.01平方米，由被告在24个月过渡期间内在环城路原地段还给原告九江市赣北副食饮料公司门面面积93.01平方米，产权按原产权不变。该协议第一条注明了26号公房门面原有宽度8米，3X号公房原宽度7.3米。随后原告九江市赣北副食饮料公司与被告签订了一份补充协议，该协议约定，由被告补偿原告九江市赣北副食饮料公司两个门面在职职工和退休职工一年的工资，每月6225.85元。这两个协议均经九江市浔阳区公证处公证。到目前为止，被告已付10个月工资补偿费，还差2个月工资补偿费未付。
1993年4月17日，被告与原告九江市房地产公司就环城路属原告九江市房地产公司的直管公房的拆迁问题达成了一个总的协议，该协议约定，对环城路属房地产公司直管公房的门面临街面的宽度不能少于原临街面的宽度89.24米。然后，被告与环城路临街直管公房门面的租赁户一一签订了房屋拆迁协议。对此，原告九江市房地产公司的做法是只与被告签订总的拆迁协议，与各租赁户的具体拆迁问题由被告与各租赁户依总协议的精神，分别签订还房协议。
1995年2月22日，被告通知原告九江市赣北副食饮料公司所开发的房屋已竣工，决定还给其一间宽7米，长12.15米，计85.05平方米，并附带一长3.7米，宽3.6米计13.3平方米的楼梯间的门面一间，共计98.352平方米，但对其中哪部分属原告九江市赣北副食饮料公司的自管公房，哪部分属原告九江市房地产公司的直管公房未作划分，原告对此当即表示不同意。后经交涉，被告同意将两间门面分开还，对属原告九江市赣北副食饮料公司自管公房临街面的宽度还3.8米，对属原告九江市房地产公司所有3X号直管公房临街面还宽度4米。原告九江市赣北副食饮料公司对此仍不同意，认为原拆迁还房协议上明确了原有门面宽度，应按协议的约定按原有宽度还房，并按补充协议规定付清2个月工资补偿费12451.70元。
据查，1993年3月，被告经九江市城市规划办公室批准，并经九江市城市建设开发指挥部授权，对九江市环城路房屋进行拆迁改造。由于环城路路宽由10米拓宽到20米，新建大楼要留消防通道，原临街面是扇形，而需改成直线等原因，临街房屋的总宽度由原148.76米缩短至99米。原拆迁需还门面户19户，现建门面19间。由于受房屋设计结构的影响，有4户拆迁户门面宽度增加，有1户不增不减，有14户门面宽度缩减（其中有5户缩减的宽度少于1米），在还房过程中，没有采用按等比例缩减宽度的还房方案。被告对还房的拆迁户超面积部分按每平方米5000元结算。
在审理期间，被告表示原将环城路由北向南数第第X号门面中临街宽4米，长12.15米，计48.6平方米和与之相连的楼梯间13.3平方米共计61.9平方米还给原告九江市房地产公司，将第第X号门面中临街宽3.9米，长12.15米，计47.385平方米的门面还给原告九江市赣北副食饮料公司，对多还给原告赣北副食饮料公司的16.325平方米房屋门面价值，按每平方米5000元作价共计81625元，作为对原告门面宽度缩短的补偿。
上述事实有下列证据证明：
1.原、被告的陈述。
2.原、被告签的拆迁协议和补充协议。
3.九江市浔阳区公证处的公证书。
4.被告给原告等19户拆迁户的还房通知书。
5.原告房屋所有权证明。
6.两原告房屋租赁契约。
7.被告提供还房宽度证明。
8.环城路基建图、平面图等。
9.九江市城市建设开发指挥部指挥孙某、陈某1、动迁一科科长万某等证词。

（四）一审判案理由
江西省九江市中级人民法院根据上述事实和证据认为：原告九江市赣北副食饮料公司与被告九江新达房地产开发有限公司签订的协议中并未约定所还门面的宽度，注明原有门面宽度并不代表所还门面的宽度。而且，九江市人民政府1991年28号文关于九江市城市房屋拆迁管理试行办法中没有原有门面多宽必须还多宽的规定，只有原有多少面积还多少面积的规定，所以原告九江市赣北副食饮料公司提出原门面宽度多少必须还宽度多少的诉讼请求没有依据。被告和原告九江市房地产公司所签订还房总协议中虽约定了还临街面的宽度，但对每一具体门面的宽度并未作约定；再加上被告受道路拓宽，临街面由扇形变为直线及留消防通道等影响，新建的房屋故不可能还原来的同等临街面宽度。原告应服从城市规划和建设的需要，被告本应采取等比例缩短的方式还房，但限于设计结构的原因，没有采取等比例缩短的方式，而在所还门面中有的门面由窄变宽，价值增大，被告从中获得利益，而还给原告和其他一些人的门面由宽变窄，门面价值降低，这样还房有失公平，被告还给两原告的临街门面宽度减少，应给予两原告适当的经济补偿。现被告拿出16.325平方米的门面面积作为对两原告的补偿较为合理。由于原告九江市赣北副食饮料公司所有的门面宽度大于原告九江市房地产公司，所以原告九江市赣北副食饮料公司所得补偿应多于原告九江市房地产公司。根据现有房屋结构的要求，被告所补房屋面积给予原告九江市赣北副食饮料公司利于使用，原告九江市赣北副食饮料公司因此应付部分补偿费给原告九江市房地产公司。被告欠原告九江市赣北副食饮料公司2个月的职工工资补偿费应如数支付。

（五）一审定案结论
江西省九江市中级人民法院依据《中华人民共和国民法通则》第四条、第六条、第一百一十一条的规定，判决如下：
1.被告九江新达房地产开发有限公司在九江市环城路新达商城第X号楼由北向南方向第第X号门面中还给原告九江市房地产公司临街宽4米，长12.15米计48.6平方米和与之相连的楼梯间13.3平方米，共计61.9平方米的门面一间；在第第X号门面中还给原告九江市赣北副食饮料公司临街宽3.9米，长12.15米，计47.385平方米的门面一间。
2.由原告九江市赣北副食饮料公司付给原告九江市房地产公司补偿费30000元。
3.由被告九江新达房地产开发有限公司付给原告九江市赣北副食饮料公司工资补偿费12451.70元。
以上给付内容于本判决生效后10日内执行完毕。
案件诉讼费6580元，由被告九江市新达房地产开发有限公司负担。

（六）二审情况

1.二审诉辩主张
上诉人（原审原告）九江市房地产公司与被上诉人（原审被告）九江新达房地产开发有限公司的上诉理由与答辩意见与一审诉辩理由相同。原审原告九江市赣北副食饮料公司未上诉。

2.二审事实和证据
江西省高级人民法院二审审理查明：
1993年3月，九江新达房地产开发有限公司经九江市城市规划办公室批准，并经九江市城市建设开发指挥部授权，对九江市环城路房屋进行拆迁改造。环城路原临街房屋的总宽度为148.76米，有19间店面。九江市赣北副食饮料公司在环城路X号有自管公房门面一间计31.06平方米，租赁使用环城路3X号九江市房地产公司的直管公房门面一间计61.95平方米，二间店面共计93.01平方米。1994年1月20日，赣北副食饮料公司与新达房地产开发有限公司签订了一份房屋拆迁协议，由被上诉人在24个月过渡期间内在环城路原地段还给赣北副食饮料公司门面面积93.01平方米，产权按原产权不变。协议的第一条注明了原26号公房宽8米，3X号公房宽7.3米。后赣北副食饮料公司与被上诉人又签订了一份补充协议，由被上诉人补偿赣北副食饮料公司两个门面在职职工和退休职工一年的工资每月6225.85元。两份协议均经九江市浔阳区公证处公证。1993年4月17日，被上诉人与上诉人就直管公房的拆迁问题达成了一个总的协议，协议规定，对环城路属房地产公司直管公房的门面临街宽度不能少于原临街面的89.24米宽。后被上诉人与环城路直管公房门面的租赁户分别签订了房屋拆迁协议。1995年2月22日，被上诉人还给赣北副食饮料公司一间宽7米，长12.15米，计85.05平方米，并附带一间长3.7米，宽3.6米计13.3平方米的楼梯间的门面一间，共计98.352平方米。没有把房地产公司的直管公房和赣北副食饮料公司的直管公房区分开来。后因赣北副食饮料公司不同意此种还房方式，坚持要按原有的门面宽度还房，因协商不成，遂向法院起诉，并要求被上诉人补齐两个月的工资补偿费12451.70元。一审法院追加九江市房地产公司为原告。一审审理期间，被上诉人重新安排还房，还给赣北副食饮料公司为第X号店面中的3.9米宽门面，剩余的2.9米宽门面还给湓浦经营部；安排第X号店面中的临街宽4米门面还给上诉人九江市房地产公司，剩余3米宽安排给了原大中路的拆迁户。
另查，被上诉人所建的新达商城临街宽为103.1米，由于环城路拓宽以及道路由扇形拉直的影响，整个环城路的临街宽度缩短，但是从新达商城至大中路还留有一段20余米宽的空地。而且被上诉人在还房过程中没有采用等比例缩短门面宽度的还房方案，只是对超出还房面积部分按每平方米5000元结算。

3.二审判案理由
上诉人与被上诉人签订房屋拆迁协议是合法有效的，而被上诉人与上诉人九江市房地产公司直管公房的租赁户签订的拆迁协议，未经产权人房地产公司同意和授权是无效的。原环城路临街宽度虽然因道路拓宽等因素影响而缩短，但被上诉人未将缩短后的临街宽度全部用来归还原拆迁户，而是留用一部分待建。虽然所还房的面积已达到原有面积，但店面宽度减少，使用价值降低，而且其与房地产公司所签的协议中已经约定还房宽度不能少于原临街的宽度，被上诉人应按双方约定还房。被上诉人未按协议约定安排还房，且将第X号店面的3米宽门面安排还给异地拆迁户不妥，上诉人上诉请求合理，本院予以采纳。原审法院认定上诉人与被上诉人未对每一具体门面宽度进行约定，对上诉人主张未予支持不当。

4.二审定案结论
江西省高级人民法院根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条第一款第（三）项的规定，判决如下：
（1）维持江西省九江市中级人民法院（1995）九民初字第29号民事判决第三项。
（2）变更江西省九江市中级人民法院（1995）九民初字第29号民事判决的第一、二项。九江新达房地产开发有限公司将在九江市环城路新达商城第X号楼由北向南方向第第X号店面还给九江市房地产公司临街店面宽7米，长12.15米，计85.05平方米和与之相连的楼梯间13.3平方米，共计98.35平方米，超出面积按每平方米5000元计算，由九江市房地产公司付给九江新达房地产开发有限公司。在第第X号门面中还给九江市赣北副食饮料公司临街宽3.9米，长12.15米，计47.325平方米的门面一间；由九江市赣北副食饮料公司付给九江新达房地产开发有限公司30000元。
（3）以上给付内容于本判决送达后10日内执行完毕。
二审案件诉讼费6580元由被上诉人九江新达房地产开发有限公司承担。

（七）解说
城市房屋拆迁还房问题在旧城改造、开发、城市重新规划扩建过程中显得非常突出，而在拆迁还房过程中引发的各种矛盾尤其显得棘手，难以解决，因此诉讼到法院的此类案件也明显增多。我国房地产开发市场出现较晚，加之这方面的立法较为滞后，直至1994年7月《中华人民共和国城市房地产管理法》颁布（1995年1月1日始生效施行），而在此之前，我国的房地产开发业已兴起，虽然一些法律法规对房地产问题有所规范，但都不很具体，有的很难适应新形势发展的需要，因此规范这一行为主要靠一些地方法规或有关文件，但有些问题还是难以得到解决。像本案所涉及的拆迁返还门面（店铺的俗称）宽度的问题，就有典型意义。因为该案作为拆迁还房是一种新型案件，进一步讲，此案所涉及的并非一般住宅房拆迁，而是商业用房的拆迁还房。它不仅涉及到房屋产权关系和城市的开发改造制度，还关系到产权人、承租人与房屋开发人的权利义务关系以及还房方法等诸多问题。由于我国现行法律法规上尚没有具体规定，只有等面积还房的规定，但在市场经济条件下，店铺的门面关系到其经济利益，故还门面不仅涉及到面积问题，更重要的是宽度问题，因为门面越宽，就越有利于经商，使用价值就越大，而价值也越大。本案被告九江新达房地产开发有限公司从自身的经济利益出发，一是没有将环城路所有被拆迁房屋的宽度用于建造房屋还给拆迁户，而是留有一定宽度作自己建筑商业大楼出售从中获取利润，并且在还给拆迁户的门面中也不是采取等比例缩短的方式还房，而是有的还宽，有的还窄，这造成还房的混乱，尤其是将本应还给拆迁户的第X号店面的3米宽门面安排给异地拆迁户更是不妥。人民法院在处理本案时，要坚持运用《中华人民共和国民法通则》的总体原则，即运用自愿原则、公平原则、等价有偿原则等。一审中被告对原告九江市赣北副食饮料公司店面由宽变窄已自愿以增加店面面积给其以补偿，原告九江市赣北副食饮料公司对此已服从一审判决，双方都较满意，因此是合理公正的。而对于原告九江市房地产公司的店面面积宽度二审改变一审判决，已满足其门面宽度的要求，但限于结构原因扩大了门面的面积，二审法院判令原告九江市房地产公司按商品房价格支付给被告超面积部分的价款也是合理的。由此可见，二审法院的判决更加合理、公正，达到了充分保护各方当事人合法权益的目的，为我国人民法院处理此类案件探索了一种有益的方法。
（文江平　沈健）