（一）首部

1.判决书字号
一审判决书：北京市第一中级人民法院（1998）一中民初字第2421号。
二审判决书：北京市高级人民法院（1999）高民终字第77号。

2.案由：房屋买卖纠纷。

3.诉讼双方
原告（反诉被告、二审上诉人）：林某，男，43岁，新加坡公民。
原告（反诉被告、二审上诉人）：杨某，40岁，新加坡公民。
以上二原告诉讼代理人（一审）：李刚、姜红伟，李文律师事务所。（二审）：赵安平，女，45岁，新加坡王雷及陈大律师馆中国法律顾问，住浙江省杭州市下城区麒麟街30号501室。
被告（反诉原告、二审上诉人）：北京庄胜房地产开发有限公司，住所地：北京市宣武区宣武门外大街72号。
法定代表人：周某，董事长。
诉讼代理人（一、二审）：李某，男，33岁，该公司办公室副主任，住该公司。
诉讼代理人（一、二审）：高明，北京竞天律师事务所律师。

4.审级：二审。

5.审判机关和审判组织
一审审判机关：北京市第一中级人民法院。
合议庭组成人员：审判长：王洪斌；审判员：阎平；代理审判员：刘俊霞。
二审审判机关：北京市高级人民法院。
合议庭组成人员：审判长：张凯军；审判员：李梅；代理审判员：王玲。

6.审结时间
一审审结时间：1998年12月20日。
二审审结时间：1999年6月16日。

（二）一审诉辩主张

1.原告诉称：原告于1995年6月10日与被告签订商品房预售契约，购买被告开发的庄胜广场办公楼房屋一套，合同约定交房日期为1996年12月31日前。但至起诉时止被告仍不具备契约约定的交房条件。要求解除契约，返还已交购房款，双倍返还定金并支付相应利息。

2.被告辩称：双方所签售房契约属实，被告在契约约定的期限内向原告履行了交房义务，不同意原告的诉讼请求。

3.反诉原告诉称：要求继续履行契约，由反诉被告交付楼款余额新加坡币199099元。

4.反诉被告辩称：反诉原告违约，不同意继续履行合同。

（三）一审事实和证据
北京市第一中级人民法院经公开审理查明：坐落在北京市宣武区宣武门外大街东侧的庄胜广场系庄胜公司开发建设。1995年6月25日，庄胜公司（卖方、甲方）与林某、杨某（买方、乙方）签订庄胜广场第一座第十一楼层1121室房屋的外销商品房预售契约及补充协议，该房建筑面积72.14平方米，房价款为新加坡币302162元（已付定金新加坡币2000元，甲方于1996年12月31日前交房，甲方交付房屋时，应提交建筑工程质量监督部门出具的工程质量竣工核验证书；除不可抗力外，甲方未按期将房屋交给乙方的，乙方有权向甲方追索违约金，违约金自房屋应交付之日第二天起至实际交付日止按中国人民银行固定资产贷款利率计算；房屋竣工后，契约面积与实际面积误差在3%内的，不再结算，误差超过3%的，超过部分按房屋售价进行结算。同时在补充协议中约定了不可抗力的事由、后果及所附条件，分期付款的时间及数额。1996年4月9日，该售房契约经北京市房屋土地管理局进行预售登记。林某、杨某自1995年8月11日依约分15次共付给庄胜公司房款新加坡币120864.80元（包括定金2000元）。1996年10月至1997年6月，北京市宣武区人民政府对位于庄胜广场西侧的宣武区宣武门外大街道路进行扩建。1997年6月20日，经北京市建设工程质量监督总站对庄胜广场北办公楼三层以上房屋建设、设计、监理及施工方共同验收的核定，同意验收意见，同意进行精装修。1997年6月27日，庄胜公司向林某、杨某发出入住通知。林某、杨某认为该交房行为不符合售房契约约定的条件，拒绝履行收房手续。1998年2月13日，林某、杨某向庄胜公司发出终止买卖通知，要求甲方按售房契约第五条履行义务。在一审审理过程中，一审法院现场勘察，该房屋除未安装天花板及相应的空调出风口外，其他项目均符合契约的约定。另查，1997年6月25日经北京市房地产勘察测绘所对林某、杨某所购房屋面积进行实测，为82.8044平方米。庄胜公司提出该房屋超出契约约定的面积扣除3%后，按半价收费，合计新加坡币17801.34元。
以上事实，有双方签订的外销商品房预售契约及补充协议；林某、杨某的付款单据；北京市宣武区人民政府《关于实施宣武门外大街道路扩建工程的通知》；北京市建设工程质量监督总站的意见；庄胜公司交付房屋的通知及现场勘察笔录、庭审笔录在案佐证。

（四）一审判案理由
北京市第一中级人民法院认为：民事活动应当遵循等价有偿、诚实信用原则。双方所签售房契约合法有效，双方均应及时、全面履行。在该契约履行期间出现了道路扩建之意外事件，给庄胜公司施工造成一定影响，根据双方所签补充协议，允许庄胜公司相应延长交房日期。庄胜公司所交房屋已经有关部门的核定，除天花板及相应空调出风口外基本符合交房的条件，林某、杨某仅因此缺项主张解除契约理由不充分。应当指出，庄胜公司未按约定制作天花板及相应空调出风口的行为属违约行为，除限期达到契约约定标准外，亦应承担相应的违约责任。关于庄胜公司主张物业管理费一节，不属本案处理范围，本案不予处理。鉴于逾期交房的责任方为庄胜公司，故庄胜公司主张收取林某、杨某购房余款的利息的请求不予支持。该房屋实测面积大于契约约定的面积，庄胜公司同意半价收费，本院不持异议。

（五）一审定案结论
北京市第一中级人民法院根据《中华人民共和国民法通则》第六十二条、第一百零六条、第一百一十二条、第一百一十五条、第一百三十四条第一款第（八）项、第一百四十五条及《中华人民共和国民事诉讼法》第二百四十九条之规定，于1998年12月20日作出判决：
1.林某、杨某与北京庄胜房地产开发有限公司继续履行双方于1995年6月25日签订的外销商品房预售契约及补充协议。
2.北京庄胜房地产开发有限公司于判决生效后十日内按照双方所签订的契约及补充协议约定的标准向林某、杨某交付庄胜广场第一座第十一楼层1121室房屋，并自1997年7月1日起按中国人民银行同期贷款利率向林某、杨某支付已付购房款（新加坡币120864.80元）的利息，至该房屋实际交付时止。
3.林某、杨某在北京庄胜房地产开发有限公司交付房屋后十日内，向北京庄胜房地产开发有限公司支付购房余款新加坡币181297.20元；支付超面积房价款新加坡币共计17801.34元。
4.驳回双方其他诉讼请求。
案件受理费人民币12840元，原、被告各负担6420元；反诉费人民币16059元，原、被告各负担8029.50元。

（六）二审情况

1.二审诉辩主张
（1）上诉人林某、杨某认为原判认定事实不清，证据不足，适用法律不当，判决不公，要求按其原诉请求改判。
（2）上诉人北京庄胜房地产开发有限公司认为原判认定事实清楚，但确定庄胜公司违约是错误的，要求对原判第二、四项改判。

2.二审事实和证据
北京市高级人民法院二审确认了一审认定的事实和证据，并查明，在二审期间，庄胜公司已将房内天花板、空调出风口等设施予以完善。

3.二审判案理由
北京市高级人民法院认为，林某、杨某与庄胜公司自愿签订的售房契约及补充协议，不违背法律，该契约及补充协议有效，双方均应按约定全部履行自己的义务。林某、杨某按约定支付房款后，庄胜公司应按期交付房屋，根据有关政府机关的证明，庄胜广场一侧的道路施工确给庄胜广场工程造成一定影响，致使庄胜公司交房期相应延长。经质检部门核定及法院勘察，所交付的房屋除天花板及相应空调出风口外，房屋质量基本具备使用条件，故林某、杨某要求解除契约理由不足，原审法院判决双方继续履行契约及补充协议，由林某、杨某付清房款并无不当。庄胜公司在交付房屋时，房内部分设施不够完善，其应对此承担相应的违约责任，原判对此部分的认定及处理适当。双方上诉请求的理由、证据不足，均不予支持。

4.二审定案结论
北京市高级人民法院依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条第一款第（一）项之规定判决：驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费28899元，由林某、杨某负担14449.5元，由北京庄胜房地产开发有限公司负担14449.5元。

（七）解说
本案双方争议的焦点在于庄胜公司是否违约，如有违约行为是否导致解除合同。
1.按照双方所签预售契约，庄胜公司交房日期为1996年12月31日，到期后庄胜公司未按约交房，至1997年6月27日，庄胜公司向林某、杨某发出入住通知。按契约约定，卖方逾期180日，买方有权终止契约。如无法定或约定原因，买方就可以提出解约了。不过，在补充协议中双方又约定了不可抗力条款：“（1）如遇不可抗力，甲方交付房屋的日期得以顺延；（2）不可抗力包括‘为配合政府法规或需要而不时引致之延误’；（3）甲方对于不可抗力的情况和事件应以政府有关部门出具的文件为依据。”不可抗力是指当事人在订立合同时不能预见，对其发生和后果不能避免并不能克服的事件。本案中区人民政府对临近庄胜广场一侧的道路进行改扩建施工，直接影响了广场工程的建设，庄胜公司提供了区人民政府的通知及复函，以抗辩买方解除合同的请求。
一、二审法院均确认不可抗力存在，庄胜公司延期交房的行为应予免责。
2.庄胜公司亦存在一定的违约行为，其在交付房屋时，房内部分设施未达到契约约定的条件，其抗辩理由虽有一定道理，但毕竟与约定不符，故一、二审法院令其承担相应责任。但买方是否有权以此为由要求解除合同呢?从双方所签契约中看，双方解除合同的条件限于逾期付款及逾期交房、质量监督部门核验不合格。一般违约行为不直接导致解除合同。
3.无正式的工程质量竣工核验证书是否意味着可以解约?制式合同中约定甲方交付房屋时提交核验证书是为了制约卖方向买方交付合格的房屋。由于大规模物业建设的较长期性，开发商往往在交房时拿不到完整的、正式的核验证书，而是由质量监督部门出具验收意见，一、二审法院认为，只要是由有权部门出具的有效的证明，就应视为卖方在此项上没有违约。
4.制式合同中就约定面积与实际面积之差异的结算方式有不合理之处。如果面积增加过大，就会大大加重买方的负担，背离了其签约的初衷。但契约已经双方签字认可，就视为对各条款是同意并了解的，法院亦只能尊重双方合约。庄胜公司同意半价取费，也是考虑到这一问题，作出的合理让步，法院不持异议。
综上，一审法院认定双方所签预售契约及补充协议合法有效，判决双方继续履行合同，庄胜公司向林某、杨某支付一定违约金。二审法院驳回上诉，维持原判。
（岑宏宇）