（一）首部

1. 裁判书字号
一审判决书：新疆维吾尔自治区石河子市人民法院(2011)石民初字第0962号民事判决书
二审调解书：新疆生产建设兵团农八师中级人民法院（2011）兵八民一终字第365号民事调解书。

2. 案由：房屋买卖纠纷

3. 诉讼双方
原告（被上诉人）：原告葛某。
委托代理人张燕，新疆新石律师事务所律师。
被告（上诉人）：石河子开发区天成裕隆房地产开发有限公司。
法定代表人宁丽，公司董事长。
委托代理人杨明，新疆七合律师事务所律师。

4. 审级：二审。

5. 审判机关和审判组织
一审法院：新疆维吾尔自治区石河子市人民法院。
独任审判员：张红光。
二审法院：新疆生产建设兵团农八师中级人民法院。
合议庭组成人员：审判长：刘巧贞；代理审判员：朱万利；代理审判员：杨波。

6. 审结时间：
一审审结时间：2010年9月17日
二审审结时间：2011年9月30日

（二）一审诉辩主张

1.原告葛某诉称：2009年3月初，原告给被告交纳订金20000元订购被告开发的石河子市6小区26栋221号房屋，房屋面积为85平方米。2009年8月30日，被告向原告出具承诺书，承诺楼盘开盘时，仍以每平方米1850元×1.16＝2146元的价格向原告出售该房屋，并约定交付房屋的期限为2010年11月30日。但到2010年11月30日，被告已经将该房屋出售给他人，导致被告无法向原告交付房屋。现房屋价格上涨，被告的违约行为给原告造成损失126681.24元。现诉至法院，要求被告返还房款20000元及利息2541.67元；赔偿损失126681.24元，并承担本案诉讼费及送达费。

2. 被告天成裕隆房产公司辩称：被告只是给原告出具了承诺书，双方未签订预售商品房合同，故原被告之间的房屋买卖合同并未成立，同意给原告返还2万元，不同意承担原告的其他损失。

（三） 一审事实和证据
石河子市人民法院经审理查明：2009年3月24日，原告得知被告开发石河子市6小区的房屋，原告向被告交纳了20000元购房款，被告给原告出具"今收到葛某交来八棉住户款20000元，备注：6号楼-222号房，面积以测绘报告为准"。后因种种原因被告开发的房屋没有开工，被告已向社会不特定人收取了购房款而无法交付房屋，已交房款的人找政府解决，政府按非法集资要求被告给购房人退还购房款。2009年8月30日，原告找到被告要求退还购房款20000元，被告承诺继续给原告提供房屋，并给原告出具承诺书，内容为"葛某在我公司缴纳了购房订金贰万元，我公司承诺，待楼盘开盘时，每平方米1850元×1.16＝2146元，6小区26号楼221号（注单元从西往东计算），所购房屋仍以原所交款时所定价格出售，决不涨价，特此承诺。公司定于2010年11月30日交付商品房，如不能按时交付，公司应当承担购房人所交房款及利息（银行贷款利息计算），中途要求退款，购房人应承担违约金。待签订购房合同后，此承诺书自行废止"。后被告取得开发房地产的相关证照后（被告于2010年7月22日取得商品房预售许可证），将原告所购楼房建成，原告要求与被告签订正式的房屋买卖合同，但被告坚持在原告所交房款2万元之内按2146元每平米出售，超出2万元按市场价格出售，原告要求按每平米2146元支付其所购房屋面积全部价款，双方各持己见，故没有签订正式房屋买卖合同。2010年，被告将6小区26栋221号房屋（建筑面积133.63平方米）以每平方米3094元出售给张博、李墨，未给原告交付房屋。
庭审中，原告认为被告给原告出具承诺书就应视为双方建立了房屋买卖合同关系，且为有效合同，被告没有给原告交付房屋应属违约行为，现在房屋已经涨价，要求被告赔偿原告当时购房价与被告出售给他人房屋价款的差额部分（原告在庭审中追加赔偿损失额为126681.24元，诉状按85平方米计算，现在变更按133.63平方米计算）。被告辩解被告给原告的承诺是要约邀请，不是合同成立的要件，被告没有与原告签订房屋买卖合同，故只同意退还原告购房款。
庭审中，原告为证明其主张，向本院提供以下证据：
1.补充承诺书，约定房屋交付时间，双方的违约责任。
被告对该份证据的真实性认可，但对承诺书的解释是开盘时价格已原告所交款的价格，原、被告意思表示行为不构成合同或者协议，是要约行为。
2.房产局出示的房屋情况证明，用于证明221号房屋在2009年之前已经出售给别人了，证实被告为了高价出售房屋，损失原告利益。被告对该事实认可。
被告向本院提交如下证据：
1.提交关于资质的情况，证明被告具有房地产开发的资质。原告对营业执照认可，但认为营业执照的颁发时间是2009年11月20 日，说明被告在第一次向原告收取购房款时是没有资质的。
2.国土资源局出具的被告取得石河子6小区开区土地使用权证、建设工程规划许可证，其时间证明收取原告的预购款之后才取得的。原告对真实性认可。
3.2010年7月20日商品房预售许可证一份，用于证实原告方和被告方的收款行为是发生在在辞职前，双方达成的
原告对该证据认可。

（四） 一审判案理由
石河子市人民法院经审理认为：本案的争议焦点有二：一、原被告间的房屋买卖合同是否成立及有效。二、被告如何承担违约责任。
一、原被告间的房屋买卖合同是否成立及有效。2009年8月30日，被告给原告出具的承诺书虽不是双方签订的正式房屋买卖合同，但该承诺书对原告拟购房屋坐落于6小区26栋221号、每平方米2146元、2010年11月30日交工做出明确的承诺，已经具备了商品房买卖合同的主要内容，且原告也同意购买，应认定房屋买卖合同成立。被告给原告出具承诺书时虽没有取得商品房预售许可证，但在本案法庭辩论终结前已取得，合同无效的情形已消除，且该承诺书不违反法律或者行政法规的禁止性规定，应为有效合同。
二、被告如何承担违约责任。被告将出售给原告的房屋又出售给他人，继续履行出现障碍，原告要求退还购房订金20000元及利息损失，符合法律规定，本院予以支持。被告承诺书中已明示原告所交20000元为购房订金，且约定每平方米2146元，按通常理解应为按原告所购房屋的面积以每平方米2146元计算房款，所交20000元可折抵房款，被告坚持在原告所交房款20000元之内按2146元每平米出售，超出20000元按市场价格出售，被告的解释不符合承诺书的本意，亦不符合房屋买卖的惯例。在分歧没有解决的情形下，被告又将本应出售给原告的房屋卖给他人并办理过户手续，导致履行房屋买卖合同在法律上或者事实上已成为不可能，致使原告无法实现合同目的，被告的行为构成严重违约，应赔偿给原告造成的损失。2009年8月30日的承诺书确定的价格为每平方米2146元，被告2010年出售给他人的价格为3094元，可确定房屋确实存在差价损失。该损失系由被告违背诚实信用原则，将涉案房屋又出卖他人所致，因此，被告应就该差价损失给予合理赔偿。在房屋交付义务不能履行时，原告作为买受人仅能主张履行利益赔偿，这种履行利益应是原告签订合同时可预见到的损失，即当时约定交付的房屋大概面积为85平方米，至于后所盖房屋面积加大不是原告所能预见到的，故合理损失为85平方米的损失较为合理。具体赔偿数，应参考被告出售房屋的可能获利情况，酌情予以判处。

（五） 一审定案结论
石河子市人民法院根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条"当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任"、第一百一十三条第一款"当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失"的规定，判决如下：
一、被告天成裕隆房产公司退还原告购房订金20000元；
二、被告天成裕隆房产公司赔偿原告利息损失2541.67元[20000元×6.1%×( 25个月÷12个月）];
三、被告天成裕隆房产公司赔偿原告房屋差价损失80580元[（3094元-2146元）×85平方米]。
上述一至三项合计103121.67元，限被告于本判决生效后10日内给付原告。
本案受理费1417元，送达费90元，合计1507元（原告已预付），原告自负270元，被告负担1237元。

（六）二审情况
原审被告天成裕隆房产公司不服该判决，请求撤销判决第三项，依法改判。
农八师中级法院经审理作出（2011）兵八民一终字第365号民事调解书，双方当事人自愿达成如下协议：一、上诉人石河子开发区天成裕隆房地产开发有限公司于2011年11月30日前一次性给付被上诉人葛某经济补偿款60000元。如到期未付，按原审判决执行。双方因此事再无纠纷。二、一审案件受理费1417元，送达费90元，合计1507元（被上诉人葛某已交纳），由被上诉人葛某负担；二审案件受理费1815元，减半收取907.5元，送达费90元，合计997.5元（上诉人石河子开发区天成裕隆房地产开发有限公司已交纳），由上诉人石河子开发区天成裕隆房地产开发有限公司负担。

（七）解说
本案争议问题是：一、房屋买卖合同解除后房屋差价款是否属于损害赔偿的范围。二、房屋差价损失如何确定及裁量因素。
一、房屋买卖合同解除后房屋差价款是否属于损害赔偿的范围。合同解除场合的损害赔偿，依然是因违约而发生的损害赔偿，在房屋买卖合同案件中，在出卖人违约导致实际履行在法律上或者事实上已成为不可能，对履行利益不进行保护对于买受人来说明显有失公平。但赔偿范围是否包括履行利益，我国合同法未作明确规定，理论及实务界对此意见并不一致。一种观点认为合同解除的效力是使合同恢复到缔约前的状态，而履行利益是在合同得到履行后才可能产生，因此在当事人选择了合同解除的情况下，非违约方不应得到履行利益的赔偿。另一种观点认为合同解除时的损害赔偿应是债务不履行的损害赔偿，履行利益包括在合同解除后的损害赔偿范围之内，理由是：在合同解除前，合同已经依法成立，当事人一方违反合同的，就应根据法律的规定承担债务不履行的责任，这种责任客观存在，无论当事人是否解除合同均无影响。合同解除下的恢复原状，是在原给付方面的归还，并没有涵盖履行利益，因而出于对解除权人的周全保护，还应当存在履行利益的赔偿。笔者赞同第二种意见。在审判实践中，很多房屋买卖合同案件引发的原因多是出卖人与买受人签订合同后，由于房价上涨，出卖人对原来的出卖价格不满意而拒绝履行合同，并采取多种方式获得额外利润。出卖人往往首先要求买受人加价，加价不成，则可能直接以高价将房屋卖与第三人并办理过户手续。在此情况下，如果将损害赔偿范围限定为信赖利益，则在违约方违约本身即是为获取比履行利益所能获得更多利益的情况下，此种赔偿对违约方十分有利。因此，只有对买受人进行履行利益的赔偿，才能取得遏制及惩罚违约行为的效果。
二、房屋差价损失如何确定及裁量因素。对于房屋差价的损失的确定，原则上可比照最相类似房屋（同幢相同楼层及房屋、相邻幢同楼层及房型）的市场成交价与买卖合同成交价的差额予以确定，也可通过委托专业机构进行评估或者向专业机构进行询价，还可考虑出卖人出售给第三人的价格予以确定。具体处理时还应当综合考虑守约方的履约情况、违约方能预见的因房屋价值的涨跌而产生的损失、双方是否已采取必要措施防止损失扩大等因素予以酌情调整。
本案考虑到石河子开发区天成裕隆房地产开发有限公司违背诚实信用原则，将涉案房屋一房两卖，已经构成严重违约，而房屋差价损失客观存在，因此，石河子开发区天成裕隆房地产开发有限公司应当就该差价损失给予合理赔偿。赔偿的具体数额参考石河子开发区天成裕隆房地产开发有限公司一房两卖获利的情况综合确定。
（张红光）