（一）首部
1、判决书字号
一审判决：北京市密云县人民法院（2012）密民初字第4965号民事判决。
二审判决：北京市第二中级人民法院（2013）二中民终字第00379号民事判决书。
3、诉讼双方：
原告（被上诉人）：张某，男，1959年12月13日出生，满族，无业。
被告（上诉人）：李某1，男，1979年8月27日出生，汉族，无业。
被告（被上诉人）：雷某，女，1979年1月1日出生，汉族，北京天勤致远商贸有限责任公司职员。
5、审判机关和审判组织
一审法院：北京市密云县人民法院。
合议庭庭组成人员：审判长：曹志勇；审判员：魏秀芬；人民陪审员：宋少英。
二审法院：北京市第二中级人民法院。
合议庭组成人员：审判长：邢军；代理审判员：洪伟；代理审判员：张清波。
6、审结时间：
一审审结时间：2012年10月20日。
二审审结时间：2013年3月20日。
（二）一审情况
1、一审诉辩主张
张某诉称：2009年8月19日，我与雷某签订《房屋买卖协议》一份，由我购买雷某位于密云县明日花园X号楼X单元XXXX室房屋（现为密云县阳光街XXX号院X号楼XX层X单元XXXX号）（以下简称涉案房屋）一套，待雷某办理房产证一个月后配合我办理房屋过户手续。后我按约定将购房款全部支付给雷某，雷某也将楼房交付给我，我将房屋装修后居住至今。现雷某未按协议约定办理产权变更登记，故诉至法院，请求判令：1、确认房屋买卖协议有效；2、雷某协助办理产权变更登记。如果法院认定购房协议无效，要求雷某按照协议约定双倍返还已付房款、赔偿装修费用。
李某1辩称：我和雷某系夫妻关系，涉案房屋为我夫妻双方共同购买，登记在雷某名下，雷某卖房时未与我商议，擅自处分了夫妻共有财产，现不同意张某的诉讼请求。
雷某辩称：我同意过户，但张某非本市居民，限购令出台之后张某不具有购房资格，要求我过户在他人名下，我不同意，故未办理过户，现不同意张某的诉讼请求。
2、一审事实和证据
2009年8月19日，张某（乙方）与雷某（甲方）签订《房屋买卖协议书》，协议书约定："一、甲方自愿将座落于密云县明日花园X＃楼X单元XXXX号，建筑面积93.31平方米，卖方与乙方，双方议定卖价人民币伍拾万元；......；四、乙方于2009年8月19日，一次性将全部房款人民币肆拾玖万元整付给甲方；......；九、补充协议：1、甲方配合乙方办理产权过户手续，介于乙方的担心，乙方欠甲方壹万元整，等甲方配合乙方办理完乙方的产权手续时，当天乙方付给甲方剩余壹万元整；2、如甲方拿到房产证时，在一个月之内及时配合乙方办理产权过户手续，如不及时办理，甲方双倍返还房款；十、违约责任：如果甲方违约不出售此房给乙方，则需双倍返还乙方定金即人民币玖拾捌万元（大写），如乙方违约不购买此房，则定金不退即人民币肆拾玖万元（大写），无论甲乙双方任何一方违约，都必须各支付北京圆忠吉房地产经纪有限公司中介费佣金即人民币伍仟元（房屋总价的1%）。"同日，雷某为张某出具放弃产权证明及收条一份，放弃产权证明内容为："本人雷某在密云县宾阳村南侧X＃住宅楼XX层X单元XXXX房屋一套，现在本人放弃此房的产权，所有产权卖给张某，如出现产权法律纠纷，由本人负责承担法律责任，此房有贷款24万（贰拾肆万元整），在办理房产证之前贷款全部还清"。雷某在该证明书上按手印并签字。收据内容为："今收到张某经农村商业银行网银转账49万元（肆拾玖万元）用于购买明日花园X号楼X单元XXXX房屋"。雷某在收条上签字。张某入住该楼房至今。
2011年8月18日，雷某取得涉案房屋产权，产权证号X京房权证密字第0XXXX4号，房屋所有权证记载："房屋坐落于密云县阳光街XXX号院X号楼XX层X单元XXXX号；建筑面积94.45 m2,套内建筑面积73.40 m2。"
本案在审理过程中，因涉案房屋在买卖前属于雷某与李某1共同财产，一审法院追加李某1为被告，李某1认为，密云县明日花园X号楼X单元XXXX室房屋是夫妻共有财产，因其经常出差，最长时间二三个月回家一次，雷某未经其同意，擅自出卖该套楼房，侵犯了共有财产权，故不同意出卖该套房屋。雷某称李某1出差最长时间一个月回家一次，卖房一事在张某起诉之前李某1不知情。张某述称，签订房屋买卖合同时雷某称没有结婚，并提交北京圆忠吉房地产经纪有限公司证明一份，内容为："雷某当时在2009年8月19日在圆忠吉房地产经纪有限公司出售楼房时是未婚女性。当时雷某本人确实说没有结婚"。对此，雷某予以否认，称北京圆忠吉房地产经纪有限公司并未询问婚姻问题。另查，李某1与雷某于2004年2月20日结婚，结婚证书号：晋同城结字第3XXX4号。
3、一审判案理由
当事人应当按照约定全面履行自己的义务。张某与雷某于2009年8月19日签订的密云县明日花园X号楼X单元XXXX号房屋（现为密云县阳光街XXX号院X号楼XX层X单元XXXX号）买卖协议书系双方真实意思表示，不违反法律的强制性规定，合同合法有效，双方均应按照合同约定履行各自的权利义务。张某在限购政策规定实施前已支付了购房款，履行了合同义务，雷某亦在限购政策规定实施前履行了交付房屋义务，但未履行办理房屋产权变更登记义务，故张某要求雷某协助办理产权变更登记的诉讼请求，理由正当、证据充分，法院予以支持；雷某主张张某不具备购房资格，要求解除双方买卖协议，无法律依据，法院不予采纳。李某1辩称自己不知情，房屋买卖协议侵犯自己的共有财产所有权的辩解，因自签订房屋买卖协议至张某诉至法院历时逾两年之久，在此期间雷某与李某1共同居住生活，该辩解与常理不服，法院不予采信。
4、一审定案结论
北京市密云县人民法院作出如下判决：
一、张某与雷某签订的《房屋买卖协议书》有效；二、雷某、李某1按照《房屋买卖协议书》的约定协助张某办理密云县阳光街XXX号院X号楼XX层X单元XXXX号楼房产权变更登记，限判决生效后十日内履行。
（三）二审诉辩主张
李某1不服，请求撤销原判，依法改判驳回张某的全部诉讼请求。张某同意原审判决、雷某未提起上诉。
（四）二审事实和证据
北京市第二中级人民法院经审理，确认一审法院认定的事实和证据。
（五）二审判案理由
处分共有的不动产，应当经占份额三分之二以上的按份共有人或者全体共同共有人同意，但共有人之间另有约定的除外。依据审理查明的事实，涉案房屋系雷某与李某1的夫妻共同财产，所有权登记在雷某名下，雷某未经李某1同意擅自处分共有房屋，侵犯了李某1的共有权利，构成无权处分。当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持。故张某与雷某签订的房屋买卖合同为有效合同，原审法院认定正确，法院予以确认。然而，依据我国物权法之规定，合同有效不一定能够引起物权发生变动。本案中，张某要求雷某依据合同约定协助办理涉案房屋的过户手续，因雷某欠缺处分权，其需征得共有权人李某1的同意，方有权处分共有财产。而李某1现明确表示不同意将涉案房屋所有权转让给张某，故张某诉请缺乏法律依据，原审法院对于张某要求雷某协助办理产权变更登记的诉讼请求予以支持，依据不足，法院予以纠正。关于张某要求雷某赔偿损失事宜，张某可另案主张。综上所述，原审法院处理不当，法院予以纠正。
（六）二审定案结论
北京市第二中级人民法院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：
一、维持北京市密云县人民法院（2012）密民初字第4965号民事判决第一项；二、撤销北京市密云县人民法院（2012）密民初字第4965号民事判决第二项；三、驳回张某的其他诉讼请求。
（七）解说
本案中，当事人双方争议的焦点主要涉及两方面问题：一是夫妻一方未经另一方同意与第三人签订的出售夫妻共有房屋的合同是否有效；二是在夫妻另一方不同意出售房屋的情况下，买受人要求出卖人继续履行合同，协助其办理房屋产权变更登记手续的请求能否得以支持。
一、夫妻一方未经另一方同意向第三人出售共有房屋的合同效力
《中华人民共和国合同法》第五十一条规定："无权处分的人处分他人财产，经权利人追认或者无权处分的人订立合同后取得处分权的，该合同有效。"这是我国民法首次对无权处分作出的规定，按照理论和实务界的通说，我国对无权处分合同的效力认定为效力待定。然而，2007年《中华人民共和国物权法》（以下简称《物权法》）第十五条规定："当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的不影响合同效力"。这是我国首次明确采用物权变动的区分原则。按照该原则，合同的效力和物权变动的效力是相互区分的两个问题，当无权处分合同作为合同标的物的物权变动的原因时，其效力仍然应当遵从"自合同成立时生效"的原则，而该原因能否引起物权变动的效果，则还须根据《物权法》的规定进行确定。明确了"区分物权变动的原因与结果"的原则，即区分了合同的效力与履行。2012年《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》（以下简称《买卖合同解释》）则第一次明确承认了无权处分合同的效力。该解释第三条规定："当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持。出卖人因未取得所有权或者处分权致使标的物所有权不能转移，买受人要求出卖人承担违约责任或者要求解除合同并主张损害赔偿的，人民法院应予支持。"基于我国《物权法》的立法思想，特别是在《买卖合同解释》出台后，对于处分他人之物（含处分共有物）的情形已有定论，即处分合同的效力并非效力待定或无效，而是确定有效的。就本案来看，李某1与雷某系夫妻关系，涉案房屋系李某1与雷某夫妻共同共有财产。根据《物权法》第九十七条之规定，雷某如处分该房屋必须经过全体共同共有人的同意，现雷某未经其丈夫李某1同意出售夫妻共同共有的房屋，其性质属于无权处分，根据上述《物权法》的精神以及《买卖合同解释》的相关规定，雷某与张某签订的处分房屋的合同应认定为有效。
二、合同有效前提下的合同履行问题
我国现行物权法及相关法律对物权的变动倾向于采取债权形式主义模式，而并未承认物权行为的存在，从未区分所谓债权合同和物权合同。我国立法要求物权之变动，除债权意思表示外，还须完成法定的公示形式，即动产的交付与不动产的登记，才能导致物权变动的效力。当事人从事登记和交付行为实际上也是对债权合同的履行。本案中，在张某与雷某签订的《房屋买卖合同》已被认定为有效的情况下，张某要求继续履行合同，由出卖人协助其办理房屋产权变更登记手续的诉讼请求是否能够得到支持呢？答案是否定的。因为尽管张某系善意购买涉案房屋，且支付了定金，但其并未办理房屋产权变更登记手续，故其不符合《物权法》第一百零六条规定的善意取得要件，根据该条第一款的规定，作为共有权人有权追回涉案房屋。从另一个角度来说，由于《房屋买卖合同》合法有效，张某对雷某享有要求其实际履行的请求权，该请求权系基于合同而产生的债权请求权，而李某1作为共有权人对涉案房屋享有的是物权，根据物权优先于债权的原则，张某所享有的债权请求权并不能对抗李某1享有的物权，此时《房屋买卖合同》构成履行不能，张某要求继续履行合同的请求无法得到支持。虽然张某不能实现债权，但因《房屋买卖合同》系有效合同，李某2可以向合同相对方陆某主张解除合同、赔偿损失，赔偿范围可以包括房屋升值损失、装修费损失等。
综上，本案二审法院的改判判决完全符合我国《物权法》以及《买卖合同解释》的相关精神。
（王广）
【裁判要旨】夫妻一方单独出卖夫妻共有房屋，其性质属于无权处分，根据《物权法》的精神以及《买卖合同解释》的相关规定，处分房屋的合同应认定为有效。我国立法要求物权之变动，除债权意思表示外，还须完成法定的公示形式，即动产的交付与不动产的登记，才能导致物权变动的效力。当事人从事登记和交付行为实际上也是对债权合同的履行。
