（一）首部
1、判决书字号
一审判决书：广东省从化市人民法院（2013）穗从法房初字第4号民事判决书
3、诉讼双方
原告：黄X怡，女。
被告：利X珠，女。
委托代理人：孙X辉，男。（公民代理）
5、审判机关和审判组织
一审法院：广东省从化市人民法院
独任审理员：肖少珍
（二）一审情况
1.一审诉辩主张
原告黄X怡诉称，2012年8月18日晚，百连地产有限公司中介谭X雄带原告到从化市街口街开源路一巷X房与被告商谈卖房事宜，被告妹妹及女儿亦参与协商。原告与被告约定双方于8月20日签订购买从化市街口街开源路一巷X房合同，房价为47万，分两次付款。原告随即向被告交付定金4500元，并约定谁违约即按定金的5倍赔偿，原告与被告均签名及按手印确认，中介谭X雄可见证。签约当天被告拖延，后以婆婆拒绝签名为由，不同意卖此房。原告多次与被告协商，但被告仍拒绝卖房。鉴于被告不同意签约卖房，依据双方约定，原告要求被告按约定赔偿和返还定金，但被告不同意，也没有归还定金，为此原告特向法院提起诉讼，诉讼请求：1、被告退回定金4500元给原告；2、被告支付原告双倍违约金9000元；3、被告支付原告本次诉讼所涉及的所有费用约300元。原告认为其诉讼请求依据为双方的5倍定金赔偿约定。
被告利X珠辩称，2012年8月18日，原告通过中介认识被告，双方商谈买卖从化市街口街开源路一巷X房（面积约110平方米）事宜。当时商定房价为57万元，过户费用双方平分，分两次付款。当天，原告即交付4500元定金给被告，被告亦立下收款收据及保证书给原告，双方约定在2012年8月20日交易。但在8月20日，原告以借钱不足为由要求推迟交易，之后又发信息给被告说已经另购一套房，要求被告退还定金。因是原告违约，故被告不与退还定金。现被告请求法院驳回原告诉讼请求，并反诉请求原告因购房违约赔偿被告4500元以及本案诉讼费用由原告承担。
2、一审事实和证据
广东省从化市人民法院经公开审理查明：2012年8月18日晚，百连地产有限公司中介谭X雄带原告到从化市街口街开源路一巷X房与被告商谈卖房适宜。经协商，原告与被告约定双方于8月20日签订购买从化市街口街开源路一巷X房的合同，房价为47万，分两次付款。原告随即向被告交付定金4500元，被告向原告出具收款收据，双方于收款收据背面约定："现卖方利X珠已收买方黄X怡4500元定金，如买卖双方在约定时间2012-08-20拒绝买卖房，则5倍返还定金。"原告与被告均在收款收据的正反面上签名确认并捺印指模。2012年8月20日，原告赎回260334.90元银行理财产品，用于支付第一期房款。当日，被告并未依约定与原告签订房屋买卖合同，后以婆婆拒绝在公证上签名无法办手续为由暂不与原告签订房屋买卖合同，并拒绝按双方约定赔偿，亦拒绝双倍返还定金。原告经与被告多次协商，无果，故于2012年9月18日与广州市利泰房地产开发有限公司就购买从化市明珠工业园花林湖畔一建筑面积为106.79平方米的商品房签订商品房认购书，商品房的认购总价为410701元，并于当天支付定金3万元。后又于2012年10月8日交付首期房款175351元，2012年11月12日交付第二期房款205350元。期间，原告多次要求被告赔偿相关损失，双方无法就赔偿事宜达成一致意见，故引起诉讼。
案件审理期间，被告利X珠申请撤回反诉。
以上事实有原告提供的2012年8月18日定金收款收据、2012年8月18日签订的缔约过失违约金协议、原告的银行卡客户查询表、电话录音资料、购房收款收据、认购书予以证实。被告在本院指定的举证期限内，没有证据提交本院。
3、一审判案理由
广东省从化市人民法院经审理认为：关于约定性质问题。本案中，原告与被告于2012年8月18日在收款收据背面约定："现卖方利X珠已收买方黄X怡4500元定金，如买卖双方在约定时间2012-08-20拒绝买卖房，则5倍返还定金。"上述约定是双方当事人的真实意思表示，并没有违反法律法规的禁止性规定，合法有效。原告与被告于2012年8月18日共同约定于2012年8月20日就买卖位于从化市街口街开源路一巷X房的房产订立协议，该约定的性质即为预约合同。
关于违反预约合同的责任方确定问题。根据原告提交的银行卡客户查询表反映，原告曾于2012年8月20日即预约签订买卖合同当日已经赎回260334.90元银行理财产品用于支付第一期房款。且，原告于2012年9月18日与广州市利泰房地产开发有限公司签订商品房认购书，并于当天支付定金3万元，后又先后于2012年10月8日交付首期房款175351元，于2012年11月12日交付第二期房款205350元。可见，被告主张因原告借钱不足而违约的理据不足，本院不予采纳。再者，结合原告提交的录音证据，本院据以认定违反预约合同的责任方在于被告。
关于违反预约合同应承担的法律后果问题。预约合同对双方当事人产生拘束力，预约权利人可以请求对方履行订立本约的义务或者赔偿损失。本案中，原告选择请求被告赔偿损失。被告应承担的是缔约过失责任。
关于被告承担的赔偿数额问题。原被告关于"如买卖双方在约定时间2012-08-20拒绝买卖房，则5倍返还定金。"的约定属于《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第一款规定的约定违约金，原被告双方约定了因违约产生的损失赔偿额的计算方法即5倍定金。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十六条规定："当事人既约定违约金，又约定定金的，一方违约时，对方可以选择适用违约金或者定金条款。"本案中，原告诉讼请求被告退还定金4500元，并支付违约金9000元以及原告本次诉讼所涉及的所有费用约300元，原告主张其诉讼请求依据为双方的5倍定金赔偿约定，从诉讼请求中可见，原告选择适用违约金。其中，关于300元费用的诉讼请求虽然没有票据支持，但原告诉讼请求金额总额为13800元在原被告约定的违约金即5倍定金22500元范围之内，是原告对其权利的自由处分，可予以支持，故被告应依预约合同约定赔偿原告13800元。
4、一审定案结论
广东省从化市人民法院综上所述，依据《中华人民共和同合同法》第四十二条、第一百一十四条第一款以及《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二条之规定，判决如下：
被告利X珠应自本判决发生法律效力之日起10日内赔偿原告黄X怡13800元。
如果未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中国人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案受理费73元，被告利X珠负担。
案件宣判后，原被告均没有上诉，判决生效。
（三）解说
本案主要涉及预约合同认定以及违约责任承担问题。
一、关于预约合同认定问题
依传统民法理论，当事人签订的合同可以分为预约合同和本约合同，预约合同的目的在于当事人对将来签订特定合同的相关事项进行规划，其主要意义就在于为当事人设定了按照公平、诚信原则进行磋商以达成本约合同的义务；本约合同则是对双方特定权利义务的明确约定。预约合同既可以是明确本约合同的订约行为，也可以是对本约合同的内容进行预先设定。
《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二条规定："当事人签订认购书、订购书、预订书、意向书、备忘录等预约合同，约定在将来一定期限内订立买卖合同，一方不履行订立买卖合同的义务，对方请求其承担预约合同违约责任或者要求解除预约合同并主张损害赔偿的，人民法院应予支持。"本案中，原被告约定了在2012年8月20日签订正式买卖合同，该约定即为预约合同。
二、关于违反预约合同义务的违约责任承担问题。
根据《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二条规定，预约合同对双方当事人产生拘束力，预约权利人可以请求对方履行订立本约的义务或者赔偿损失。本案中，原告选择请求被告赔偿损失。根据《中华人民共和国合同法》第四十二条规定："当事人在订立合同过程中有下列情形之一，给对方造成损失的，应当承担损害赔偿责任：（一）假借订立合同，恶意进行磋商；（二）故意隐瞒与订立合同有关的重要事实或者提供虚假情况；（三）有其他违背诚实信用原则的行为。"签订预约合同的目的，就是在当事人之间建立一种互相信赖的机制，一方违反预约协议，实质上就是违反了本约订立过程中的先契约义务。因此，没有订立正式的房屋买卖合同即本约合同，被告应承担的是缔约过失责任。
三、关于赔偿数额问题。
本案中，原被告约定了违约金数额即"5倍返还定金。"根据《中华人民共和国合同法》第一百一十六条规定："当事人既约定违约金，又约定定金的，一方违约时，对方可以选择适用违约金或者定金条款。"本案中，原告选择适用违约金。其实，本案中，原告实际损失是她之后购买的商品房与购买涉案房之间的差价，原告完全可以依据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条："当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。"主张约定违约金低于实际损失而要求增加，这也是对于违反预约合同义务当事人依法承担的违约责任。
（肖少珍）
【裁判要旨】预约合同既可以是明确本约合同的订约行为，也可以是对本约合同的内容进行预先设定。一方违反预约协议，实质上就是违反了本约订立过程中的先契约义务。因此，当事人没有订立正式的房屋买卖合同即本约合同，应承担的是缔约过失责任。
