（一）首部

1．判决书字号：北京市西城区人民法院（2013）西民初字第18667号判决书。

2．案由：房屋买卖合同纠纷。

3．诉讼双方
原告：潘某。
委托代理人陈海昶，北京市高和德律师事务所律师。
原告：李某。
委托代理人陈海昶，北京市高和德律师事务所律师。
被告：段某。
被告：纪某。

4．审级：一审。

5．审判机关和审判组织
审判机关：北京市西城区人民法院。
合议庭组成人员：代理审判员：李俊。

6．审结时间：2013年10月17日。

（二）诉辩主张

1．原告诉称
2012年12月31日，潘某及其配偶F（路某）、李某及配偶袁某与被告段某签订房屋买卖协议书，被告段某以165万元的价格购买原告所有的位于北京市西城区宣武门外大街XX号X层公寓XXXX号房屋。2013年1月9日被告段某指定其母亲纪某作为原告的代理人并代办网签合同，在办理过程中二被告恶意串通，擅自修改原协议多项条款，严重侵害了原告的合法权益。为此，原告多次催促被告重新办理网签以完成过户手续，被告均予以拒绝，被告迟延办理过户手续的行为已严重违反双方关于2013年3月10日前办理完过户手续的约定，并且由于被告不能如约办理过户手续，根据现行购房政策导致原告不能重新购买房屋，丧失了与他人签订购房合同的机会以及获得房屋升值的利益，现诉至法院，要求：1、判令确认二原告与被告段某于2013年1月9日签订的《存量房买卖合同》（合同编号：CXXXXXX9）无效；2、判令被告向二原告支付违约金5万元。

2．被告辩称
被告段某辩称，我已按照双方所有的协议条款履行完了合同义务，所有购房款在规定时间交给原告，请求法院驳回原告诉讼请求。
被告纪某辩称，我作为原告公证代理人，我严格按照条款执行，严格按照公证委托书权限内容来处理，没有任何超越权限的地方，请求法院驳回原告诉讼请求。

（三）事实和证据
北京市西城区人民法院经公开审理查明：西城区宣武门外大街XX号X层公寓XXXX号房屋系李某与潘某按份共有的产权房屋，李某与潘某各占50%的份额。2012年12月28日，李某（甲方）、段某（乙方）签订购房意向书，约定："经甲乙双方友好协商，甲方自愿出售位于宣武区宣武门外大街XX号公寓X层AXXXX名下50%份额的产权，甲乙双方协商同意以下条款：一、乙方愿意接受的购房条件为：1、购房房屋总价80万元。2、乙方支付2.5万元买断物业公司拖欠甲方的代理租赁欠款。3、甲乙双方于2012年12月31日上午在公证处（金融街）正式签约，甲方及配偶、乙方到场，共同签署声明同意售房公证书、双方购房合同公证、对购房人委托过户手续公证。到期不签，视同违约，违约方按定金罚则处理。意向书终止。所有正式合同、公证等均以双方同意达成一致为准。4、付款时间：2012年12月29日，乙方向甲方支付定金五万元；声明同意书公证、购房合同公证做好，支付首付款甲方20万元；银行解押后，做委托公证书前，支付全部57.5万尾款（定金五万元冲抵购房款）。在此期间，任何一方均不得违约，乙方未及时支付，视同违约，甲方可以解除本约定，定金、首付款不退。......"同日，潘某与段某签订了内容一致的购房意向书。2012年12月29日，段某分别支付李某、潘某购房定金各5万元。2012年12月31日，李某夫妇（甲方）与段某（乙方）签订《房屋买卖协议书（一）》，约定："......。1、甲方自愿将房屋50%的产权以人民币60万元出让给乙方，办理手续所涉及税务等相关一切费用均由乙方承担。2、乙方自愿支付甲方20万元房屋装修现状费用及相关设备设施。3、乙方另支付甲方2.5万元，买断原物业积欠甲方的该房屋代理租赁费用（房屋委托租赁合同）。甲方对该楼物业公司的债权随产权转移给乙方，并签署权利转移通知，乙方可据此向物业主张权利。4、上述三项共计82.5万元。5、甲方委托纪某（段某之母）按委托公证书之内容办理该房屋产权对乙方的转移、登记等过户相关手续。二、甲、乙双方确认，虽然房屋所有权证未作记载，但依法对该房屋享有共有权的权利人均已书面同意将该房屋出售给乙方。三、甲、乙双方同意按下列方式办理付款及过户：1、双方按已签订的购房意向书，乙方已支付甲方定金五万元整。甲方与配偶办理售房声明同意书公证及房屋买卖合同书公证，乙方再支付甲方20万元，甲方立即办理银行解除贷款抵押登记手续，并由银行开具撤销抵押凭证；此合同公证在甲方收到尾款之后生效。所有公证书均由甲方领取，在收到尾款后交付乙方。2、银行解押后，甲方对纪某在该产权过户、登记进行授权委托公证前，乙方支付全部57.5万元尾款，定金五万元冲抵乙方购房款。3、甲方收尾款后当即向乙方出具三次收款全部收款凭据，并移交与该房款相关的（包括但不限于）产权证、购房票据、契税票据、银行撤销抵押凭据、物业原代理租赁协议（房屋委托租赁合同）等文件，乙方接收后出具收条。同时，甲方将双方认可后办理好的对纪某的授权委托书交付纪某。......。5、由被委托人纪某协助乙方自行办理网签、过户等相关事宜；如在乙方办理过户手续时，需要甲方协助，甲方应无条件协助办理。......。"同日，潘某夫妇与段某签订了内容一致的《房屋买卖协议书（一）》，段某分别支付李某、潘某购房首付款各二十万元。2013年1月7日，李某夫妇（甲方）与段某（乙方）签订《房价款说明及补充协议（附件1）》，约定："一、乙方确认与甲方全款购房房价款为80万元整，买卖房屋协议中第二条关于20万元装修款废除，乙方应按房价款缴纳相关税金，与甲方无关。二、以上房价款之外，乙方另支付甲方3000元购置该房屋现有家具。三、甲方与乙方交接房屋手续为当日2013年元月7日，委托公证书由2013年元月8日交接。......。"同日，潘某夫妇与段某签订了内容基本一致的《房价款说明及补充协议（附件1）》，段某分别支付李某、潘某购房款各575 000元。至此，段某支付李某、潘某共计165万元。2013年1月8日，李某夫妇在北京市中信公证处办理了委托公证，内容为："委托人：李某......。受托人纪某......。委托原因及事项：委托人李某、袁某二人系夫妻、登记在李某名下位于北京市宣武区宣武门外大街XX号X层公寓XXXX的房产是二人的夫妻共同财产。因我们工作繁忙，现委托纪某为我们的代理人，代理我们办理上述房产的如下手续：一、签订房屋买卖合同并办理网签；二、办理产权过户登记手续；三、代缴相关税费；四、办理物业交割手续；五、代为查阅房屋登记档案；六、其他与上述房产出售有关的一切事宜。代理人在其权限范围内及代理期限内签署的一切有关合法文件及行为，我们均予以承认，并由我们承担一切法律责任。受委托人无权转委托。上述委托只针对买受人段某办理。委托期限为自本委托书签署之日至二О一三年三月十日止。同日，潘某夫妇与纪某办理了内容一致的委托公证书。2013年1月9日，纪某作为李某、潘某的委托代理人与段某办理了编号为CXXXXXX9的《存量房屋买卖合同》（自行成交版），即网签合同，合同约定："出卖人李某......。委托代理人纪某......。出卖人共有人潘某......。委托代理人纪某......。买受人段某......。买受人共有人潘某......。委托代理人纪某......。第四条成交价格、付款方式及资金划转方式（一）经买卖双方协商一致，该房屋成交价格为：人民币800 000元。定金人民币50 000万元。支付日期为：2012年12月22日（该日期纪某手写改为29日）。......。（下述为手写内容）第六条房屋的交付......;4、移交与海格物业公司解除原委托租赁合同书面手续；5、移交北京燕侨海格物业管理公司积欠出卖人该房产的代理租赁费欠条；6、移交海格物业公司统一将积欠代理租赁费（不低于五万元）作为延续抵充该房屋未来发生的物业费的书面证明。......。附件三房屋权属情况的说明及房屋抵押和租赁情况的约定1、该房屋产权属李某、潘某共有，各占50%产权。房屋抵押已解除。2、原于2006年5月20日与北京燕侨海格国际物业管理公司签订15年的委托租赁经营合同，出卖方承诺已解除委托租赁关系。海格国际物业管理公司尚欠出卖方不低于伍万元的代理租赁费，出卖人以贰万伍仟元卖与买受人。出卖人同意提供相关书面凭证。......。"2013年1月10日，李某夫妇在北京市中信公证处办理了撤销委托声明书，撤销了对纪某的公正委托书，故而该房屋的过户手续未办理完成。
上述事实有下列证据证明：
1．房屋所有权证书，证明房屋的所有权人为潘某、李某，二人各占50%份额。
2．房屋买卖协议书及补充协议：证明双方约定房屋买卖的具体流程及要求。
3．网签合同：涉案合同，纪某代李某与段某所签合同
4．汇款凭证：证明段某支付购房款的时间和数额
5．公证书：证明潘某、李某委托段某母亲纪某代位办理产权过户等相关手续。

（四）判案理由
北京市西城区人民法院经审理认为：依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。原被告签订的《房屋买卖协议书（一）》及《房价款说明及补充协议》系双方当事人的真实意思表示，且不违反法律、法规的强制性规定，应属合法有效。双方均应按照合同的约定全面履行各自的义务，被告段某已经按照合同约定支付了全部购房款，原告应当按照约定为被告办理过户手续，双方在房屋买卖协议中明确约定由被告段某之母纪某代理原告办理房屋过户手续，原告亦据此为纪某出具了经过公证的《委托书》，原告虽在2013年1月10日经过公证处声明撤销了对纪某的委托，但2013年1月9日纪某仍在委托期限之内，故纪某代理原告与段某于2013年1月9日签订的《存量房屋买卖合同》（网签合同），对原告具有法律约束力，该合同应属合法有效。原告主张其撤销了对纪某的委托，纪某就不应出现在网签合同中的抗辩意见不能成立，本院不予采纳。关于原告主张网签合同中房价款错误的问题，根据本院向房管部门工作人员的核实，涉案网签合同出售的只是李某名下的50%的产权份额，故网签合同中的房价款约定并无不当，原告的此项意见，本院不予采纳。由于在房屋买卖交易中，网签实际具有房屋登记管理部门对房屋买卖交易进行备案和管理的性质，网签合同仅系双方办理过户的中间环节，并非独立存在的合同关系，其目的系为保障双方所签订的房屋买卖合同及补充协议的正常履行，双方实质的权利义务仍应以原房屋买卖合同及补充协议约定为准。因此，原告所主张的网签合同与原合同不一致之处，实际履行中均应以原合同及补充协议的约定为准，原告以此主张网签合同无效的理由，不能成立，本院不予采纳。综上所述，原告主张涉案网签合同无效的理由，不符合我国合同法的规定，对原告要求确认网签合同无效的诉讼请求，本院不予支持。由于被告已经履行了合同义务，并未构成违约，故对原告要求被告支付违约金的诉讼请求，本院亦不予支持。

（五）定案结论
北京市西城区人民法院依照《中华人民共和国合同法》第八条、第五十二条，作出如下判决：
驳回原告李某、潘某的诉讼请求。
案件受理费五百二十五元，由原告李某、潘某负担（已交纳）。

（六）解说
本案为房屋买卖合同纠纷，与一般案件的区别在于本案是关于房屋买卖中网签合同的纠纷，这就涉及到网签合同的效力问题。实践中，房屋买卖交易，总体上一般涉及两个合同，一个是买卖双方或买卖双方及中介签订的房屋买卖合同，一个是办理房屋过户手续所需的合同，一般称之为网签合同，正式的房屋买卖合同房管局并不备案，房管局备案的只是网签合同，房屋交易所需缴纳的税费、贷款涉及的金额实际均是按照网签合同的数额办理，故实践中，网签合同的金额绝大多数情况下并非双方真实的交易价格，而是远低于真实的交易价格，也就是实践中常说的"阴阳合同"，故网签合同一直被质疑其合法性和合理性，但目前房屋交易实践中仍然采取的是这种方式，故而网签合同看似是非常重要的合同，但实践操作中又并非如此，因为买卖双方在交易过程中，多数情况下并不在意网签合同，有的甚至根本不知道网签合同的存在，因为很多情况下，中介就代为办理了网签合同，而且，网签合同基本属于格式性条文，除了当事人信息及房屋交易信息外，其余内容完全一样，虽然其中也有关于违约责任等多项内容的相关约定，但实践中多数人并不关心该问题，这也就导致了一个问题，如果双方的房屋买卖交易并未顺利完成，而是有违约的情况，究竟是按照双方自行签订的房屋买卖合同的数额及约定执行，还是按照网签合同的数额和约定执行，两者的差距往往很大。按照合同法的约定，上述两份合同均为双方当事人的真实意思表示，依法应当成立并生效，对双方当事人均具有法律约束力。而按照合同签订的时间而言，网签合同由于在后签订，是否具有更改原合同的效力？按照是否登记本案而言，网签合同由于在国家房管部门登记备案，是否更具有公信力？笔者并不这么认为，笔者认为网签合同并非真正意义上的独立的房屋买卖合同，其必然依赖于双方原合同而出现和存在，网签合同只是行政机关在办理房屋产权过户手续中所要求的一个中间环节，只是一个登记备案手续，这样说，并不是说网签合同不重要，而只是根据合同法的原则，原合同才符合双方的真实意思表示。实际上，就目前而言，网签合同也有着其积极的作用，网签合同的存在虽然导致了"阴阳合同"的产生，造成了国家税费的损失，但另一方面由于合同系买卖双方私下签订，房管部门并不知道双方交易的实际价格，房管部门规定一个最低的网签价也避免了交易双方随意签订交易价格更低的合同，从而逃避更多的税款，所以从这个意义上说，网签合同的存在有其合理性，而对买卖双方而言，在国家数次出台与房产有关的限购、限贷政策都是以网签的时间为准的情况下，网签合同对买卖双方的利益往往会产生巨大影响，甚至影响到了买卖双方的购房资格，贷款资格及巨额的税款，从以上角度而言，网签合同是很重要，但该重要性更多是体现在行政管理方面。而考虑买卖双方的房屋买卖合同关系，则应从双方的真实意思表示出发，显然能代表双方真实意思表示的只能是双方自行签订的房屋买卖合同及相关补充协议，故在实际履行中，应当以原合同为准，而不需要考虑网签合同中的格式条文，当然，如果双方在网签合同中有明确的其他约定，则另当别论。就本案而言，原被告之间已经签订有房屋买卖合同，并且被告已经按照合同约定实际支付了全部款项，故被告应当按照合同约定履行协助原告办理过户手续，被告以网签合同存在瑕疵为由，要求确认该合同无效，考虑到网签合同的性质及由于国家出台新的房产调控政策，如果该合同无效，网签被撤销，必然导致大量税费增加的实际情况，判决驳回原告的诉讼请求，使得双方能够尽快按照合同约定履行各自的义务，显然更能保护双方当事人的权利。
（李俊）