1．判决书字号
一审判决书：湖南省岳阳市君山区人民法院（2014）君民初字第20号民事判决。
二审判决书：湖南省岳阳市中级人民法院（2014）岳中民一终字第274号民事判决。

2．案由
房屋买卖合同纠纷。

3．诉讼双方
原告（上诉人）：蒋某。
委托代理人谢某。
被告（被上诉人）：朱某。
委托代理人周伟，岳阳市君山区法律援助中心律师。
被告（被上诉人）：叶某，系上诉人蒋某的丈夫。
被告（被上诉人）：叶某1，系上诉人蒋某的儿子。
委托代理人叶某，系被上诉人叶某1之父。

4．审级：二审。

5．审判机关和审判组织
一审法院：湖南省岳阳市君山区人民法院。
合议庭组成人员：审判长：李银；审判员：毛学文；人民陪审员：孙在宏。
二审法院：湖南省岳阳市中级人民法院。
合议庭组成人员：审判长：陈玉香；审判员：何蓓、余立根。

6．审结时间：
一审审结时间：2014年4月30日。
二审审结时间：2014年9月12日。

1．一审诉辩主张
原告蒋某诉称，原告蒋某与被告叶某系夫妻关系，与被告叶某1系母子关系。2004年因平垸行洪移民，原告夫妻通过政府划拨获得君山区XX办事处XXXX移民新村一宅基地，同年在宅基地上建两层两间楼房一幢。因夫妻感情不和，原告蒋某于2004年下半年外出打工，直至2006年短暂回家。在此期间，被告叶某、叶某1父子未经本人同意，也没有获得政府批准，擅自将自家楼房第二层出卖给本案被告朱某。2006年原告回家发现楼房被出卖后，找到被告朱某协商遭其拒绝。原告蒋某认为，争讼楼房的宅基地是以划拨方式取得的，且系原告蒋某、被告叶某夫妻共同财产，根据相关法律规定，划拨土地使用权转让应经政府批准，夫妻共同财产的任何一方未经另一方同意，不得擅自处分，否则无效。故请求法院判令被告叶某、叶某1与被告朱某签订的房屋买卖协议无效并由被告承担本案诉讼费用。
被告朱某辩称，原告蒋某因为争讼房产成倍增值，与其丈夫叶某、儿子叶某1恶意串通，违背诚实信用原则，歪曲事实，企图通过合法手段达到其收回其已出卖了的房屋的非法目的。本人认为房屋买卖《协议书》合法有效。第一早在2004年端午节前后，原告蒋某还在家生活时，被告叶某就在其自家楼房打出了"此房出售"的售楼广告，说明出卖自家房屋是原告蒋某、与被告叶某共同意思表示。第二、原告蒋某以其宅基地系划拨地为由主张合同无效，是适用法律错误。被告朱某与被告叶某、叶某1签订的房屋买卖协议没有违反国家法律、行政法规的强制性规定，故协议合法有效。第三、原告蒋某诉称将房屋第二层卖给被告朱某并要求确认无效的诉求，与事实不符，也有悖常理。在买卖合同上清楚的规定"叶某愿意将自己两间两层房子出售给朱某"、"钱付清后，叶某即搬离此屋"。故被告朱某所购买的是原告蒋某的整栋楼房，而不仅仅只是购买了该楼房的第二层。综上所述，朱某认为原告蒋某所诉事实与理由均不成立，请求法院驳回原告诉讼请求。
被告叶某辩称，原告蒋某所诉属实，被告朱某所辩称理由不能成立，请求法院支持原告蒋某诉求。

2．一审事实和证据
原告蒋某与被告叶某系夫妻关系，与被告叶某1系母子关系。原告蒋某、被告叶某、朱某均系原君山农场职工。2003年因平垸行洪，原告蒋某与被告叶某位于君山区机砖厂的住房被拆除，同年君山区政府在君山区XX办事处XXXX移民新村划拨一块土地给其作宅基地（已缴纳300元办证费）。原告蒋某、被告叶某在该宅基地上建成两层两间楼房一幢。房屋建成后不久，2004年5-6月间，原告蒋某、被告叶某在其自家楼房上，用一烟盒箱板打出"此房去售"的售房广告。（后经叶某邻里指正更正为"此房出售"）。2004年底原告蒋某外出打工。2005年5月初，被告叶某邻居肖某、杨某等得知被告朱某欲购房，遂介绍被告朱某与被告叶某洽谈购房事宜，当时因原告蒋某不在家，朱某有些担心，介绍人杨某要求被告叶某征求原告蒋某意见，被告叶某表示说，他儿子被告叶某1已同原告蒋某通了电话，原告蒋某说由她儿子签字即可。2005年5月11日，双方在介绍人杨某家正式签订房屋买卖协议："协议书  甲方  叶某，现住XX移民新村，原机瓦厂二厂职工。乙方，朱某，现住XX村，原七农机站。叶某愿将自己两间两层房子出售，（约100平方）。朱某愿意购买叶某之房子。经双方同意协商，房子买价为五万零捌佰元整（50 800元）。一次性付款，钱付清后，叶某即搬离此房。此两间两层房子自本日起归朱某所有。原房主不得以任何借口反诲（悔）或吵事，（包括叶某所欠任何债概由叶某本人负责）。今后如国家对房子有何税收和手续，由朱某负责。既（即）日生效。房屋出售人：叶某1叶某证明人 肖某 何某  购房子人朱某   介绍人 杨某    2005年5月11号 "。协议签订后，被告朱某一次性付清全部房款50 800元。被告叶某、叶某1随后将争讼房屋移交给被告朱某居住，自己举家迁往老家岳阳县XX镇XX村五组居住至今。

3．一审判案理由
原告蒋某与被告朱某、被告叶某、叶某1房屋买卖协议纠纷案双方争议的焦点有二：其一，被告朱某与被告叶某、叶某1所签订房屋买卖协议是否有效；其二，被告朱某所购买的房产是整幢楼房还是只购买了该楼房的第二层。
（一）被告朱某与被告叶某、叶某1所签订房屋买卖协议是否有效。首先，被告叶某是否未经原告同意，擅自单方出卖夫妻共同财产。法院认为，被告叶某处理夫妻共同财产是与原告蒋某协商并经其同意了的，出售自家楼房是被告叶某与原告蒋某的共同行为。其理由是：根据庭审证据证明和原告蒋某自述，在被告叶某2004年5-6月间，在自家楼房上打出"此房出售"的售房广告时，原告蒋某当时还在家生活，且有证据证明当欲购房者上门询问原告蒋某房价时，原告蒋某表示要问被告叶某由其决定。由此完全可以推断该"此房出售"广告，是原告蒋某、被告叶某协商的结果，是其夫妻双方共同意思表示。在协议签订之时，当被告朱某提出应该要原告蒋某回家签字才同意买房的时候，原告蒋某通过电话表示其儿子签字即可。说明出卖房屋给被告朱某是原告蒋某夫妻共同行为。故法院对被告朱某关于原告蒋某以被告叶某、叶某1未经其同意，单方出卖其夫妻共有财产，主张合同无效的诉求与事实不符的抗辩意见予以采信，对原告蒋某和被告叶某、叶某1关于被告叶某、叶某1未经原告蒋某同意擅自单方出卖其夫妻共同财产的诉、辩理由与事实相悖，法院不予支持。其次，该房屋的宅基地，属于划拨地，未经政府批准转让该房屋（包括宅基地），房屋买卖合同是否违反国家强制性规定而无效。首先事实上该划拨地实际就是政府因平垸行洪通过划拨方式置换一宅基地给原告蒋某一家，这块划拨地实质就是一块宅基地，原告蒋某在宅基地上建房后，出卖自己住房，法律并不禁止所有人出卖其房屋，根据"房地一体"原则，地随房走，只要朱某能够到相关部门补办相关手续并缴纳土地出让金即可取得该宅基地使用权。故房屋买卖合同有效。对被告朱某关于合同有效的抗辩意见法院予以采信。
（二）关于被告朱某所购买的房屋是该争讼楼房还是只购买了该争讼楼房的第二层。
首先该房屋买卖协议明确规定"叶某愿意将自己两间两层房子出售给朱某"、"钱付清后，叶某即搬离此屋"。由此可以认定，被告朱某所购买的是原告蒋某、被告叶某、叶某1的整幢楼房，而不是只购买了该楼房的第二层。且原告蒋某、被告叶某、叶某1关于只购买了该楼房第二层的诉、辩理由，明显有悖常理、也与事实不符。

4．一审定案结论
综上所述，法院认为，原告蒋某没有证据证明其主张成立，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条之规定，判决如下：
驳回原告蒋某的诉讼请求。
本案受理费4 300元，由原告蒋某负担。

上诉人（原审原告）蒋某上诉称：（一）一审法院认定事实不准。1、房屋买卖协议没有上诉人的签名，说明上诉人不同意出售此房屋。2、即使上诉人在家时打过"出售房屋"的广告这一事实存在，但该行为是随时可以撤销的，更何况，签协议当日上诉人根本不在家，也没有授权上诉人的儿子代签。3、2006年上诉人得知房屋出售的事实后，登门与朱某进行过协商，要求返还房屋，遭到了朱某的拒绝，说明叶某、叶某1出售房屋的行为并没有得到上诉人的追认。（二）一审判决认定"朱某所购买的是该争讼楼房"是错误的。协议上明明写的是两间两层约100平方，而判决认定整幢楼房。协议书上写的"叶某即搬离此屋"指的应是搬离出售了的房屋，而不是整幢楼房。而房子的真实情况是：共二层，楼下六间，楼上七间，共十三间，面积约200平方。（三）一审认定房屋买卖协议有效，明显适用法律错误，被上诉人叶某、叶某1擅自处分行为应认定为无效。综上，上诉人请求撤销一审判决，重新作出公正处理。

被上诉人（原审被告）朱某答辩称：1、被上诉人在一审已提供5位证人当庭证实：上诉人蒋某及被上诉人（原审被告）叶某张贴涉案房屋出售广告近1年，蒋某亲口答复求购者售价由叶某作主，况且，在签订涉案房屋买卖合同时，叶某已让被上诉人（原审被告）叶某1电话告之蒋某涉案房屋买卖合同情况，蒋某电话答复同意，并让被上诉人叶某1代理签字认可；2、上诉人蒋某称2006年曾要求返还房屋，未予举证证明，被上诉人当时以50800元的价钱买下涉案房屋，属价格偏贵；3、涉案房屋买卖合同购买的是两层房屋，即购买的是整幢房屋，介绍人杨某已当庭证实这一事实，且在合同签订付款后，被上诉人叶某清空了涉案房屋第一层、第二层房屋内的全部物品，搬离至其老家居住至今已达9年之久；4、一审法院认定涉案房屋用地是一块以划拨方式取得的宅基地，是正确的，转让划拨土地上的房屋，并不违反法律、行政法规的强制性规定，而只是需要审批和缴纳土地出让金。另依据《物权法》第十五条规定，不动产转让合同自成立时生效，未办理物权登记的，不影响合同效力。故未经审批和缴纳土地出让金，不是确定本案买卖合同效力的理由，且被上诉人朱某目前正在办理产权手续；5、被上诉人已提供5位证人当庭证言，被上诉人朱某有充分理由相信出售涉案房屋是蒋某和叶某共同意思表示，朱某是支付了偏高对价的善意第三人，蒋某主张叶某未经其同意擅自出卖房屋，主张合同无效，不应予以支持。综上，被上诉人认为上诉人的上诉没有任何事实和法律依据，请求二审法院依法驳回上诉人的上诉，维持原审判决。