（一）首部

1.判决书字号：北京市朝阳区人民法院（2014）朝民初字第36512号判决书。

2.案由：房屋买卖合同纠纷。

3.诉讼各方
原告：徐某，女。
委托代理人：何泉华，上海瑛明律师事务所北京分所律师。
委托代理人：王某，男。
被告：师某，女。
委托代理人：刘永志，北京市墨风律师事务所律师。
第三人：北京我爱我家房地产经纪有限公司。
委托代理人：王某2，男，1989年7月8日出生。

4.审级：一审。

5.审判机关和审判组织
审判机关：北京市朝阳区人民法院。
独任审判：审判员：周维琦。

6.审结时间： 2014年9月17日。

（二）诉辩主张

1.原告徐某诉称：
2014年1月8日，我与师某通过我爱我家公司签订《北京市存量房屋买卖合同》，约定师某以210万元的价格将朝阳区霞光里66号院2号楼1604号房屋（以下称涉诉房屋）出售给我。此后，我依约向师某支付63万元。2014年1月13日，我与师某签订《补充协议》，双方定于2014年2月11日银行面签。后我与我爱我家公司多次要求师某配合办理银行面签手续，但师某均予以拒绝。后在我爱我家公司经纪人的见证下，双方于2014年4月21日签订《补充协议》，约定于当日被告需补签银行面签签字。当日，在我爱我家人员的陪同下，在面签中心签署了有关银行面签的文件，签署完成后，师某突然反悔，并将银行面签签署的材料抢回，导致无法完成贷款手续。鉴于师某的上述违约行为，我诉至法院要求师某：1、立即协助办理银行贷款手续；2、在办理完毕银行贷款后，协助将涉诉房屋过户至我的名下。

2.被告师某辩称：
徐某所述房屋买卖合同及补充协议（2014年1月13日的两份协议）的签订情况属实。双方之所以发生争议是因为合同中约定税费负担见附件七，但附件七是空白的，双方口头约定税费由徐某负担，但徐某一直不签订税费负担的协议。徐某所述的4月份的补充协议我没有签字。若税费由徐某负担，我同意继续履行合同，协助徐某办理贷款及过户。

（三）事实和证据
北京市朝阳区人民法院经公开审理查明：2014年1月8日，在我爱我家公司居间服务下，徐某与师某签订了《北京市存量房屋买卖合同（经纪成交版）》，约定师某将登记在其个人名下的涉诉房屋（建筑面积50.73平方米）以210万元的价格出售给徐某；房屋性质为商品房；签订合同时，徐某向师某支付定金3万元；双方同意于本合同签订之日起90日内向房屋权属登记部门申请办理房屋权属转移登记手续。关于税、费相关规定，本合同履行过程中，买卖双方应按照国家及北京市的相关规定缴纳各项税、费，买卖双方承担税费的具体约定见附件七；因一方不按法律、法规规定缴纳相关税费导致交易不能继续进行的，其应当向对方支付相当于房价款20%的违约金。合同第六页载明，附件一房屋附属设施设备、装饰装修、相关物品清单等具体情况；......附件七买卖双方承担税、费的具体约定；附件八补充协议及其他约定。同日，师某、徐某、我爱我家公司签订《居间服务合同》，约定徐某向我爱我家公司支付居间代理费 3.15万元。《居间服务合同》中有关交易税费提示一页，载明契税、营业税、印花税、土地增值税、个人所得税、登记费的税率等内容，但未约定负担主体。
2014年1月13日，师某、徐某签订二份《补充协议》。第一份《补充协议》约定，首付款分两次支付，第一笔首付于2014年1月31日付房款的30%，双方定于2014年2月11日银行面签，第二笔首付款于过户前支付房款的35%，双方定于2014年2月20日过户，剩余房款以商贷形式付给师某，师某拿到全部房款后，将房屋交付给徐某；双方任何一方如对另一方做出承诺，都会以《补充协议》、《证明》或《承诺书》等书面形式体现。第二份《补充协议》约定，师某、徐某自行签订补充协议与我爱我家公司没有其它补充协议，如买卖合同与双方补充协议存在冲突，以补充协议为准，如发生纠纷与我爱我家公司无关。
2014年2月12日，徐某与师某签订《二手房首付款交付确认函》，确认徐某向师某付款63万元（含定金3万元）。
庭审中，徐某提交2014年4月21日的《补充协议》，用以证明双方曾就银行面签及违约金等事宜进行约定；提交2014年4月24日，其与我爱我家公司职员的通话录音，用以证明在贷款合同签署后，师某将相关手续抢走，并拒绝办理贷款手续。师某及我爱我家公司表示《补充协议》并未签署完毕。师某认可录音的真实性，但表示因2014年4月的《补充协议》未能签署，所以才拒绝配合办理贷款手续。我爱我家公司对于录音无异议。经询，徐某、师某及我爱我家公司认可2014年4月的《补充协议》并未最终达成合意，我爱我家公司表示其实各方对于协议内容无异议，只是因为师某要求将徐某负担税费一条加入协议当中导致最终未能签署。
关于税费负担一节，我爱我家公司表示虽然合同约定有附件七，但其提供的买卖合同都不提供附件，除非双方特别约定，但在本次交易中，各方确实明确表示税费负担需要约定，师某所得房款为净得房款。师某对于我爱我家公司的陈述不持异议，徐某表示并未约定师某所得房款为净得房款，所以应当按照法律规定各自承担相应税费。徐某表示，交易时双方均同意做避税，网签交易价格为120万元，但即使避税，如何负担税费也没有约定。徐某、师某及我爱我家公司认可如果按照210万元交易涉诉房屋，所需缴纳的税费为30余万元。
经询，徐某表示如果师某不愿意配合办理银行贷款手续，其愿意在师某协助办理涉诉房屋权属转移登记的同时，一次性向师某支付剩余房款 ；但如果需要徐某负担交易税费，则其不同意继续履行合同。
上述事实有下列证据证明：
1. 《北京市存量房屋买卖合同》；
2.《补充协议》；
3. 视听资料；
4. 房屋所有权证；
5.《居间服务合同》；
6.《二手房首付款交付确认函》。

（四）判案理由
北京市朝阳区人民法院经审理认为：本案争议的焦点在于交易涉诉房屋所需缴纳的税费是按照法律规定由买卖双方各自承担相应税费，还是双方协商税费如何负担。首先，徐某、师某虽未签订《北京市存量房屋买卖合同（经纪成交版）》的附件七，但根据"合同履行过程中，买卖双方应按照国家及北京市的相关规定缴纳各项税、费，买卖双方承担税费的具体约定见附件七"的约定可见，税费负担应当协商并加以约定。其次，我爱我家公司系交易涉诉房屋的居间服务一方，参与了交易全程，其明确表示税费负担系约定税费，师某所得房款应为净得房款，可见税费负担并非按照法律规定由买卖双方各自承担相应税费。最后，徐某亦表示交易时双方均同意做避税，网签交易价格为120万元，既然是涉及避税，显然需要双方协商税费数额及如何承担。鉴于上述原因，本院认定交易涉诉房屋涉及的税费如何负担应当由买卖双方予以约定，而非按照法律规定的负担主体予以负担。 现徐某与师某就税费如何负担产生争议，且徐某明确表示不同意承担税费，故在目前的情况下，本院对于徐某的主张不予支持。

（五）定案结论
北京市朝阳区人民法院依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条之规定，作出如下判决：
驳回原告徐某的诉讼请求。
案件受理费35元，由原告徐某负担（已交纳）。

（六）解说
房屋买卖交易过程中势必要产生税费，而税费由谁负担的问题对合同履行的重要性不言而喻。本案实际产生的法律问题及裁判思路如下：买卖合同双方对交易过程中产出的个人所得税、契税等税费负担约定不明时，法院是否可以不必征得各方当事人同意，迳行按照我国税费负担的相应法律条文进行判处，进而促使合同继续履行，维护市场交易稳定，抑或是在审理中，通过审查案件关联证据、结合居间服务方的陈述，充分查证、考量房屋买卖合同缔约及履行过程中买卖双方的真实意思表示，考虑交易双方订立合同的成本及目的，考虑公平原则及市场经济效益等等做出裁判。从本案判决结果可知，法院采纳的是后者，而通过本案例的分析，不仅可以明确税费负担问题在房屋买卖交易中实际存在的影响合同继续履行的风险，也有助于法院审理类似案件时于法于理有据，明确裁判尺度。
一、在税费负担问题上，买卖双方可以意思自治。意思自治是民法精神的核心要义之一，意思自治亦即民法中的自愿原则，最早是由《法国民法典》确立的，而在民事法律范围内，"法无禁止即自由"亦是得到普遍认可的准则。就房屋交易过程中产生的税费而言，《中华人民共和国个人所得税法》、《中华人民共和国契税暂行条例》等均就纳税义务人作出规定，但这些规定并非强制性规定，也并无相关的禁止性条款，所以房屋买卖双方就税费负担问题自行约定是合法有效的，既体现了民事活动双方的意思自治，也并不违背我国的税费相关法律法规。
二、如不能对税费负担达成书面约定，则合同不能继续履行。就买卖双方订立合同的目的而言，原告为了购买房屋，被告为了获取房屋价款，但是经法院对其双方释明，其双方均不同意负担相应税款，又无法对税费负担达成一致意见，则如果法院判决原告、被告任何一方负担税费或双方按比例分担均没有明确的事实及法律依据，但房屋买卖合同履行又不能违反国家税收政策而不交纳税费，这客观上导致合同无法继续履行，亦即法院不能支持原告诉求。
三、不应直接适用我国的税费相关法律规定，判处卖方负担税费。个人住房产生的税费主要为契税与个人所得税，根据我国关于个人所得税的相关法律规定，出卖人出卖房屋所得价款属于财产转让所得，应交纳个人所得税；根据契税相关法律规定，买方为契税的纳税人。但这只是法律规定的纳税义务人，只要交易过程中不存在偷税、漏税、瞒报税款等违法情形，具体产生的税费由谁实际出资负担，可以双方真实意思及合同约定为准。房屋买卖实践中，一般交易惯例为房屋购买方负担各项税费，如果购买方不同意负担，则出卖方势必会提高房屋出售价格进而将税费计算在内，然而，本案中卖方并无承担税费的意思，缔结买卖合同是为了净得购房款，如果法院直接根据个人所得税相关法律条文判决卖方负担将近30万元的个人所得税，亦即卖方据此履行合同后取的售房款要比自己的真实意思及一般市场市场价格少了30万元，考虑到房屋作为稀缺资源，其价格主要应由市场和供求关系决定，且民事法律不应无限制突破当事人意思自治，而这样裁判不仅有违市场经济一般规律，也有违民法上的公平原则。
市场交易秩序的稳定固然是法律需要追求和维护的价值目标，但是法院裁判具体案件不应机械适用法条，也不应一味追求交易秩序，而应剖析错综复杂的案情背后的法律问题和各方在争议背后本质上的利益诉求，利用法律平衡各自利益、解决争议焦点，达到法律效果与社会效果的统一。
（魏慧彪　柯岩）