一、首部
(一)判决书字号
一审判决书:湖北省枝江市人民法院(2013)鄂枝江民初字第01118号。
二审判决书:湖北省宜昌市中级人民法院(2014)鄂宜昌中民二终字第00206号
(三)诉讼双方
原告(上诉人)张某。
委托代理人(一、二审)卞於清,湖北竟成律师事务所律师。(特别授权代理)。
委托代理人(一、二审)王朝阳,湖北竟成律师事务所律师。(特别授权代理)。
被告(被上诉人)曹某。
委托代理人(一、二审)唐建平,湖北演绎律师事务所律师。(特别授权代理)。
(五)审判机关和审判组织
一审法院:湖北省枝江市人民法院。
独任审判员:审判员:曹自豪。
二审法院:湖北省宜昌市中级人民法院。
合议庭组成人员:审判长:闫玲玲;审判员:邓爱民、聂丽华
(六)审结时间
一审审结时间:2014年1月20日。
二审审结时间:2014年5月6日。
二、一审情况
(一)一审诉辩主张
2011年9月28日,原告张某与被告曹某签订房屋买卖合同,约定:被告曹某将其所有的原枝江江口烟草公司房屋一套以65000元价格出售给原告张某。原告于当天支付被告房屋买卖预付款20000元,余额在被告搬家时付清,并约定了20000元违约金。合同签订后,被告未通知原告办理交接手续,也未告知搬家时间,致使原告余款不能付清。嗣后,原告数次电话通知被告协商购房事宜,被告以种种理由推托。2011年12月底,原告得知被告搬出诉争的房屋。2013年3月,被告将房屋出售给曹某1,并办理了产权过户手续。原告要求被告返还预付款,被告予以拒绝。现原告向法院起诉,请求法院判令:1、被告向原告返还房屋买卖预付款20000元,并按约定支付违约金20000元;2、被告承担本案的诉讼费用。
被告曹某辩称:1、原、被告签订的房屋买卖协议及被告出具房屋买卖预付款收据属实。2、原、被告签订房屋买卖合同后两个月内,被告主动多次联系原告催要余款,原告不予理睬。原告表示不再购买该房,并要求退房,退款。3、被告并无告知原告其已经搬家的义务,并且诉争房屋与原告住所相距不远,原告对被告搬家是知道的。4、2011年12月原告得知被告搬家,被告不主动支付余款,是原告存在违约。在诉争房屋空置一年多时间后,被告才将其出售给曹某1。
(二)一审事实和证据
枝江市人民法院经审理查明,2011年9月28日,原告张某与被告曹某签订房屋买卖合同,双方约定:被告曹某将其所有的原枝江江口烟草公司房屋一套以65000元价格出售给原告张某,被告于2011年9月28日收原告押金20000元,余额45000元在被告搬家时付清。同时,原、被告在"收条"中进一步约定"今收到张某购买江口烟草公司二楼东单元房屋预付款人民币20000元,若双方违约:如张某违约,押金赔给曹某;如曹某违约,曹应赔张某(除押金退还外)20000元"。嗣后,被告从诉争房屋搬出。2011年12月,原告得知原告搬家,但原告未支付余款。2013年3月,被告将诉争房屋出售给曹某1,并办理了产权过户手续。
上述事实,有2011年9月28日原被告签订的房屋买卖协议、收条、2013年3月19日被告曹某与曹某1签订的房屋买卖协议、曹某的证人证言、刘某的证人证言及当事人陈述在卷佐证。
(三)一审判案理由
枝江市人民法院审理认为:原告张某与被告曹某签订的房屋买卖合同以及原、被告在"收条"中的补充约定均是当事人真实的意思表示,且不违反法律规定,均是合法有效的,当事人应按合同约定履行权利、义务。2011年9月28日,原告张某与被告曹某签订房屋买卖合同,双方约定:被告曹某将其所有的原枝江江口烟草公司房屋一套以65000元价格出售给原告张某,被告于2011年9月28日收原告押金20000元,余额45000元在被告搬家时付清。显然,原告将余额支付和被告搬家成为原、被告同时履行的义务,《中华人民共和国合同法》第六十六条规定:当事人互负债务,没有先后履行顺序的,应当同时履行。一方在对方履行之前有权拒绝其履行要求。一方在对方履行债务不符合约定时,有权拒绝其相应的履行要求。房屋买卖协议签订后,被告曹某按约定搬出诉争房屋。然而,原告得知被告已经搬出,却未按合同约定付清余款,致使被告的房屋空置一年有余,造成被告可期待利益的损失,原告应当承担违约责任。《中华人民共和国担保法》第八十九条规定:当事人可以约定一方向对方给付定金作为债权的担保。债务人履行债务后,定金应当抵作价款或者收回。给付定金的一方不履行约定的债务的,无权要求返还定金;收受定金的一方不履行约定债务的,应当双倍返还定金。原、被告双方在"收条"中的约定虽然用词不甚规范,但对20000元约定为定金性质的意思表述清晰明确,该"收条"应认定为定金合同。原告的违约行为造成合同目无法实现,应当向被告支付定金。最高人民法院关于适用《中华人民共和国担保法》若干问题的解释第一百二十一条规定:定金的数额由当事人约定,但不得超过主合同标的额的百分之二十,超过的部分,人民法院不予支持。原、被告房屋买卖合同价款为65000元,其定金不应超过13000元。原、被告在定金合同中约定的定金为20000元,超出主合同标的额的百分之二十,超出的7000元,由被告曹某予以返还。
(四)一审定案结论
枝江市人民法院依照《中华人民共和国合同法》第六十六条、第一百零七条、第一百一十五条、《中华人民共和国担保法》第八十九条、最高人民法院关于适用《中华人民共和国担保法》若干问题的解释第一百二十条、第一百二十一条的规定,判决如下:
一、被告曹某自本判决生效后十日内返还原告张某7000元;
二、驳回原告张某的其他诉讼请求。
三、二审诉辩主张
张某不服一审法院的判决,向湖北省宜昌市中级人民法院提起上诉称:1、曹某与张某签订房屋买卖合同后,私自将房屋另行出售给他人,致使张某无法实现合同目的,曹某的行为已构成根本违约,应按合同约定承担违约责任。2、涉案购房合同签订于2011年9月28日,而曹某实际于2011年年底之前已私自搬家,新的购房人亦随即入住,曹某在搬家后二次售房前未向张某履行催告义务。曹某称张某不交付余款,导致房屋空置一年,预期利益受损,这些主张缺少根据。一审法院未查清事实的情况下认定张某违约,属认定事实错误。3、涉案购房合同并未约定"定金",合同约定的20000元应属于违约金,而一审法院却将其认定为"定金",并适用定金法则判决张某承担违约责任,属于适用法律错误。请求二审法院依法撤销原审判决,改判支持张某的全部诉讼请求,并有曹某承担一、二审诉讼费。
被上诉人曹某二审辩称:涉案房屋买卖合同签订后,曹某于同年年底搬家,搬家后多次找张某催要购房款,张某以涉案房屋为危房为由拒不支付余下房款,时隔一年之后,曹某才将房屋出售给案外人曹某1。张某拒不履行合同的行为已构成违约,应按合同约定承担违约责任。一审法院认定事实清楚,适用法律正确。请求二审法院驳回上诉,维持原判。
四、二审事实和证据
经审理查明:一审法院认定的基本事实属实。双方当事人在二审程序中未提供新的证据。
五、二审判案理由
宜昌市中级人民法院审理认为:双方当事人的争议焦点为:1、涉案合同约定的"押金"是否属于定金;2、合同履行中哪方当事人构成违约及违约责任如何承担。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国担保法〉若干问题的解释》第一百一十八条规定,"当事人交付留置金、担保金、保证金、订约金、押金或者订金等,但没有约定定金性质的,当事人主张定金权利的,人民法院不予支持"。根据这一规定,可以知道合同中没有冠以"定金"字样,并且合同内容中也没有定金的意思表示的,一律不能按照定金对待;如果合同内容约定没有"定金"字样,但合同内容约定有符合定金特性的定金罚则的,应当按照定金来认定。在本案中,张某和曹某所签购房协议第一条约定:"甲方(曹某)收乙方(张某)贰万元以收据为凭证",当日曹某出具收条一份,载明:"今收到张某购买江口烟草公司二楼东单元房屋预付款人民币20000元,若双方违约:如张某违约,押金赔给曹某;如曹某违约,曹应赔张某(除押金退还外)20000元"。张某与曹某虽未将"预付款"、"押金"冠以"定金"之名,但购房合同及"收条"中对"押金"的约定符合定金的性质,故该故按照定金来认定。涉案合同签订后,曹某按约定搬出诉争房屋,而张某却未按合同约定履行支付购房余款的义务,张某程其并不知晓曹某搬家,曹某也未向其履行催告义务,该主张因其未提供相关证据予以证实,本院不予采信。故张某应按合同约定承担相应违约责任。涉案合同依约定了定金作为违约方的责任承担方式,但因约定的数额不符合法律关于定金数额的规定,一审法院将其调整为13000元,对于超出的部分由曹某予以返还。因调整符合法律规定,二审法院予以支持。综上,一审判决认定事实清楚,适用法律正确,依法应予维持。
六、二审定案结论
宜昌市中级人民法院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条、第一百七十条第一款第(一)项之规定,判决驳回上诉,维持原判。
二审案件受理费800元,由张某负担。
七、解说
本案是原被告在房屋买卖合同签订后的履行过程中发生的纠纷,双方对谁违约以及2万元款项的性质产生争议。本案牵涉到双务契约的履行以及定金罚则的适用,在现实生活中具有一定代表性。
同时履行抗辩权,是指当事人互负债务,没有先后履行顺序的,应当同时履行。一方在对方履行之前有权拒绝其履行要求。一方在对方履行债务不符合约定时,有权拒绝其相应的履行要求。债是按照合同的约定或依照法律规定,在当事人之间产生的权利和义务关系。民法意义上的债和生活中的债概念不同,即不仅仅是指借贷关系,而是泛指通过合同约定或侵权行为等法律所产生的权利、义务关系。在债的关系中享有权利的人称为债权人,承担义务的人称为债务人。在双务契约中,则互为债权债务人。债权和债务是相互对应而存在的,是债的内容中不可分割的两部分。根据债务人履行债务的内容,债可分为财务之债和劳务之债。债务人根据法律或合同的约定,完成债的内容所规定的行为或不行为(如交付物、给付金钱、提供劳务或不参与投标等),被称之为债的履行。本案中,原被告在房屋买卖合同中约定"被告于2011年9月28日收原告押金20000元,余额45000元在被告搬家时付清"。原被告是基于合同的约定而形成的债,原告将购房余款45000元支付被告和被告将诉争房屋腾空并达到交付的条件成为原被告互负的债权债务。仅从债务的角度分析,原告需向被告支付金钱,即购房款余额45000元;被告需"搬家",实际是腾空房屋,进而向原告交付符合条件的物,即诉争的房屋。原被告互负债权债务,从债务的履行时间看,双方并无先后顺序,应是同时履行,即在原告交付购房款余额同时被告腾空诉争房屋以便交付。房屋买卖协议签订后,被告曹某按约定搬出诉争房屋。然而,原告得知被告已经搬出,却未按合同约定付清余款,致使被告的房屋空置一年有余。原被告互负债权债务,被告按合同约定履行了义务,原告却未如期履约,造成合同目的无法实现,原告构成违约。房屋空置一年有余后,被告曹某将房屋出售给案外人曹某1,是为将损失降至最低,符合交易常理,并无不妥。
《中华人民共和国担保法》第八十九条规定:"当事人可以约定一方向对方给付定金作为债权的担保。债务人履行债务后,定金应当抵作价款或者收回。给付定金的一方不履行约定的债务的,无权要求返还定金;收受定金的一方不履行约定债务的,应当双倍返还定金。"这是担保法关于定金担保的规定,显然定金是保证合同顺利履行的担保物,违反合同约定的将会承担不利的法律后果,或丧失定金,或双倍返还定金。那么本案能否适用定金罚则呢?原、被告在"收条"中进一步约定"今收到张某购买江口烟草公司二楼东单元房屋预付款人民币20000元,若双方违约:如张某违约,押金赔给曹某;如曹某违约,曹应赔张某(除押金退还外)20000元"。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国担保法〉若干问题的解释》第一百一十八条规定,"当事人交付留置金、担保金、保证金、订约金、押金或者订金等,但没有约定定金性质的,当事人主张定金权利的,人民法院不予支持"。 根据这一规定,可以知道合同中没有冠以"定金"字样,并且合同内容中也没有定金的意思表示的,一律不能按照定金对待;如果合同内容约定没有"定金"字样,但合同内容约定有符合定金特性的定金罚则的,应当按照定金来认定。本案中,原被告虽未将"预付款"、"押金"冠以"定金"之名,但"收条"中的约定是符合定金的性质的,故该案应当适用定金罚则。一、二审法院也是基于此认定原告应当向被告支付定金。关于定金的数额,《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国担保法〉若干问题的解释》第一百二十一条规定:"定金的数额由当事人约定,但不得超过主合同标的额的百分之二十,超过的部分,人民法院不予支持。"按此规定,原、被告房屋买卖合同价款为65000元,其定金不应超过13000元。原、被告在"收条"中约定的定金为20000元,超出主合同标的额的百分之二十,超出的7000元,应当由被告曹某予以返还,法院遂作出了上述判决。
(曹自豪)
【裁判要旨】合同中没有冠以"定金"字样,并且合同内容中也没有定金的意思表示的,一律不能按照定金对待;如果合同内容约定没有"定金"字样,但合同内容约定有符合定金特性的定金罚则的,应当按照定金来认定。