（一）首部

1.判决书字号
一审判决书：江西省武宁县人民法院（1991）武法民初字第160号；
二审判决书：江西省九江市中级人民法院（1991）九法民终字第251号。

2.案由：房屋抵押纠纷。

3.诉讼双方
原告（被上诉人）：柯某，男，39岁，汉族，江西省武宁县人，武宁县干部，住罗溪乡。
被告：刘某，男，42岁，汉族，江西省武宁县人，无职业，住武宁县。
第三人（上诉人）：武宁县工商银行
法定代表人：王某，行长。
诉讼代表理人：谭厚莲，武宁县法律顾问处律师。

4.审级：二审。

5.审判机关和审判组织
一审法院：江西省武宁县人民法院
合议庭组成人员：审判长：盛宏林；审判员：舒尚发；代理审判员：聂俊。
二审法院：江西省九江市中级人民法院。
合议庭组成人民：审判长：张清汉；审判员：石琴；代理审判员：张美琴。

6.审结时间
一审审结时间：1991年8月31日
二审审时间：1991年12月26日

（二）一审诉辩主张

被告认为：XX堰37号房屋产权属原告所有属实。被告本人1988年8月23日以该屋的宅基地使用证去抵押贷款也属实，但本想两个月能还清贷款，由于经营亏本，所以一直未能如期偿还。

第三人诉称：被告以该房屋抵押贷款已经公证机关公证，抵押有效。该房屋产权应属被告，因为原、被告之间的合伙建房协议和房屋让售协议均无效，违反国家严禁国家干部利用职权建私房的政策和1983年12月17日国务院颁布的《城市私有房屋管理条例》第九条第二款“任何单位或个人都不得私买和私卖房屋”的规定，第三人有权处分该栋房屋。

（三）一审事实和证据
武宁县人民法院经调查和审理查明：1985年10月，原、被告协议合伙在武宁县城规划区农科所南村一组XX堰37号建房一栋，总造价1万元人民币，由原告出资6500元，被告出资3500元。原、被告确定房屋左侧一套间为被告所有，即该房屋的三分之一产权归被告所有，右侧一套间及厅堂为原告所有，即该房屋的三分之二产权归原告所有。1987年该屋以被告的名字补办了宅基地使用证手续。此后，武宁县房屋管理部门对私有房屋一直没有进行房屋确权。1988年6月21日，被告为能在武宁县城建房，又因急需资金，就把该房屋属于自己的左侧一套间作价4000元卖给原告，原告及时付清了买房款，双方立有买卖协议。买房时，原告向被告要宅基地使用证，被告说该证已遗失，并由其出具书面报告请求土地管理部门给予补发。由于土地管理部门未及时办理，原告未能得到补发的宅基地使用证和房屋产权证。1988年8月23日，被告在第三人处贷款7000元，第三人要其以财产担保，被告就凭原宅基地使用证同第三人订立贷款合同，合同书中写明“以XX堰37号房屋抵押，”合同书的附件是被告XX堰37号原宅基地使用证。8月24日，该合同经武宁县公证处公证。原告对被告以宅基地使用证抵押贷款一直不知，后来还是用被告出具的补证报告，于1990年10月19日领取了土地管理部门补发的宅基地使用证，11月持该证到房产管理部门对该栋房屋进行了产权登记，被告明知此事，并未提出异议。1990年12月，第三人因被告未能如期偿还贷款，要求行使抵押权，处分被告以抵押的XX堰37号房屋，原告遂于1991年5月15日向武宁县人民法院提起诉讼，请求判决该抵押无效。以上事实有原告柯某和被告刘某合伙建房协议书、住宅让售协议书，刘某要求补发宅基地使用证的报告，柯某根据刘某的补发宅基地使用证报告补发的宅基地使用证，柯某办理的房屋所有权证等书面证据为证。

（四）一审判案理由
1.被告无权以讼争房屋设定抵押
在本案中，被告刘某曾经以讼争房屋设定抵押，从第三人武宁县工商银行获得贷款。但在以财产设定抵押时，出抵人应当对抵押财产拥有处分权利。否则，抵押关系不成立。本案原被告曾于1985年10月合建讼争房屋，并约定三分之一产权归被告，三分之二产权归原告。据此，被告确曾对讼争房屋拥有过处分权利。但在1988年6月，被告已自愿将其拥有的产权部分转卖给原告，并订有买卖合同。在原告要求取得宅基地使用证时，被告称此证已失并出具补办申请。既使由于补证拖延，亦不能否定此项买卖合同的有效性。基于被告已依据买卖合同将其产权份额出卖给原告，故被告已丧失对讼争房屋的处分权利。在此情况下，被告以自己不享有处分权利的他人财产设定抵押，并采取提供宅基地使用证方式使第三人误以为被告对讼争房屋拥有处分权利，属于欺诈行为。依照《中华人民共和国民法通则》第五十八条第一款的规定，应当认定为无效民事行为。又根据最高人民法院《关于贯彻执行＜中华人民共和国民法通则＞若干问题的意见（试行）》第113条规定，“以自己不享有所有权或者经营管理权的财产作抵押物的，应当认定抵押无效”，被告刘某以原告财产设定抵押亦属无效民事行为。
2.第三人无权主张处分抵押物。
如前分析，被告刘某系以原告财产设定抵押而从第三人处获得贷款，自设定时起即属抵押无效，第三人自然不能依照此项无效抵押主张处分“抵押物”。况且，第三人在与被告达成抵押协议时只收刘宅基地使用证，而没有取得讼争房屋的产权证明。在我国，宅基地使用权证是经政府土地管理部门批准，准许建房用地的证件。它可以用来证明土地使用权的归属，但却不是证明其宅基地上房屋必然归属宅基地使用权人的绝对和必然证据。第三人与被告订立的贷款合同中明确约定“以XX堰37号房屋抵押”，而合同附件却是被告向原告出售房屋前的宅基地使用证。合同中上述两项内容矛盾，而第三人却未能按照规定进行审查和核实，此种作法不符合法定条件，其主张处分抵押权，依法不予保护。

（五）一审定案结论
江西省武宁县人民法院依照《中华人民共和国民法通则》第五十八条第一款第（三）项、第（五）项、第五十八条第二款和最高人民法院《关于贯彻执行〈中华人民共和国民法通则〉若干问题的意见（试行）》第113条的规定，作出判决：XX堰37号房屋所有权归原告所有，被告以该房屋在第三人处抵押贷款，该抵押无效。案件受理费310元，由被告承担。

（六）二审情况
第三人武宁县工商银行不服江西省武宁县人民法院（1991）武法初字第160号民事判决，以原诉理由和请求向九江市中级人民法院提起上诉。
案经九江市中级人民法院二审审理查明：原审被告刘某与被上诉人柯某于1985年10月合资人民币1万元在武宁县城规划区XX堰37号共建房屋一栋，两人分别投资3500元和6500元，并协议分别各自拥有该栋房屋的三分之一和三分之二产权。由于被上诉人身为国家干部，担心影响不好，1987年由刘某补办了宅基地使用证。1988年6月21日，刘将属于自己的XX堰37号房屋的三分之一产权作价4000元人民币转让给上诉人柯某，柯当即付清了房款，并订了房屋买卖协议。由刘某保管的宅基地使用证因刘称遗失而未当即交给柯某，但在柯某的一再催促下，刘某向土地管理部门递交了请求补发宅基地使用证的书面报告，并写明将使用权转让给柯某，由于土地管理部门未及时办理，致柯某1990年10月才领到补发的宅基地使用证；又由于武宁县一直未进行房屋产权登记，直到1990年11月房屋产权登记时，柯某才将该房屋进行了产权登记，领取了房屋产权证书。在此期间，刘某明知柯已补发宅基地使用证和领取了房屋产权证书，但未提出任何异议。1988年8月23日，刘某以欺骗手段将不属于自己所有权的房屋的宅基地使用证取代房屋产权证作为抵押物，在武宁县工商银行贷款7000元，并经公证机关公证。但由于刘某未能如期归还贷款，该工商银行于1990年12月，要求行使抵押权，处分抵押物。被上诉人柯某得知这一情况，遂向武宁县人民法院起诉，请求判决该抵押无效。
二审法院经审查认为：刘某为了获取贷款，将不属于自己享有所有权的XX堰37号房屋抵押给工商银行，是一种欺诈行为；工商银行取得的抵押凭证仅仅是宅基地使用证，而宅基地使用证只能证实持证人取得了宅基地使用权，而不能作为房屋产权的证明文书。刘某与工商银行以宅基地使用证抵押贷款，属无效的民事行为，自始没有法律约束力。故原审判决事实清楚，证据充分，适用法律正确，处理恰当，上诉人上诉称抵押有效的理由不能成立，不予采纳。
江西省九江市中级人民法院依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条的规定，判决：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费310元由上诉人承担。

（七）解说
抵押问题在我国法律的具体运用中起步比较晚，它是在伴随着改革开放和经济形势不断发展的情况下，得以广泛运用的。虽然我国《经济合同法》和《民法通则》都对抵押及抵押权问题作了规定，但在具体运用中，还是遇到了不少棘手的问题。针对这一实际情况，我们在处理抵押问题时更要严格依法办事，关键要掌握的是抵押标的物的范围，即哪些标的物可以成为抵押物。根据抵押物的特征，抵押的标的物包括动产和不动产，但是禁止流通和禁止强制执行财产，不得作为抵押物。同时抵押人对抵押标的物必须享有所有权或经营管理权。如果具备以上两个条件，则该标的物可以抵押，否则不可。从柯某诉刘某房屋抵押纠纷看，刘某在与武宁县工商银行办理抵押手续时，向武宁县工商银行提交的是宅基地使用证，拿土地的使用权进行抵押，这显然超过了上述抵押标的物的范围。在办理抵押手续时，抵押关系成立的要件是抵押人将抵押物或抵押物的权利证书提交给抵押权人。房屋的权利证书是房屋所有权证书。武宁县工商银行收到的仅仅是宅基地使用证，而不是房屋产权证，不具备抵押关系成立的要件，虽然在1990年以前武宁县城都未进行房屋产权证的登记工作，但在这种房屋产权不明的情况下，是不能办理房屋抵押手续的，更何况刘某已不享有XX堰37号房屋的所有权。武宁县工商银行在不能办理抵押手续的条件下，把宅基地使用证等同于房屋产权证办理了房屋抵押手续，这种抵押显然是无效的。
我国的公证业务恢复得比较晚，1978年党的十一届三中全会以后才陆续重建公证处，国务院1982年4月13日才发布《中华人民共和国公证暂行条例》。但不能因为公证机关的业务起步晚而放松对公证的要求。根据《中华人民共和国公证暂行条例》第二条的规定：“公证是国家公证机关根据当事人的申请，依法证明法律行为，有法律意义的文书和事实的真实性、合法性，以保护公共财产，保护公民身份上、财产上的权利和合法权益。”由此可见，公证的首要原则就是合法原则，即办理公证事务必须坚持“以事实为依据，以法律为准绳”原则，首先必须查明事实，掌握客观事实真象，只对真实而又合法的民事法律行为、法律事实和文书依法予以公证。可见公证是否发生法律效力的条件有两个：一是内容必须真实，二是必须合法，这两个条件缺一不可。从本案看，刘某将不属自己所有的房屋抵押，以隐瞒事实真象的手段欺骗银行，又违反宪法和土地管理法的规定，用宅基地使用证办理抵押手续，其行为是无效的。我国《民事诉讼法》第六十七条规定：“经过法定程序公证证明的法律行为，法律事实和文书，人民法院应当作为认定事实的根据。但有相反证据足以推翻公证证明的除外。”武宁县公证处在公证贷款合同时，由于调查不够深入，审查不够仔细，对既违背事实真实性又具有违法性的贷款抵押合同进行了公证，人民法院据此推翻其公证效力是正确的，一、二审判决支持原告的诉讼请求于法有据。
（文江平）