(一)首部
1.判决书字号
一审判决书:海南省海口市振东区人民法院(2001)振行初字第38号。
二审判决书:海南省海口市中级人民法院(2001)海中法行终字第32号。
3.诉讼双方
原告(被上诉人):海南裕城装饰工程有限公司。
法定代表人:谭某,董事长。
委托代理人(一、二审):高某,该公司部门经理。
被告(上诉人):海口市房产管理局。
委托代理人(一、二审):何某、吴某,该局干部。
5.审判机关和审判组织
一审法院:海南省海口市振东区人民法院。
合议庭组成人员:审判长:杨少球;人民陪审员:符少东、林玉虹。
二审法院:海南省海口市中级人民法院。
合议庭组成人员:审判长:吴奇新;审判员:刘立卓、林宁波。
6.审结时间
一审审结时间:2001年10月8日。
二审审结时间:2001年12月10日。
(二)一审诉辩主张
1.被诉具体行政行为:1999年12月8日,海南裕城装饰工程有限公司与海南四维实业贸易有限公司签订一份“抵债协议书”,约定将位于海南省海口市机场路潇某别墅乙型A座房屋作价人民币88万元抵债给海南裕城装饰工程有限公司。2000年3月,海南裕城装饰工程有限公司向海口市房产管理局申请办理该房屋权属登记,并于同年4月3日在《海南日报》上刊登了征询该房屋产权异议公告,征询异议期限届满后无人提出异议,海口市房产管理局于2000年6月15日给海南裕城装饰工程有限公司发出了“确权通知书”和“房屋所有权发(换)证登记收据”,海南裕城装饰工程有限公司按规定缴纳了有关的房地产转让费税和交易手续费。2000年9月,海南裕城装饰工程有限公司到海口市房产管理局领证时遭拒绝。
2.原告诉称:1998年9月26日,我公司与海南四维实业贸易有限公司签订一份房屋抵押合同,取得了潇某别墅乙型A座房屋的抵押权;之后,双方又以抵债的方式再次予以确认。2000年3月,我公司向被告申报产权,被告2000年4月3日在《海南日报》刊登了征询异议公告。征询异议期满后,无人提出异议,被告便给我公司办理了该房屋的产权确权通知书,我公司也按规定向房产和税务部门缴纳了有关的税费。同年9月,我公司到被告处领证时,发现该房屋被他人非法抵押,我公司便要求被告撤销该非法他项权抵押登记,遭到拒绝后,我公司遂向法院提起诉讼。诉讼期间,被告依法撤销了该他项权抵押登记,公安机关也解除了对该房屋的查封。基于发证的障碍已消除,我公司撤回了起诉。可是,在我公司重新向被告申请领证时,又遭到被告的无理拒绝。特诉请判令被告给我公司颁发潇某别墅乙型A座房屋的房屋所有权证。
3.被告辩称:潇某别墅乙型A座房屋是海南四维实业贸易有限公司以抵债形式抵给原告的。原告在申请办理该房屋权属登记过程中,海南四维实业贸易有限公司经理因涉嫌伪造公章,将产权归他人所有的潇某别墅予以抵押等犯罪行为被公安机关逮捕,潇某别墅乙型A座等房屋也被公安机关扣押。在公安机关解除对该房屋的扣押后,法院又对该房屋进行了查封。鉴于该房屋先后被司法机关予以扣押、查封,依照有关规定,该房屋在解封前,我局是不能为原告办理产权过户的,故我局的不作为实质是法律赋予的义务。海南南方物业发展股份有限公司(以下简称南方公司)是潇某别墅的合作开发商,该房屋是该公司合作分成所得,在确权过程中,该公司称其从未将该房产出售或抵押给他人,原告所提供的确权资料有假。根据有关规定,有产权争议的房屋,应暂缓办理权属登记。因此,原告之诉于法于理无据,请求法院驳回原告的诉讼请求。
(三)一审事实和证据
海南省海口市振东区人民法院经公开审理查明:1998年9月26日,原告与海南四维实业贸易有限公司签订一份“房产抵押借款合同书”,约定:海南四维实业贸易有限公司以属其所有的位于海口市机场路龙舌坡潇某别墅(又称龙楼别墅)的乙型A座房屋做抵押,向原告借款人民币138万元,如海南四维实业贸易有限公司未能依约如期归还借款,则无条件同意原告全权处理所提供抵押的该房产。1999年12月8日,由于海南四维实业贸易有限公司未按期归还借款给原告,双方又签订一份“抵债协议书”,明确海南四维实业贸易有限公司将潇某别墅乙型A座房屋作价人民币88万元抵债给了原告。2000年3月,原告按照海南省人大常委会“关于加快积压房地产产权确认工作的规定”向被告申请办理该房屋的权属登记,被告于同年4月3日在《海南日报》刊登了征询该房屋产权异议公告。征询异议期限届满后,无任何人提出异议,被告便于2000年6月15日给原告发出了该房屋的“确权通知书”和“房屋所有权发(换)证登记收据”;原告也按规定缴纳了有关的房地产转让税费和交易手续费。同年9月,原告到被告处领证时,发现该房屋被他人非法抵押,原告遂向被告提交相关的证据并于2000年11月要求被告撤销该他项权抵押登记,遭到了被告的拒绝。2001年4月2日,海口市公安局对潇某别墅乙型A座房屋进行了刑事扣押。同月23日,原告向本院提起诉讼,要求被告为其颁发该房屋的所有权证。诉讼期间,被告依法撤销了该他项权抵押登记,海口市公安局也解除了对该房屋的查封。原告基于要求颁发该房屋所有权证的障碍已消除,遂撤回起诉。同年8月3日,海南省琼海市人民法院也解除了其于2001年7月5日对该房屋的查封。同一天,原告重新向被告申请领证时,又遭到被告的拒绝,遂产生讼争。被告于2001年8月10日收到本院的起诉状副本后,未在法律规定的期限内,提交书面答辩状及向本院提供其不作为的证据和所依据的规范性文件。
上述事实有下列证据证明:
1.原告与海南四维实业贸易有限公司于1998年9月26日签订的“房产抵押借款合同书”。
2.原告与海南四维实业贸易有限公司于1999年12月8日签订的“抵债协议书”。
3.被告颁发的“积压房地产确权通知书”和“海口市房屋所有权发(换)证登记收据”各一份。
4.“发票”和“房地产转让税收证明书”各一份。
5.原告于2001年8月3日的“申请领证报告”。
6.原告的陈述。
7.被告的陈述。
(四)一审判案理由
海口市振东区人民法院认为:根据《中华人民共和国行政诉讼法》第三十二条“被告对作出的具体行政行为负有举证责任,应当提供作出该具体行政行为的证据和所依据的规范性文件”和最高人民法院《关于执行〈中华人民共和国行政诉讼法〉若干问题的解释》第二十六条“……被告应当在收到起诉状副本之日起十日内提交答辩状,并提供作出具体行政行为时的证据、依据”的规定,被告在法律规定的时间内未向本院提交不给原告颁发该房屋所有权证,即不作为的事实根据和法律依据,故其不履行法定职责的行为应认定为没有证据。鉴于被告在征询异议期限届满后已依法定程序向原告发出了确权通知和发证登记,原告也已按规定缴纳了有关的费税等费用,原告申请办理该房屋权属登记的一系列办证手续已完备。因此,被告应立即依法向原告颁发该房屋的所有权证。原告诉请理由成立,应予支持。
(五)一审定案结论
海南省海口市振东区人民法院依照最高人民法院《关于执行〈中华人民共和国行政诉讼法〉若干问题的解释》第二十六条、《中华人民共和国行政诉讼法》第五十四条第三款的规定,作出如下判决:
被告须于判决生效之日起一个月内依法向原告颁发海口市机场路龙舌坡潇某别墅乙型A座房屋的所有权证。
案件受理费100元,由被告海口市房产管理局负担。
(六)二审情况
1.二审诉辩主张
(1)上诉人诉称:被上诉人依据抵债协议、购房合同及付款凭证等有关材料向上诉人申请确认积压房地产潇某别墅乙型A座的房屋产权,经公告征询异议、缴纳有关税费等各阶段,已转入确权发证程序。在确权程序中,经查档案发现该房产已被设定抵押,因此暂缓办理该房屋的确权登记手续。该房屋产权异议不绝、纠纷不止:1999年3月设定的潇某别墅乙型A座房屋抵押登记,因其申请权属登记的材料不实,2001年6月撤销了该抵押登记;2001年4月2日市公安局刑侦支队致函上诉人,查封了包括争议房屋在内的11栋房产,直到同年7月4日才解除对潇某别墅乙型A座的查封;2001年7月5日琼海市人民法院查封了潇某别墅乙型A座、C座及丙型A座共三栋,至同年8月2日,解除其中乙型A座的查封。另2001年5月22日南方公司来书面报告,称潇某别墅乙型A座为其所有,该公司未曾抵押、销售过该房屋,指出被上诉人提供的确权材料是不真实的。同年9月28日南方公司向本局出示海口市公安局制作的一份印章鉴定书,证明被上诉人据此确权的购房合同、付款凭证中出售方南方公司的印章与南方公司在市公安局备案的印章不一致,有失实行为。上述的种种情况说明被上诉人要求确权的潇某别墅乙型A座房屋存在权属纠纷,况且被上诉人提供的证明材料不真实。根据城市房屋权属登记的有关规定,上诉人暂时还不能对该房屋的产权予以登记。综上所述,上诉人的不予发证行为事实清楚,一审判决认定事实不清,适用法律不当。为此,请求二审法院依法撤销一审判决,判决一、二审的诉讼费用由被上诉人承担。
(2)被上诉人辩称:被上诉人于1998年9月26日与海南四维贸易有限公司签订房屋抵押借款合同书,取得了潇某别墅乙型A座的房产权。1999年12月8日双方以抵债协议的方式再次予以确认。2000年3月下旬被上诉人向上诉人申报该房屋产权。上诉人于2000年4月3日在《海南日报》刊登了征询异议公告,期满无任何人提出异议,然后上诉人派员到现场核实,被上诉人按规定进行房产交易,交纳了费用。同年6月15日,上诉人给被上诉人办理了该房屋的产权确权通知书,被上诉人凭该证到税务部门缴纳了房产契税等,同年9月被上诉人到上诉人处领证时,上诉人告知该房屋已被他人办理抵押登记,拒绝颁证,被上诉人被迫于2001年4月23日向振东区人民法院起诉,要求撤销非法抵押登记及给被上诉人颁发房产证。在诉讼期间,上诉人自行撤销了他项抵押登记。同年7月4日,海口市公安局也解除了对潇某别墅乙型A座的查封,被上诉人基于办证的障碍已清除,提出撤诉申请,2001年8月3日被上诉人到上诉人处申请颁证时,又遭到无理拒绝,故被上诉人被迫再次向一审法院起诉上诉人。上诉人称,潇某别墅乙型A座纠纷不断,这是事实,但已清除。海南南方公司提出异议,是在征询异议公告的整整一年后提出,无效。被上诉人在潇某别墅乙型A座进行长达几个月的装修,南方公司为什么不提出异议?综上所述,事实胜于雄辩,一审判决正确,请求二审法院维持原判,驳回上诉人的无理要求。
2.二审事实和证据
海口市中级人民法院经审理查明:1996年6月19日,南方公司(转让方)与海南四维实业贸易有限公司(受让方)就海口市龙舌坡潇某别墅(又称龙楼别墅)乙型A座转让事宜签订“购房合同书”,约定,南方公司将乙型A座建筑面积458.68平方米,以3600元/平方米,共计1651248.00元,转让给海南四维贸易有限公司,本合同书自双方签字、盖章之日起生效,具有法律效力。转让方法定代表人王永文签字,加盖单位公章,受让方法定代表人钟某签字,加盖单位公章。转让方出具收款收据0XXXXX2号一张为凭。1998年9月26日,海南四维实业贸易有限公司(抵押方)与原告海南裕城装饰工程有限公司(抵押权方)签订“房产抵押借款合同书”,约定:海南四维实业贸易有限公司以属其所有的位于海口市机场路龙舌坡龙楼别墅(潇某别墅)乙型A座房屋作抵押,向原告借款人民币138万元,抵押方承诺于1998年11月20日以前履行全部债务。若超过1998年11月20日不能还清全部借款138万元,抵押方无条件同意抵押权方单方全权处理所提供抵押的全部房产。处理所得不足部分借款由抵押方偿还,超出部分由抵押权方扣除合理费用后返还给抵押方。1999年12月8日,由于海南四维实业贸易有限公司未按期归还借款给原告,双方又签订“抵债协议书”,明确海南四维实业贸易有限公司将潇某别墅乙型A座房屋作价人民币88万元抵债移交给原告。2000年3月下旬,原告依照海南省人大常委会《关于加快积压房地产产权确认工作的决定》的规定,向上诉人申请办理该房屋的权属登记,上诉人于2000年4月3日在《海南日报》上刊登了海房登公字(2000)第X号征询该房屋产权异议公告。该公告明示:“如有权利主张者,应于公告之日起60日内,依法向本局以书面提出异议,否则期限届满将予以核准登记。”征询异议公告期限届满后,无任何人提出异议,上诉人于同年6月15日给被上诉人送达该房屋的“积压房地产确权通知书”(产权申请人联)和“海口市房产所有权发(换)证登记收据”,被上诉人按确权通知书规定缴纳了有关的房地产转让税费和交易手续费。同年9月,被上诉人到上诉人处领证时,得知该房屋被他人非法抵押,被上诉人遂向上诉人提交相关的证据,并于2000年11月要求上诉人撤销办理的他项权抵押登记,但上诉人拒绝撤销。2001年4月23日,被上诉人向一审法院提起诉讼,要求撤销非法办理他项权抵押登记及给被上诉人颁发房产证。诉讼期间,上诉人依法撤销了该房屋的他项权抵押登记。2001年4月2日,海口市公安局因侦查海南四维实业贸易有限公司经理钟某诈骗案,对潇某别墅小区内的房屋进行查封,其中包括乙型A座。之后经被上诉人交涉,海口市公安局于同年7月4日解封了对该房屋的查封。被上诉人基于要求颁发该房屋所有权证的障碍已清除,遂撤回起诉。2001年8月3日,海南省琼海市人民法院也解除了在审理李某起诉的债务案件于2001年7月5日对该房屋的查封。同一天,被上诉人重新向上诉人申请颁证,上诉人拒绝,被上诉人遂再次起诉,产生讼争。在诉讼期间(2001年9月10日),南方公司向一审法院申请作为第三人参加诉讼,并提交海口市公安局制作的一份印章鉴定书。一审法院查明并通知了该公司,指出因该公司被海南省工商局于2001年8月20日作出行政处罚决定,吊销了企业法人营业执照,不具有法人主体资格,不能作为第三人主体参加本案诉讼。也因其主体资格不具备,其申请公安部门作出的印章鉴定书不予采纳。
另查,南方公司于2001年5月22日向上诉人海口市房产局报告,郑重声明,该公司从未同意任何人和单位抵押该房屋,也未收到任何单位和个人的房款,房屋的所有权并未发生转移。
上述事实,除了有一审的证据证实外,还有下列证据证明:
(1)南方公司与海南四维实业贸易有限公司于1996年6月19日签订的“购房合同书”。
(2)海口市房产管理局于2000年4月3日在《海南日报》上刊登的海登公字(2000)第X号“海口市房产管理局积压房地产产权登记征询异议公告”。
(3)海南省工商局于2001年8月20日作出的琼工商处字(2001)42号行政处罚决定书。
(4)海口市振东区人民法院(2001)振行初字第2XX1号“行政裁定书”。
(5)海口市振东区人民法院于2001年9月7日给南方公司下发的“通知”,通知其主体资格不具备,其申请公安部门作出的印章鉴定书不予采纳的事实。
(6)南方公司于2001年5月22日向海口市房产管理局的报告,称其未同意任何人和单位抵押该房屋,也未收到任何单位和个人的房款,房屋的所有权未发生转移。
3.二审判案理由
海口市中级人民法院认为:被上诉人以“房屋抵押借款合同书”、“抵债协议书”等证据,将位于海口市机场路龙舌坡潇某别墅的乙型A座房屋向上诉人申请办理产权登记,上诉人依据海南省人大常委会《关于加快积压房地产产权确认工作的决定》第二条第(二)、(三)款的规定,于2000年4月3日在《海南日报》上刊登产权登记征询异议公告,在60天届满后,无任何人提出异议,上诉人经核对后认为符合登记规定,便给被上诉人发了“积压房地产确权通知书”,告知被上诉人必办的手续,而被上诉人按规定一一履行完备,按产权登记程序规定,上诉人应给被上诉人颁发申请之房屋的所有权证。但上诉人不给予颁证,这属违反程序,不履行职责的行为。至于上诉人声称:“该房屋产权异议不绝、纠纷不止,不予颁证是合法的”,应当指出的是,产权登记征询异议公告已公告于众,“如有权利主张者,应于公告之日起60日内,依法向海口市房产管理局以书面形式提出异议,否则期限届满将予以核准登记”这一征询异议公告,是履行法定的必经程序,产权登记申请人要遵守,受理异议机关也要遵守,期限届满无他人异议就应予以核准登记,超过60日提出异议者,应不予采纳。就南方公司在2001年5月22日才向上诉人提出异议,已是在征询异议60日届满后将近一年的时间,系超期异议,依法属于无效异议,应不予采纳。而上诉人则以南方公司有异议,不给被上诉人颁发产权证,其理由不能成立。至于南方公司提交的印章鉴定书,因其法人主体资格不具备,清算组印章未在公安机关备案的情况下申请鉴定,故不能采纳。综上,上诉人的上诉理由不能成立,不予支持,应予驳回。被上诉人诉请理由成立,应予支持。一审判决认定事实清楚,适用法律正确,程序合法,应予维持。
4.二审定案结论
海南省海口市中级人民法院依据《中华人民共和国行政诉讼法》第六十一条第(一)项的规定,作出如下判决:
驳回上诉,维持原判。
一、二审案件受理费各100元,均由上诉人负担。
(七)解说
1.关于原告请求被告颁发潇某别墅乙型A座的产权是否应予支持的问题。本案中,原告认为,其申请确权的程序已完成,手续完备,而被告则认为,潇某别墅乙型A座的产权异议不绝、纠纷不止,故不予颁证是合法的。笔者认为,原告的诉讼请求合法合理,应予支持。理由如下:根据海南省人大常委《关于加快积压房地产产权确认工作的决定》和有关城市房屋权属登记的规定,申请办理积压房地产产权登记应当经过以下程序:(1)产权申请人提出申请;(2)房产管理部门审核后,刊登产权登记征询异议公告;(3)房产管理部门派员到现场核实;(4)房产管理部门颁发“积压房地产确权通知书”;(5)产权申请人办理有关的房地产转让费税和交易手续费;(6)颁发产权证。从本案的事实来分析,原告申请确权的程序已完成,且手续完备,而诉争的潇某别墅乙型A座的产权虽然被公安机关和人民法院扣押和查封,但经原告交涉后,公安机关和人民法院都予以解除了查封,这表明,虽然诉争的潇某别墅乙型A座存在纠纷,但均已清除,其产权人的归属是明晰的,况且,在被告于2000年4月3日在《海南日报》上刊登了对该房屋的产权登记征询异议公告,在规定的60日期限届满后,无人提出异议,因此,原告的申请确权于法有据,被告应该给原告颁发潇某别墅乙型A座的房屋所有权证,而被告以该房屋纠纷不断为由,拒绝颁发房屋所有权证,显然无理,应不予支持。故,一、二审人民法院依法判令被告向原告颁发潇某别墅乙型A座房屋的所有权证是正确的。
2.关于南方公司是否应为第三人的问题。笔者认为,南方公司向一审人民法院提出,其与本案有利害关系,申请参加诉讼,一审人民法院以南方公司不具备第三人主体资格而不准其参加诉讼是正确的。其理由是:从本案的事实来分析,被告于2000年4月3日在《海南日报》上刊登了潇某别墅乙型A座房屋的产权登记征询异议公告后,南方公司于2001年5月22日才向被告提出异议,这已是在征询异议60日届满后将近一年提出,系超期异议,显然属于无效异议。至于南方公司于2001年9月28日提交的海口市公安局制作的一份印章鉴定书,以此证明原告确权的购房合同、付款凭证中出售方南方公司的印章与南方公司在海口市公安局备案的印章不一致。经一、二审人民法院查明,由于南方公司已于2001年8月20日被海南省工商局作出行政处罚决定,吊销了南方公司的企业法人营业执照,已不具备法人主体资格,且南方公司清算组的印章也没有在海口市公安局备案的情况下申请鉴定,故其提交的印章鉴定书应不予采纳。综上,南方公司不具备第三人主体资格,一、二审人民法院依法不准南方公司以第三人的名义参加诉讼是正确的。
(林海)
案例来源:国家法官学院,中国人民大学法学院 《中国审判案例要览.2002年商事审判暨行政审判案例卷》 中国人民大学出版社 第699 - 706 页