1．判决书字号
一审判决书：北京市昌平区人民法院（2013）昌民初字第6326号判决书。
二审判决书：北京市第一中级人民法院（2013）一中民终字第11693号判决书。

2．案由：房屋买卖合同纠纷

3．诉讼双方
原告（反诉被告及上诉人)：李某1。
委托代理人：徐某。
被告（反诉原告及被上诉人）：刘某。
委托代理人：孙某、李某2。

4．审级：二审。

5．审判机关和审判组织
一审法院：北京市昌平区人民法院。
独任审判员：审判员：王辉。
二审法院：北京市第一中级人民法院。
合议庭组成人员：审判长：张洁芳；代理审判员：冀东、张磊。

6．审结时间：
一审审结时间：2013年7月17日。
二审审结时间：2013年11月27日。

1．一审抗辩主张
原告诉称：
2011年10月22日，双方签订《北京市存量房屋买卖合同》，合同约定：1、被告将位于北京市昌平区定泗路88号0131号-1至2层XXXX号房屋（房屋所有权证号：X京房权证昌字第3XXXX8号）出售给原告；2、房屋总价为1 5600 000元，其中，原告应给付定金100万元；3、被告应在房屋过户后3日内将房屋交付给原告使用；4、若被告逾期交房，被告应按日计算向原告支付已交付房价款万分之五的违约金，自上述交付期限届满之次日起至实际交付之日止。同日，双方签订《关于昌平区定泗路88号0131号-2层XXXX买卖合同的付款协议》，合同约定：1、原告应于2011年10月24日前支付定金1000 000元；2、原告应于房屋过户当天将剩余房款14 600 000元支付给被告。合同签订后，原告已于2011年10月25日将首付款1 000 000元支付给被告，截止2012年5月31日，原告已将尾款14 600 000元全部付清，但被告却以原告付款延迟为由，向被告索取毫无依据的巨额违约金。就此，原告与被告多次协商未果，被告以此为借口拒绝办理房屋过户手续，也拒绝将诉争房屋交付给原告使用。原告认为，上述两份协议，意思表示真实，合法有效，双方应依约履行各自的合同义务。现原告已依约付清房款，被告应当协助原告办理房屋过户手续，同时，对于其逾期交付行为，被告应当承担相应的违约责任。故诉至贵院，请求判令：1、被告履行《北京市存量房屋买卖合同》中约定的房屋过户义务，协助原告办理房屋过户手续，将北京市昌平区定泗路88号0131号-2层XXXX号房屋（房屋所有权证号：X京房权证昌字第3XXXX8号）过户至原告名下；2、判令被告向原告支付违约金，计算方式为每日支付总房款的万分之五，从2012年6月4日起算，至实际交付房屋之日止（截至2013年4月22日共计2 511 600元）。3、诉讼费由被告负担。
被告辩称：
同意与原告继续履行买卖合同，但前提是原告应当先支付逾期违约金后，我方才应协助原告办理房屋的过户手续。不同意原告要求我方支付违约金的诉讼请求，因为原告违约在先，我方并没有违约事项。
反诉诉称：
反诉人因生意上紧张，遂决定将昌平区定泗路88号0131-1至2层XXXX号房屋出售。2011年10月22日，反诉人与被反诉人签订《北京市存量房屋买卖合同》（以下简称：《房屋买卖合同》）及《关于昌平区定泗路88号0131号-2层XXXX号买卖合同的付款协议》（以下简称：《付款协议》），合同及付款协议约定，反诉人将昌平区定泗路88号0131号-2层XXXX号房屋出售给被反诉人，房屋总价款15 600 000元，被反诉人应于2011年10月24日前支付定金1 000 000元，另于2011年11月30日前将剩余房款14 600 000元支付给反诉人，在款项支付完后双方办理过户手续。合同签订后，被反诉人违按合同约定时间履行付款义务，经反诉人多次催告，直至2012年5月31日，被反诉人才陆续将房款付清。由于被反诉人违反《合同法》第一百六十一条规定，未按照合同约定的时间支付价款，反诉人无奈之下只得向小额贷款公司办理高息贷款。被反诉人的违约行为给反诉人造成了巨大经济损失，反诉人要求被反诉人赔偿相应损失，但被反诉人至今未履行义务。故提出反诉，请求判令：1、被反诉人向反诉人支付逾期付款违约金732 550元；2被反诉人赔偿反诉人损失500 000元；3、反诉讼费由被反诉人承担。
反诉辨称：
不同意反诉人的反诉请求，根据双方合同约定，反诉人应当在我方付清房款的同时协助我方办理过户手续。我方认为反诉人应先协助我方办理过户后，我方再支付全部购房款。故在反诉人没有协助我方过户前，我方可以不付款。故我方不存在违约事项。

2.一审事实和证据
北京市昌平区人民法院经公开审理查明：2011年10月22日，李某1与刘某签订《房屋买卖合同》约定：刘某将位于北京市昌平区定泗路88号0131号-1至2层XXXX号房屋（房屋所有权证号：X京房权证昌字第3XXXX8号）出售给李某1；2、房屋总价为1 5600 000元；3、刘某应在房屋过户后3日内将房屋交付给李某1使用；4、若刘某逾期交房，刘某应按日计算向李某1支付已交付房价款万分之五的违约金，并于该房屋实际交付之日起10日内向李某1支付违约金，合同继续履行；李某1未按照约定的时间付款的，逾期在15日之内的，自约定的应付款期限届满之次日起至实际支付应付款之日止，李某1按日计算向刘某支付逾期应付款万分之五的违约金，并于实际支付应付款之日起10日内向刘某支付违约金，合同继续履行，逾期超过30日的，刘某有权解除合同。刘某解除合同的，李某1应当自解除合同通知送达之日起10日内按照累计的逾期应付款的200%向刘某支付违约金，并由刘某退还李某1全部已付款。双方在该合同中还约定了其他相关事项。同时，双方对付款问题签订《付款协议》，该协议约定，1、李某1应于2011年10月24日前支付刘某定金1 000 000元；2、李某1应于2011年11月30日前办理北京市昌平区定泗路88号0131号-1至2层XXXX号房屋产权过户手续，并于过户当天将剩余房款14 600 000支付刘某，款项支付完毕后办理过户。合同签订后，李某1于2011年10月25日将首付款1 000 000元支付给刘某，从2011年12月8日起至2012年5月31日止，李某1分9次将剩余14 600 000元购房款以转账的方式支付给刘某。2012年9月17日，刘某向李某1发函称，根据双方合同约定，李某1逾期付款的行为构成违约，要求李某1于2012年10月5日前对违约问题进行处理。刘某发函后，李某1并未对上述函进行书面回复，双方亦未对逾期付款的违约问题进行有效磋商。2012年12月5日，李某1向刘某发函称，其已于2012年5月31日付清全部房款，根据合同规定，要求刘某在2012年12月22日前协助办理房屋的过户手续。对李某1的发函，刘某没有回复，亦未按照函中所约定的时间协助李某1办理房屋过户手续。2013年3月11日，李某1通过律师函的方式认为刘某以逾期付款为由拒绝协助李某1办理房屋过户手续不能成立，并要求刘某协助李某1办理房屋过户手续。2013年6月17日，案外人方某再次以公证的方式向刘某发送电子邮件，内容与2012年12月5日函一致。在本案审理过程中，刘某按照李某1具体的付款时间结合双方签订《房屋买卖合同》中对逾期付款违约金的计算方式确定李某1应当支付刘某的违约金的具体数额为732 550元，对刘某所说明的违约金的计算方式及最终数额李某1表示认可。
上述事实有下列证据证明：
（1）《北京市存量房屋买卖合同》。
（2）《关于昌平区定泗路88号0131号-2层XXXX号买卖合同的付款协议》。
（3）付款明细
（4）付款凭证
（5）《关于李某1先生逾期付款行为的函》
（6）《关于要求履行购房合同约定的房屋产权过户及交付义务的函》
（7）《律师函》

3．一审判案理由
北京市昌平区人民法院经审理认为：李某1与刘某所签订的《房屋买卖合同》及《付款协议》系双方当事人真实的意思表示，且不违反相关法律的禁止性规定，合法有效。原、被告双方当事人应当按照合同的约定履行各自义务。
本案双方的争议焦点为：1、李某1的付款时间是否构成逾期；2、如李某1构成逾期付款，且刘某同意继续履行合同的前提下，在李某1未支付逾期付款违约金前刘某是否有权拒绝履行协助李某1办理房屋过户手续的义务。根据双方《付款协议》的记载，双方约定办理房屋过户登记的最后日期为2011年11月30日，并约定办理过户当天李某1将剩余房款14 600 000元支付给刘某，同时约定办理过户的条件为全部购房款支付完毕。根据上述内容的描述，可以得出两个结论，第一，虽双方并未明确约定具体的付款日期，但通过对文字的整体解释，可以推定2011年11月30日应当为双方认可的最后付款期限。第二，双方在付款和办理房屋过户登记上存在履行上的先后顺序。具体到本案，李某1将全部购房款支付完毕的日期为2012年5月31日，根据上述解释所确定最后付款期限，李某1的付款行为应构成逾期付款，应属违约。根据双方签订的《房屋买卖合同》中第七条对违约责任中关于逾期付款责任的相关约定看，刘某在李某1逾期付款满30天后，不仅可以选择与李某1解除合同并要求对方支付违约金，而且还可以选择继续履行合同，并首先要求违约方支付违约金后再继续履行合同的权利。本案刘某在李某1逾期付款满30日后选择继续履行合同，基于李某1的违约行为在先，故刘某不仅享有对李某1逾期付款违约金的请求权，而且享有在李某1未按照双方所签订的《房屋买卖合同》支付逾期付款违约金前，拒绝协助李某1办理房屋过户手续的权利。结合上述分析，在李某1未支付刘某逾期付款违约金前，要求刘某协助其办理房屋过户手续没有法律依据，对此本院不予支持。关于李某1认为刘某未按照约定日期协助其办理房屋过户手续构成违约，应支付违约金的诉讼请求一节，如前所述，因李某1的逾期付款构成违约在先，双方所签订的《付款协议》中关于办理过户手续的时间因李某1的违约行为导致变更，除双方再次重新约定办理产权变更登记手续的具体期限外，在李某1的违约问题处理完成之前，刘某有权拒绝协助李某1办理房屋的变更登记手续。该拒绝履行的行为，不构成违约，故对于李某1要求刘某支付违约金的诉讼请求，没有法律依据，本院不予支持。关于刘某反诉要求李某1支付逾期付款违约金并同时主张损害赔偿金一节，因刘某所主张损害赔偿的依据即李某1的逾期付款行为，该请求权所指向的损害与合同中所约定的违约金所补偿的内容一致，根据法律精神，在双方约定违约金或违约金计算方式的前提下，不得同时主张违约金和损害赔偿金，优先适用违约金条款。故对于刘某要求李某1支付损害赔偿金500 000元的诉讼请求，没有法律依据，本院不予支持。对于刘某要求李某1支付逾期付款违约金的诉讼请求，本院予以支持，关于逾期付款违约金的具体数额，因在庭审中，李某1对刘某违约金的具体计算方式及结果表示认可，对此本院亦不持异议，故李某1应支付刘某逾期付款违约金的具体数额本院确定为732 550元。

4.一审定案结论
北京市昌平区人民法院依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第六十一条、第六十七条、第一百一十四条之规定，作出如下判决：
一、反诉被告李某1于本判决生效后七日内给付反诉原告刘某逾期付款违约金七十三万二千五百五十元。
二、被告（反诉原告）刘某在原告（反诉被告）李某1支付违约金后三日内协助原告（反诉被告）李某1办理北京市昌平区定泗路88号0131号-1至2层XXXX号房屋的产权过户手续。
三、驳回原告（反诉被告）李某1的其他诉讼请求。
四、驳回反诉原告刘某的其他诉讼请求。
本诉案件受理费一万三千四百四十七元，由原告（反诉被告）李某1负担（已交纳）。
反诉案件受理费一万三千四百四十七元，由反诉原告刘某负担五千五百六十三元，由反诉被告李某1负担七千八百八十四元，于本判决生效后七日内交纳。

上诉人李某1（原审原告（反诉被告））诉称：
认为原审认定事实错误，适用法律错误，不应认定上诉人违约在先。

被上诉人刘某辩称：
同意原审判决。