一、首部

（一）判决书字号
一审判决书：北京市丰台区人民法院（2013）丰民初字第13397号判决书
二审判决书：北京市第二中级人民法院（2013）二中民终字第16748号判决书

（二）案由：房屋买卖合同纠纷

（三）诉讼双方
原告刘某，男，1959年4月26日出生，汉族。
被告李某，男，1973年4月11日出生，汉族。

（四）审级：二审。

（五）审判机关和审判组织
一审法院：北京市丰台区人民法院。
审判组织：审判长：马贞翠；人民陪审员：李之仁、王连弟
二审法院：北京市第二中级人民法院。
合议庭组成人员：审判长：李馨；代理审判员：李俊晔；代理审判员：张洁

（六）审结时间：
一审审结时间：2013年9月20日。
二审审结时间：2013年12月5日。

二、一审情况

（一）诉辩主张
1、原告刘某诉称
2006年7月12日，我与李某在北京世纪温馨家园房地产经纪有限公司（以下简称温馨家园公司）居间协调下，签订《房屋交易居间合同》及《补充协议》，原告购买位于丰台区三环新城XX号楼X单元XXX号房屋，价款493 000元。2009年起，李某因房价上涨拒绝为原告过户，并先后起诉至法院要求确认合同无效、解除合同，但均被驳回。现诉争房屋已具备过户条件，故要求李某协助办理诉争房屋转移登记。
2、被告李某辩称
转移登记包括自行办理和强制办理两种方式。我现在不同意自行办理过户，尊重法院判决。本案经历了多次诉讼，均判决在诉争房屋符合国家政策、法规规定的条件后，另行申请房屋所有权登记。判决已明确了双方需自行过户，这一点有判决书为证。本案为普通房屋买卖合同纠纷，房屋不涉及债权债务、罚没、刑事等情形。目前政府优先回购政策阻碍了房屋的过户，这不是我能够解决的。

（二）一审事实和证据
2006年7月12日，刘某（乙方）与李某（甲方）、温馨家园公司（丙方）签订《房屋交易居间合同》及补充协议，刘某购买位于丰台区三环新城XX号楼X单元XXX号（现地址为丰台区丰桥路六号院X号楼XXX号）的房屋，价款493 000元。同日，上述三方另签订《补充协议》，第一条约定"乙方为甲方先行垫付银行尾款及房款共计380 000元，还清银行尾款后，甲方将房屋相关资料及银行出具的还款证明等原件留给乙方保管，丙方处留复印件"；第五条约定"甲方还尾款的利息及费用由甲方自行承担，此房屋过户时所产生的所有税费皆由乙方承担"。
2006年9月8日，刘某给付李某包括定金在内的购房款380 000元，李某将涉案房屋交付刘某。双方当事人约定其余购房款在办理房屋过户时支付。
涉案房屋为经济适用住房，2007年10月16日房屋所有权人登记在李某名下。刘某具有购买经济适用住房资格。
李某曾以《房屋交易居间合同》违反国家和本市的有关规定为由起诉要求确认《房屋交易居间合同》无效，刘某腾退房屋并承担诉讼费。本院作出（2009）丰民初字第6018号判决书，驳回李某的诉讼请求。判决后，李某提起上诉，北京市第二中级人民法院驳回了李某的上诉请求，维持原判。其后，李某以北京市住房和城乡建设委员会不予办理房屋转移登记为由将该委诉至本院，请求依法判令该委为其办理房屋转移登记手续。本院作出（2009）丰行初字第132号行政判决书，以李某于2009年10月15日向市住建委申请房屋所有权转移登记时，其取得完税凭证及房屋所有权证均不满5年，市住建委答复其不予办理该房屋的所有权转移登记并无不妥，未侵犯其合法权益为由，驳回其诉讼请求。该判决现已生效。其后，李某以《房屋交易居间合同》签订后始终未能办理产权变更手续，导致《房屋交易居间合同》无法履行为由，要求确认《房屋交易居间合同》已解除，刘某将诉争房屋予以腾退。本院作出（2010）丰民初字第09070号民事判决书，驳回李某的诉讼请求。判决后，李某提起上诉，北京市第二中级人民法院驳回了李某的上诉请求，维持原判。其后，刘某以李某取得房屋所有权满5年，已符合转移登记条件为由，起诉至本院（2011丰民初字第25665号），要求转移登记。李某以政府未放弃优先回购权为由进行答辩，后刘某撤回起诉。
刘某主张李某取得房屋所有权证满5年，已具备转移登记条件，要求转移登记。李某表示住房保障部门有优先回购权，现该部门未放弃该权利，故无法转移登记。李某对上述主张提交《东城区经济适用住房不予回购证明》。该证明载明"现有我区居民李某，要将其名下丰台区丰桥路六号院X号楼XXX按单价14 600元/平方米（建筑面积91.08平方米）出售，总价为1 329 768元。李某来我办提出上市出售申请。如交易价格不低于上述单价我区不回购本套住房。本证明60日内有效。出具日期2012年11月27日"。刘某对上述证据证明目的不予认可。
本院在（2011）丰民初字第25665号案件审理过程中，向东城区住房保障部门了解是否行使优先回购权。2013年6月17日，该部门答复：李某曾以《房屋交易居间合同》违反国家和本市的有关规定为由起诉，要求确认《房屋交易居间合同》无效，刘某腾退房屋并承担诉讼费。北京市丰台区人民法院作出（2009）丰民初字第6018号判决书，驳回李某的诉讼请求。判决后，李某不服该判决，向北京市第二中级人民法院提起上诉，北京市第二中级人民法院驳回了李某的上诉请求，维持原判。鉴于贵单位及北京市第二中级人民法院判决结果，我单位尊重法院判决结果。如当事人双方就该房屋进行转移登记，我区不行使优先回购权。
庭审中，刘某表示如果判决转移登记，同意在本案中一并处理剩余款项的给付问题。
上述事实有下列证据证明：
1．《房屋交易居间合同》及补充协议，证明双方间买卖合同关系和相关具体约定内容。
2．裁判文书，证明双方先前诉讼中认定的事实。
3．《东城区经济适用住房不予回购证明》、东城区住房保障部门出具的《复函》，证明东城区住房保障部门对于是否行使优先回购权的意见。

（三）一审判决理由
依据已生效判决文书可以认定，《房屋交易居间合同》系有效协议。现李某已取得房屋所有权证满5年，诉争房屋已符合转移登记条件。李某以住房保障部门未放弃优先回购权为由进行抗辩，但李某提交的《东城区经济适用住房不予回购证明》并未明确如交易价格低于    1 329 768元即行使优先回购权，且依据东城区住房保障部门的答复，可以认定其对于本案诉争房屋不行使优先回购权，故本院对刘某的诉讼请求予以支持。刘某同意在本案中将剩余房款问题一并处理，本院不持异议。

（四）一审定案结论
依照《中华人民共和国合同法》第六十条之规定，判决如下：
一、李某于本判决书生效之日起十日内协助刘某将位于丰台区丰桥路六号院X号楼XXX号房屋转移登记至刘某名下；
二、刘某于丰台区丰桥路六号院X号楼XXX号房屋转移登记至其名下之日给付李某房款十一万三千元。

三、二审诉辩主张
判决后，李某不服，持原抗辩意见上诉至本院，请求二审法院撤销原审判决，依法改判驳回刘某的诉讼请求。刘某同意原审判决。

四、二审事实和证据
北京是第二中级人民法院经审理，确认了一审认定的事实和证据。此外，二审审理中，刘某提交北京市住房和城乡建设委员会于2013年7月16日作出的《北京市住房和城乡建设委员会信访事项答复意见书》（以下简称《答复意见书》）。该《答复意见书》载明："本机关认为答复意见：根据信访人提供的有关材料，其所购的经济适用住房法院做出民事裁定，信访人可向法院申请出具协助执行通知书，办理房屋产权过户手续，不需东城区住保部门再出具放弃优先回购证明。"李某认为该证明与本案无关。

五、二审判案理由
依法成立的合同受法律保护，对当事人具有拘束力。李某与刘某签订的《房屋交易居间合同》已被已生效法律文书确认为有效合同，双方均应当依照合同履行各自的义务。现李某已取得房屋所有权证满5年，涉案房屋已符合转移登记条件。李某以住房保障部门未放弃优先回购权为由进行抗辩，但李某提交的《不予回购证明》并未明确如交易价格低于1 329 768元住房保障部门即行使优先回购权。对此，住保中心已复函原审法院，明确对于本案涉案房屋不行使优先回购权，故原审法院对刘某的诉讼请求予以支持，并在本案中将剩余房款问题一并处理，并无不当，本院予以维持。综上，李某的上诉请求不成立，本院不予支持。原判正确，应予维持。

六、二审定案结论
依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，本院判决如下：
驳回上诉，维持原判。

七、解说
经济适用房是指政府提供政策优惠，限定套型面积和销售价格，按照合理标准建设，面向城市低收入住房困难家庭供应，具有保障性质的政策性住房。众多经济适用房的所有权人在取得经济适用房后，再次将房屋出售，形成了二手的经济适用房买卖合同（以下称经济适用房买卖合同）。近年来，随着大量的经济适用房满足上市交易条件，越来越多的买受人起诉出卖人要求继续履行买卖合同，完成转移登记，形成了大量的经济适用房买卖合同纠纷。如何妥善审理好此类案件需要全面考量。
（一）如何认定经济适用房买卖合同的效力
在二手经济适用住房买卖合同纠纷中，出卖人往往希望确认买卖合同无效以达到将已交付给买受人的经济适用房予以返还的目的。出卖人主张合同无效的理由往往有两点：1、房屋买卖合同损害社会公共利益，符合合同法第五十二条规定的确认无效的情形，合同应为无效； 2.双方达成的经济适用住房买卖合同违反了法律法规中的强制性规定，即225号文件中"购买经济适用住房不满5年，不得直接上市交易"的规定，合同应为无效。关于公共利益和法律强制性规定，我们分析如下：
1、关于公共利益。法律规定上，目前我国法律并没有给出明确的定义。从宪法和民法通则的规定来看，与"公共利益"有关的法律措辞有：公共利益、社会公德、国家经济计划、社会经济秩序、公共秩序等。合同法总则中亦规定了所谓公共利益条款，但合同法是对民法通则乃至宪法的贯彻，对公共利益亦应从以上角度理解。学理上，梁慧星归纳了10种损害社会公共利益的行为：(1)危害国家公序的行为；(2)危害家庭关系的行为；(3)违反性道德的行为；(4)为非法射幸合同；(5)违反人格和人格尊重的行为；(6)限制经济自由的行为；(7)违反公平竞争的行为；(8)违反消费者保护的行为；(9)违反劳动者保护的行为；(10)暴利行为。在从法律上以及学术上明确了公共利益的定义后，再看买卖经济适用房的行为。笔者认为，在225号文件出台前本市对购买者准入制度、交易管理等方面所做出的规定并不完善与严格，对于出卖人取得经济适用房后的处分行为未做限制。而且，依据"法不溯及既往"原则，以现行的经济适用房相关行政规章和政策性文件来认定管理办法实施前的交易行为损害了社会公共利益并没有明确的法理可依。故，出卖人依据合同法第五十二条主张房屋买卖合同损害社会公共利益因而合同无效的，于法无据。值得一提的是，在225号文件出台后，经济适用房的政策发生了变化。不仅保障对象明确为城市低收入群体，而且特别明确行了政机关在出卖人出卖经济适用房时拥有优先购买权，而行政机关购买的经济适用房又将再次投入保障房市场，继续保障低收入群体的利益。换句话说，如果违反了225号文件的相关规定，就可能出现危害国家公序的情形，损害城市低收入群体所应享受的利益。
2、关于强制性规定。学理上可分为效力性强制性规定和管理性强制性规定两种，依照《合同法若干问题的解释（二）》第十四条，违反效力性强制性规定的合同条款方为无效。但我国现行法律法规对于什么是效力性强制性规定没有界定，现行比较普遍的定义标准有以下两种方式：第一，看该强制性规定是否明确规定了违反的后果是合同无效。如果该强制性规定明确规定了违反的后果是合同无效的，则该强制性规定为效力性强制性规定。第二，违反该强制性规定继续履行合同是否会损害国家、集体、第三人利益及社会公共利益。如果违反该强制性规定继续履行合同，会损害国家、集体、第三人利益及社会公共利益的，那么该强制性规定即为效力性强制性规定。此外需要明确的是，依照《合同法若干问题的解释（一）》第四条的规定，确认合同效力应当以全国人大及常委会制定的法律和国务院制定的行政法规为依据，不得以地方性法规、行政规章为依据。结合上述两点，可以得到以下结论：认定违反的强制性规定应当是违反了法律、行政法规中的效力性强制性规定。
具体到本案而言，经济适用住房相关规定以2007年建设部等七部门发布的《经济适用住房管理办法》为主，辅以225号文件等北京市相关部门出台的规定。但上述文件均不属于法律、行政法规层级。因此，笔者认为法院以买卖经济适用房违反强制性规定为由确认合同无效，依据不足。但是，审判实践中对于经济适用住房买卖合同效力的认定主要采取以下方式，限制上市交易期限内买卖已购经济适用住房，以无效为原则有效为例外。所谓例外，是指以2008年4月11日作为二手经济适用住房买卖合同效力认定的分水岭，实行"老房老政策、新房新政策"。对于原购房合同签订在4月11日之前的"老房"，如果当事人在转让该已购房屋的合同中约定在限制上市交易期限届满后再办理房屋所有权转移登记或在一审法庭辩论终结前该房屋已具备上市交易条件的，可以认定合同有效。结合本案情况来看，李某于2007年10月16日已经取得诉争房屋的所有权证书，可以认定李某与开发商签订的原购房合同必然在2008年4月11日之前签订，且截至法庭辩论终结前李某取得房屋所有权证书已满5年，符合上市交易条件，故本院认定合同应为有效合同。
（二）如何合同是否能够继续履行完成转移登记
当事人往往认为合同有效就必须要履行合同完成转移登记，殊不知在法律上合同有效并不必然等于继续履行。特别是对于非金钱债务的履行，就可能出现履行不能。合同法一百一十条规定"当事人一方不履行非金钱债务或者履行非金钱债务不符合约定的，对方可以要求履行，但有下列情形之一的除外：法律上或者事实上不能履行；债务的标的不适于强制履行或者履行费用过高；债权人在合同期限内未要求履行"。按照学者的一般看法，自始不能决定着合同是否成立或有效的问题，而嗣后不能则关涉债务履行及违约问题，这就是说，在合同有效的情况下，若发生嗣后不能，除不可归责于当事人双方的情况以外，就涉及到违约责任问题。依照225号文件，出卖人上市出售经济适用房时"同等价格条件下，已购经济适用住房产权人户口所在区县住房保障管理部门可以优先回购"。因此，若住房保障部门行使优先回购权，则买卖双方之间签订的合同就存在履行不能的情况。审判实践中，在买卖经济适用房案件审理过程中，承办人往往通过书面致函的方式征求出卖人户籍所在地住房保障部门的意见，询问是否在同等条件下行使优先回购权。若住房保障部门表示行使优先回购权，则认定合同不再履行；反之，则认定合同具备继续履行的条件。具体到本案，因东城区住房保障部门明确告知不行使优先回购权，故本院支持了刘某要求转移登记的诉讼请求。
审判实践中，确实也出现过住房保障部门表示行使优先回购权的情形。笔者认为，该种情形属于因不可归责于当事人双方的事由而发生履行不能，合同被解除。大陆法系在履行不能情况下所考虑的是当事人是否具有可归责性，如无可归责性，应由谁承担风险。住房保障部门适用225号文件行使优先回购权属于因不可归责于一方的原因导致合同履行不能，因此合同解除后双方仅负有恢复原状的义务，即买受人应当腾退房屋、出卖人返还已付房款，而并不向对方承担违约责任。目前，在住房保障部门主张优先回购权的情况下，如何界定政府行使优先回购权尚存以下争议：1、以住房保障部门出具行使优先回购权的书面意见作为认定标准；2、以住房保障部门与出卖人签订回购合同作为认定标准；3、以住房保障部门完成回购行为取得房屋所有权作为认定标准。笔者认为，以第一种意见为宜。首先，从行政机关的角度讲，应当保证住房保障部门出具的意见的权威性。若住房保障部门出具回购意见后，法院仍然认为不足以构成履行不能的情形，则必然导致当事人怀疑行政机关的权威性，对行政机关的公信力造成不利影响。其次，从法院的角度讲，因法院需要等待住房保障部门是否进行回购后才能确定案件审理结果，若以后两种意见为准，则会延长案件审理周期，极易形成久拖不决的情况。
如前所述，在房屋市场价格不断上涨的背景下，随着大量的经济适用房符合上市条件，经济适用房买卖合同纠纷数量必然不断上升。针对该问题，本文从合同效力及履行两个角度，提出经济适用房买卖合同纠纷的处理原则，希望对经济适用房买卖中所遇问题的解决能够提供必要的帮助。
（高原）