（一）首部

1. 裁判书字号
一审判决书：新疆维吾尔自治区石河子市人民法院(2011)石民初字第1767号民事判决书。
二审裁定书：新疆生产建设兵团农八师中级人民法院（2011）兵八民一终字第484号民事裁定书。

2. 案由：房屋买卖合同纠纷

3. 诉讼双方
原告（被上诉人） ：许某。
委托代理人曹江海，新疆新石律师事务所律师。
被告（上诉人）：李某。
委托代理人达飞，新疆天众律师事务所律师。

4. 审级：二审。

5. 审判机关和审判组织
一审法院：新疆维吾尔自治区石河子市人民法院。
独任审判员：张红光。
二审法院：新疆生产建设兵团农八师中级人民法院。
合议庭组成人员：审判长：高飞；代理审判员：朱万利；代理审判员：宋新军。

6. 审结时间：
一审审结时间：2011年9月7日
二审审结时间：2011年11月9日

（二）一审诉辩主张

1. 原告许某诉称：2005年4月5日，原告之夫周某1经与被告协商一致，签订了一份买卖合同，该合同约定：被告李某将其位于石河子市7小区一套65平方米的楼房卖给周某1，全价50000元，房产证过户给周某1。合同签订的当天，周某1就将50000元房款全部付给了被告，被告将房屋交付给了周某1。原告与周某1系夫妻关系，之后，原告一致居住此房，2009年原告丈夫去世。按合同约定，原告要求被告协助办理产权过户事宜，被告拒不履行合同约定义务，现诉至法院，要求确认双方房屋买卖合同合法有效；被告协助原告办理房屋过户事宜，并承担本案诉讼费。

2. 被告李某辩称：2005年3月28日，被告和原告的丈夫周某1及另外一个人商谈将房子卖给周某1，是因为被告急于用钱治病，被告答应了，但附了一个条件，在3、4年内原告申请到保障性住房，就把房子还给被告，现所附条件不成就，原告应将房屋返还被告。本案原告作为起诉的唯一主体不适格，原告的丈夫周某1去世以后，就发生了法定继承的问题，漏列了主体。双方签订的房屋买卖合同违反了石河子市保障性住房的相关法律规定，法律规定保障性住房办理产权证3年以后才可以上市交易，要进行交易前，首先要到房产局申请，然后根据经济适用房的房价补交一定费用以后才可以进行交易，现在无法交易。另外，被告把房子卖给原告后，没有房子住了，现还租房子住，该买卖合同影响了被告住房困难，被告再无法申请保障性住房了。故应确认双方买卖合同无效，驳回原告的诉请。

（三） 一审事实和证据
石河子市人民法院经审理查明：2005年4月5日，原告之夫周某1经与被告协商一致，签订了一份买卖合同，该合同约定：被告李某将其位于石河子市7小区1套65平方米的楼房卖给周某1，全价50000元，于2005年4月5日一次性付清50000元，房产证办下后过户给周某1，过户费用由周某1交纳。当日，周某1就将50000元房款全部付给了被告，被告将房屋交付给了周某1。原告与周某1系夫妻关系，之后，原告一直居住此房，2009年原告丈夫周某1去世。原告要求被告协助办理房屋产权过户事宜，被告不愿协助办理，原告便诉至法院。
另查：1、2004年7月29日，被告申请了解困房，并签订了解困房买卖合同，被告购买了石河子市7小区C3幢1单元1层112号房屋（该房现房栋号为7小区117栋112号），建筑面积为64.54平方米，总房价为46171.92元。2、被告将房屋交付给原告后，原告交纳了物业管理费、维修基金等相关费用。3、2008年5月8日，7小区117栋112号房屋的产权证书正式核发，记载的房屋所有人为被告，该房屋产权证在原告处。4、原告当庭陈述周某1的父母已去世，有子女三人，分别是儿子周某2（39岁，三级残疾）、女儿周某4（35岁，一级残疾）、女儿周某3(32岁，三级残疾)。
庭审中，原告为证明其主张，向本院提供以下证据：
1.户口本，派出所出示的证明（复印件），无婚姻登记证明证明周某1和许某是夫妻关系，证明房子是夫妻双方一起购买的。被告认可周某1和本案原告许某是夫妻关系。
2.2005年4月5日签订的房屋买卖协议，证明协议中写明双方的权利义务。被告对该份证据的真实性认可，协议中写明确写到过户到周某1名下。
3.2004年7月28日解困房买卖合同书，证明合同是在2004年7月29日签订的，合同第六条说明房屋的产权证应该办到被告名下，在双方签订协议以后，应该过户到原告名下。被告对合同真实性认可，房屋是解困房。
4.2008年5月8日房屋产权证，房屋买卖合同的缴费凭证三张，被告对上述证据真实予以认可。
被告为证明其主张，向本院提交如下证据：
解困性住房条文，用于证明解困房的销售前提。原告认为该条文不能约束原被告双方的买卖合同。

（四） 一审判案理由
石河子市人民法院经审理认为：本案争议焦点之一：2005年4月5日原告丈夫与被告签订的房屋买卖合同是否有效。本案争议的房屋当时虽系保障性住房，但原告已付清房款且被告已将房屋交付原告占有，自该房取得房屋产权证至今已满3年，符合上市交易的条件，故应认定该房屋买卖有效。本案争议焦点之二：本案是否漏列主体。原告丈夫周某1与被告签订的房屋买卖合同，是原告与其丈夫周某1在婚姻关系存续期间取得的财产，该房屋还未过户到原告及其丈夫名下，即未取得房屋的所有权，在周某1去世后，原告仅请求将房屋的产权过户到其名下，符合法律规定，本案不涉及遗产继承问题，故本案未漏列原告。本案争议焦点之三：被告辩解的在签订房屋买卖时所附条件不成就，房屋买卖合同不成立，原告应将房屋返还被告的理由是否成立。原告丈夫与被告签订的房屋买卖合同中未附在一定期限内如申请不到保障性住房，就将房屋返还给被告，被告亦未提供相关证据证明，故应认定被告的辩解理由不成立，本院不予采纳。按合同约定房屋的过户费用由原告交纳，原告无异议，本院予以确认。原告亦同意承担交易过程中按规定应补交的房屋差价款，本院亦无异议。

（五） 一审定案结论
石河子市人民法院根据《中华人民共和国合同法》《中华人民共和国合同法》第一百零七条之规定，判决如下：
一、2005年4月5日原告丈夫周某1与被告签订的房屋买卖合同有效。
二、被告于本判决生效后5日内协助原告办理产权过户手续（过户费用及补交房屋差价款由原告负担）。
本案受理费50元，送达费90元，合计140元（原告已预付），由被告负担，于本判决生效后5日给付原告。

（六）二审情况
原审被告李某不服一审判决，提起上诉，二审审理过程中又以服从原审判决为由，申请撤回上诉。新疆生产建设兵团农八师中级人民法院经审查认为：上诉人要求撤回上诉的申请符合法律规定，本院予以准许。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十六条、第一百五十八条之规定，于2012年1月6日作出（2011）兵八民二终字第484号民事裁定：
准许上诉人李某撤回上诉，双方均按原审判决执行。
二审案件受理费100元，减半收取50元，送达费90元，合计140元，由上诉人李某负担（已交纳）。
本裁定为终审裁定。

（七）解说
本案争议问题是：买卖保障性住房的合同效力问题。
保障性住房是党和国家安排贷款和地方自筹资金建设的面向广大中低收家庭提供的销售价格低于成本、由政府补贴的非盈利性住房。对于保障性住房能否买卖，签订保障性住房买卖合同的效力如何认定，一直以来都是被热议的问题。一种意见认为保障性住房买卖合同属于无效的，依据是《中华人民共和国城市房地产管理法》（以下简称房地产管理法）第三十八条"下列房地产，不得转让：（六）未依法登记领取权属证书的"。由于保障性住房仅有部分产权，未能取得全部产权，属于未依法登记取得权属证书的范畴，因此不能转让，既然不能转让，那么保障性住房买卖合同当然无效。一种意见认为应为有效，从效力上讲，房地产管理法是全国人大常委会颁布的，属于法律，但属于管理性规范而非效力性规范，不应作为认定买卖合同无效的依据。笔者认为上述两种观点都有些偏颇。根据《国务院关于解决城市低收入家庭住房困难的若干意见》（以下简称住房意见），购买保障性住房不满5年，不得直接上市交易，购房人因各种原因确需转让保障性住房的，由政府按照原价格并考虑折旧和物价水平等因素进行回购。购买保障性住房满5年，购房人可转让保障性住房，但应按照届时同地段普通商品住房与保障性住房差价的一定比例向政府交纳土地收益等价款，具体交纳比例由城市人民政府确定，政府可优先回购；购房人向政府交纳土地收益等价款后，也可以取得完全产权。由此可见，保障性住房超过5年并补齐地价，而且政府没有行使优先回购权的，是可以自由进行转让交易的，笼统的认为所有的安居房买卖合同都是无效的显然不合适。从效力上讲，房地产管理法是全国人大常委会颁布的，属于法律。而住房意见是国务院颁布的，属于行政法规，在效力上，房地产管理法的效力大于意见的效力，应当以房地产管理法的规定作为依据。笔者认为，房地产管理法是管理类的法律，其规范的是房产进行转让登记需要达到何种条件，而住房意见则是对安居房如何取得全部产权的规定，规定的是保障性住房如何从不能交易到可以自由交易转化的问题，从而使其达到房地产管理法所规定的转让条件。一个是如何取得全部产权问题，一个规定的是产权达到何种条件方能转让的问题，两者并不冲突。笔者的观点是：对于保障性住房买卖合同的效力应该分两种情况确定，第一，购房未满5年的，在这种情况下，保障性住房的所有权人权利有瑕疵，要么是不能转让，要么是由政府回购，所有权人达不到自由交易的目的，因此，这种情况下签订的买卖合同属于无效。第二，房产已经满5年，在此情况下，只要补齐地价等，并且政府并未主张优先回购权的，即可自由进行交易，这种情况下，保障性住房买卖合同应该是合法、有效的。
（张红光）