1、判决书字号
一审判决：北京市朝阳区人民法院（2011）朝民初字第12185号民事判决。
二审判决：北京市第二中级人民法院（2012）二中民终字第04156号民事判决。

2、案由：房屋买卖合同纠纷。

3、诉讼双方：
上诉人（原审被告）付某，男，1977年11月5日出生，汉族，北京化工大学教师。
上诉人（原审被告）北京链家房地产经纪有限公司，住所地北京市朝阳区朝外大街乙12号办公楼1706室。
法定代表人左晖，董事长。
被上诉人（原审原告）张某，女，1952年10月16日出生，汉族，中国石化工程建设公司退休职员。

4、审级：二审。

5、审判机关和审判组织
一审法院：北京市朝阳区人民法院。
二审法院：北京市第二中级人民法院。
合议庭组成人员：审判长：邢军；代理审判员：李俊晔；代理审判员：于阳春。

6、审结时间：
一审审结时间：2011年12月。
二审审结时间：2012年3月19日。

1、一审诉辩主张
张某诉称：2010年4月15日，付某携带张某1的身份证原件，经链家公司居间以张某1的名义作为购买方与我就位于北京市朝阳区北苑家园7号楼602号房屋（以下简称诉争房屋）签订了《北京市存量房屋买卖合同》、《定金协议书》、《居间成交确认书》、《过户、按揭代理合同》及上述各项文件的补充协议，约定诉争房屋交易价格248.5万元。合同签订当日，付某向我支付购房款26万元，双方口头约定2010年4月17日之前付某支付剩余首付款134万元，但未能如约支付。我找到链家公司，链家公司工作人员与付某联系称付某与付某联系称，付某表示需卖房才能支付剩余房款。2010年4月19日，仍未按约定支付剩余134万元。我又找链家公司，链家公司工作人员关键书面声明承诺买受方付某在5月7日之前交付首付款给卖方，剩余首付款为134万元。此后，经我多次催告，付某一再要求降低房价，未再付房款。2010年12月，张某1起诉至北京市朝阳区人民法院（以下简称朝阳法院），以付某未经其授权事后也未获得其追认为由，要求判令付某与我签订的《北京市存量房屋买卖合同》、《定金协议书》、《居间成交确认书》、《过户、按揭代理合同》及补充协议无效。2011年2月24日，朝阳法院判决确认张某1与我签订的上述合同无效。付某故意隐瞒未获得其妻张某1授权，事后也未获得其妻追认的事实，以其妻名义与我签订合同，致使合同被确认无效，我的信赖利益受损。链家公司对张某1是否授权给付某代理其买房事宜，未尽审查义务，最终导致合同无效。付某的故意隐瞒行为和链家公司的过错导致了我与张某1房屋买卖合同无效的后果。我作为信赖合同有效成立的一方，信赖利益受损，付某与链家公司对此应承担赔偿责任。现我诉至法院，要求判令付某赔偿因诉争房屋买卖无效案件所付律师代理费8000元、交通费500元、诉争房屋现价（与评估价为准）与实际成交价的差价38.2万元、借款利益41 525元，特快专递费57元、评估费16 823元；链家公司承担连带赔偿责任。
付某答辩并反诉称：不同意张某的诉讼请求。张某所述事实不真实。2010年4月15日，我只是口头告知张某及链家公司我与张某1是夫妻关系，是我妻子张某1要购买诉争房屋，但张某1不在场。链家公司工作人员一再以如果今天不买诉争房屋明天可能就出售等话语给我压力，并且告知我，我和张某1是夫妻，所以我以张某1名义签订合同就是有效的。在这种情况下，我便以张某1名义与张某及链家公司仓促草率地签订了合同。合同中的主要交易细节都是空白的，而且签约当天我并没有带张某1的身份证原件和复印件及其他任何授权证明等。合同签订后，我一直以为自己所签订的合同都是有效的，并且还根据合同的约定履行了付款义务，但我和张某在此后履行过程中发生争议，双方一直在协商解决方案。因为合同晨链家公司这样的专业机构服务下签订的，我一直以为自己代表张某1签订合同是有效的，打算在和张某解决问题后再告知张某1。且张某及链家公司并未主动要求我出示张某1的授权书，并非我故意隐瞒。合同被法院确认无效后，我支付给张某26万元，支付给链家公司的77 550元未返还。现我反诉请求判令张某返还26万元及利息（自2010年4月15日至返还之日），链家公司承担连带责任；链家公司返还77 550元中介费利息（自2010年4月29日至返还之日）。
链家公司就本诉及反诉辩称：我公司不同意张某全部诉讼请求，也不同意付某的反诉请求。我公司作为居间合同的主体而非房屋买卖合同的主体，居间过程中已尽到居间义务且无过错。付某应对合同无效应当承担全部责任。因付某明知自己无他人授权的情况下，以他人名义签订房屋买卖合同，并承诺在签订合同后可以取得授权，使合同相对方产生信赖该合同有效，并期待合同能按约定如期履行。付某以案外人张某1的名义签订房屋买卖合同，但却以其个人名义支付居间服务费及部分购房款，付某是实际买卖合同的一方当事人，请求法院判令付某承担全部责任。我公司提供的居间服务不存在瑕疵，向付某提供了房屋的真实情况，且付某亲自查验过房屋，并未提出异议。本案为房屋买卖合同纠纷，付某要求我公司返还中介费，与本案并非同一事实理由。我公司履行了居间义务，亦不应返还中介费。
张某就付某的反诉辩称：请求法院驳回付某主张的利息部分。国付某的过错才导致购房合同无效，我对合同无效并无责任，且我无法与付某联系，并不是我不返还26万元。

2、一审事实和证据
张某1与付某于2004年10月27日登记结婚。2010年4月15日，付某代买受人张某1与出卖人张某签订了《北京市存量房屋买卖合同》（经纪成交版），约定出卖人将诉争房屋以248.5万元的价格出卖给买受人。同日，付某代购买人张某1（乙方）与出售人张某（甲方）、居间人链家公司（丙方）签订《居间成交确认书》，约定乙方应于签署本文件之日内向丙方支付居间报酬62 125元。同日，付某代购买人张某1（乙方）与出售人张某（甲方）、代理人链家公司（丙方）签订《过户、按揭代理合同》，约定：甲方委托丙方协助办理诉争房屋的权属转移登记手续，服务费为12 425元；乙方委托丙方办理代书费，为房屋交易价的0.5%，即12 425元；协助办理诉争房屋的权属过户手续费3000元。
付某代张某1（乙方）与张某（甲方）签订《买卖定金协议书》一份。该协议未注明签署日期，协议中注明购买人的代理人为链家公司，有链家公司经办人关健的签字。上述协议约定：乙方购买诉争房屋向甲方交付购房定金26万元；甲方收取定金应向乙方出具收据。另外，张某（甲方、出卖方）、付某代张某1（乙方、买受方）与链家公司（丙方、居间方）签订亦未注明签署日期的《补充协议》一份，约定：乙方于2010年4月15日向甲方支付定金26万元，甲方须同时出具同等金额的定金收到证明，该定金在交易中为首付款的一部分，其他首付款在银行面签前支付给甲方。2010年4月14日，张某收到付某支付的购房款26万元。
2010年4月29日，链家公司向付款人及客户付某出具收据一份，收据显示付某向链家公司交付了信息服务费62 125元、代书费12 425元、过户服务费3000元，以上共计77 550元。
2010年12月，张某1起诉至朝阳法院，以付某未经其授权为由请求判令付某以其名义与张某签订的《北京市存量房屋买卖合同》、《定金协议书》、《居间成交确认书》、《过户、按揭代理合同》及补充协议无效；张某向张某1返还26万元；链家公司向张某1返还77 550元。2011年2月24日，朝阳法院作出（2011）朝民初字第03959号民事判决书，判决确认张某1与张某签订的上述合同为无效合同，驳回张某1的其他诉讼请求。该判决已于2011年3月14日生效。上述民事判决书的判决理由部分载明：付某在签署涉案合同过程中未出具任何张某1委托其代为签订合同的书面委托或其他足以令人相信付某为有权代理的书证；链家公司及张某在整个交易过程中从未见过张某1本人，张某1在事后也没有追认付某的签约行为；张某作为房屋出卖人在交易中应对当事人的身份与资格进行审慎审查，而链家公司作为专业中介服务机构应按正常的代理交易惯例完成交易程序，张某、链家公司在没有对付某的代理身份进行令人信服的确认情况下，仍然签订涉案合同，应视为未尽必要的注意义务；故张某、链家公司关于付某构成表见代理的抗辩理由不予采信；付某的行为不构成表见代理，其代张某1签订的涉案合同应属无效。
一审诉讼中，张某申请对诉争房屋在2011年3月14日的市场价值进行估价。经北京市高级人民法院随机摇号确定，北京安泰祥土地房地产评估有限公司以2011年3月14日为时点对诉争房屋进行估值。2011年8月3日，该公司出具《房地产估价报告》，认定诉争房屋2011年3月14日的市值为210.5万元。

3、一审判案理由
付某代张某1与张某签订的房屋买卖合同因无权代理而被认定无效。关于合同无效的责任，根据查明情况，付某在签署涉案合同过程中未出具任何张某1委托其代为签订合同的书面委托或其他足以令人相信付某为有权代理的书证，张某1在事后也没有追认付某的签约行为，故付某对于自己无权代理行为应当是明知的。链家公司作为专业中介服务机构，较一般当事人应具备更强的专业知识，且收取了中介服务费，有义务按正常的代理交易惯例提供专业意见和完成正常交易程序，链家公司在未对付某的代理身份进行令人信服的确认情况下就积极促成交易，其不当的行为是明显的。付某和链家公司的不当行为是导致合同无效的主要原因，故付某和链家公司应对合同无效承担主要责任。另应指出，张某作为房屋出卖人在交易中亦对当事人的身份与资格进行审慎审查，其没有对交易尽到合同充分的注意义务，对于合同的无效亦负有一定的次要责任。对于因合同无效导致张某的损失，双方合同中对诉争房屋约定价款为248.5万元，现审理中经评估，诉争房屋在2011年3月14日的市场价值确定为210.3万元，差价38.2万元应为张某的损失。付某和链家公司对合同无效承担主张责任，应当各向张某承担15万元的赔偿义务。因张某自身对于合同无效亦有部分责任，故剩余8.2万元损失由其自行承担。张某除此外请求的代理费、交通费、借款利益、特快专递费等，并非因合同无效产生之损失，不予支持。关于付某之反诉请求，其请求判令张某返还26万元一节，因合同已被判令无效，已给付的价款应予返还，故该项反诉请求应予支持。其请求的26万元之利息，因张某并非非法占有该26万元，故利息之反诉请求不予支持，付某要求链家公司对返还26万元承担连带责任，无事实及法律依据，不予支持。付某反诉请求链家公司返还中介费及利息一节，因链家公司并非本案原告，且中介费问题与本案房屋买卖合同纠纷并非同一法律关系，付某不应在本案中以反诉形式提出，其可另行向链家公司请求，故对此不予处理。

4、一审定案结论
北京市朝阳区人民法院作出如下判决：
一、付某于判决生效后十五日内支付张某十五万元；二、北京链家房地产经纪有限公司于判决生效后十五日内支付张某十五万元；三、张某于判决生效后十五日内返还付某二十六万元；四、驳回张某的其他诉讼请求；五、驳回付某的其他反诉请求；如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》（2007年修正）第二百二十九条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。

1、二审诉辩主张
判决后，付某、链家公司均不服，上诉至本院。付某上诉称：原审判决适用法律错误；一审法院对于赔偿数额的认定不客观；付某不应就合同无效承担主要责任，故请求撤销原审判决第一项。链家公司上诉称：原审判决违反了不告不理的基本原则；链家公司在原审中的诉讼主体地位不适格；原审法院对于赔偿数额的计算标准不合理；原审判决缺乏法律依据；故请求二审法院撤销原审判决第二项。张某同意原审判决。

2、二审事实和证据
二审查明事实及证据与一审基本相同。

3、二审判案理由
付某代张某1与张某签订的房屋买卖合同因无权代理而被生效判决确认为无效合同。关于合同无效的责任认定问题，根据查明情况，付某在签订涉案合同过程中未出具任何张某1委托其代为签订合同的书面委托或其他足以令人相信付某为有权代理的书证，亦未在事后取得张某1的追认，故付某对于自己无权代理行为应当是明知的，应当取得合同无效的赔偿责任。链家公司作为专业中介服务机构，较一般当事人应具备更强的专业知识，且收取了中介服务费，有义务按法律规定和正常的交易惯例提供专业意见和完成正常交易程序。链家公司在未对付某的代理身份进行令人信服的确认情况下就积极促成交易，其行为明显不当。因此，原审法院认定，付某和链家公司的不当行为是导致合同无效的主要原因，二者应对合同无效承担主要责任，并无不当，本院予以确认。另，张某作为房屋出卖人，在交易中亦对当事人的身份与资格进行审慎审查，其没有对交易尽到合同充分的注意义务，对于合同的无效亦负有相应的次要责任。
关于因合同无效导致张某的损失，双方合同中对诉争房屋约定价款为248.5万元，现审理中经评估，诉争房屋在2011年3月14日的市场价值确定为210.3万元，差价38.2万元应为张某的损失。各方当事人应当依据各自的过错程度对上述损失予以分担。因付某和链家公司对合同无效承担主张责任，原审法院判决二者各向张某承担15万元的赔偿义务，并无不当，本院予以维持。因张某自身对于合同无效亦有部分责任，故剩余8.2万元损失应由其自行承担，原审法院对其该部分赔偿请求未予支持，亦无不当，应予维持。张某主张的代理费、交通费、借款利益、特快专递费等，不具有可预见性，并非因合同无效必然产生的损失，原审法院未予支持，系正确的，本院予以维持。
关于付某要求张某返还26万元的反诉请求，因合同已被判令无效，已给付的价款应予返还，故原审法院判决支持该项反诉请求，系正确的，本院予以维持。关于付某主张的26万元利息，因张某系通过合同履行合法受领该26万元，并非非法占有，原审法院依法驳回该项反诉请求，系亦正确，应予维持。关于付某要求链家公司对返还26万元承担连带责任的反诉请求，无事实及法律依据，原审法院未予支持，亦无不当，本院予以维持。关于付某反诉请求链家公司返还中介费及利息一节，因链家公司并非本案原告，且中介费问题与本案房屋买卖合同纠纷并非同一法律关系，付某不应在本案中以反诉形式提出，其可另行向链家公司请求，故原审法院对此未予处理，并无不当。

4、二审定案结论
依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条第一款第（一）项之规定，本院判决如下：
驳回上诉，维持原判。