1．判决书字号
一审判决书：福建省闽侯县人民法院(2012)侯民初字第928号民事判决书；
二审判决书：福建省福州市中级人民法院(2012)榕民终字第2820号民事判决书；

2．案由
房屋买卖合同。

3．诉讼双方
原告（被上诉人）：郭某2、郭某1。
被告（上诉人）：郭某3、郭某4、郭某5。

4．审级：二审

5．审判机关和审判组织
一审法院：福建省闽侯县人民法院。
合议庭组成人员：审判长：邓松林;审判员：叶遵义；人民陪审员：洪居锋。
二审法院：福建省福州市中级人民法院
合议庭组成人员：审判长：郑克华；代理审判员：魏博、陶莉晶。

6．审结时间：
一审审结时间：2012年8月30日。
二审审结时间：2012年12月3日。

1．一审诉辩主张
原告郭某1、郭某2诉称，原闽侯县荆溪镇永丰村文山里31号（后改为37号）的祖屋系原告的曾祖父于1910年建造，1935年分家析产，曾祖父的长子郭成炳分得文山里29号祖屋前后进两大间，次子郭成通分得37号左边空地及草房一间，三子郭成镜分得37号房屋前后书院三堵和后门天井过厝基地一块，五子郭某10分得37号房屋的右前书院直排两间。1944年郭某10去世，由郭成通的次子郭某6（三被告的胞兄弟）过继，郭成通的份额由郭某6取得。1952年土改时，原分给郭某10的平房二堵、草房一堵，依法确认在曾祖父母的名下，领有闽侯县人民政府颁发的土地房产所有证。被告的父亲于1944年去世，曾祖母曾某和被告的母亲林某于1963年1月24日将郭某6过继给郭某10所得的右前书院二间及左边的空地草屋一间，以300元的价格出售给原告的父亲郭某7，并订立了书面卖断契约一份，郭某6签字确认，郭依妹、李兆祥等人及被告郭某4、郭某5也盖章见证。郭某3在外地，由其母林某盖章。1964年1月24日，曾祖母又立授与房屋厝地契，再次确认将上述讼争的房屋授予原告的父母管业。曾祖父的长子郭成炳、次媳林某、三子郭友遂，女儿郭依妹也签字见证。从此，讼争的房屋由原告方进行使用和管业，被告从来没有提出异议。1994年土地登记时，原告的父亲将上述房屋分给两原告所有，并由两原告进行登记，并领取了侯集建（94）字第104494、104557号集体土地建设用地使用证各一本。2008年，三被告以闽侯县人民政府颁发的上述土地建设用地使用证错误为由，申请行政复议和诉讼，经县、市两级法院审理，判决将上述土地证撤销。行政判决认定，对讼争文山里37号的房产归属的争议属于民事争议。综上，诉争房屋早在1963年就转让给原告的父亲所有，有二份契约为证。被告主张其拥有上述房产份额，没有事实依据。现原告请求法院依法确认1963年1月24日立卖断地契、1964年1月24日立授与房屋地契有效，并确认原闽七永字第3094号福建省闽侯县土地房产所有证项下的二堵平房、一堵草房的财产权利归原告所有。
被告郭某3、郭某4、郭某5辩称，本案系因继承原告的曾祖父母的遗产而产生的继承纠纷，现原告的父亲及同胞兄妹均健在，各继承权人尚未对遗产进行分割，原告不是适格当事人，无权提起诉讼。本案所涉的1963年立卖断契不具有客观真实性及合法性，该卖断契上显示的出卖人是被告的母亲林某、郭某6，但被告未听母亲谈及此事，甚至在林某名下还出现一个"代"字，林某授权何人出卖房屋，无法体现，卖断契中的林某、郭某6的私章是否为其本人所使用，无从考证，同时该契约也显示三被告是立约的"命见人"，但三被告当时均已成年，对此却一无所知。原告也没有举证证明其父亲支付了300元转让款，以证明卖断契的真实性。本案所涉1964年"立授与房屋地契"也不具有客观真实性及合法性，原告要求确认其有效性，于法无据。从该"立授与房屋地契"的内容看，祖母将闽七永字第3094号土地房产所有证项下的"平屋二堵、草屋一堵"授与长孙郭某7继承，实质是一份自书遗嘱，但祖母曾某时年83岁，并非其书写，不符合遗嘱的形式要件，如系代书遗嘱，则代书人不详，也无见证人见证。因此，"立授与房屋地契"是否为祖母所立，是否为祖母的真实意思表示，原告无从证实。程序上应追加其他继承人参加诉讼，查清本案的事实。

2．一审事实和证据
原告为支持其诉讼请求，向闽侯县人民法院提交：
证据1、1935年阄书及1952年土地房产证，证明诉争的房屋应属于郭某12、曾某所有。被告认为，阄书的部分材料被撕毁了，材料不完整。对1952年土地房产证无异议。
一审法院认为，在无其他证据佐证的情况下，对1935年阄书的真实性不予确认。因被告对1952年土地房产证无异议，予以认定。
证据2、1963年卖断契约、1964年授予书及相关证人的证词。证明诉争房屋已经卖断及授予原告父母所有的事实，被告的母亲林某、曾某也盖章确认。三被告对证据的真实性有异议，认为三被告未在上面签名，印章也不是三被告的，三被告当时已经成年，也未听说此事。卖断契上的时间在大年三十，不符合常理。村委会无人在场，不可能见证。字体不是曾某的，也未体现代书人，被告的父亲、祖父去世后，曾某将所有财产分割，侵害了其他人的权利，应是无效的。
一审法院认为，该证据符合当时民间房屋买卖的形式，结合本案的其他证据可以共同证明本案诉争房屋存在买卖的事实。
证据3、证人郭某8、郭某9、蒋某1、李某的书面证言，证明当时房屋买卖的情况以及蒋某2的印鉴情况，说明1963年印鉴和1990印鉴是一致的。弃权人证明原告家有几人放弃权利，说明原告的诉讼资格。被告认为，李某未到庭，其证人不可信。其他证人与原告有亲属关系或利害关系，对其证言的真实性有异议，对于印鉴是否一致应进行鉴定，本案属于继承纠纷，是原告父母与被告这一辈人，与原告无关。
一审法院认为，上述证人与原、被告均有亲属关系，证人的证言可以证明本案诉争房屋存在买卖的事实。
证据4、行政复议决定书及一、二审行政判决书，证明诉争房屋在1994年登记在原告的名下，后被撤销，且对产权的归属应由民事诉讼解决的事实。被告对证据的真实性无异议，认为两本土地使用权证都被撤销，原告无诉权。
一审法院认为，以上是国家机关制作的法律文书，对其真实性予以认定。
证据4、拆迁协议及选房号，证明包括诉争房在内的房产归原告所有。被告对证据的合法性表示异议，认为是在被告提出行政复议后，原告签订了协议。
一审法院认为，该证据可以证明本案房屋被拆迁的事实。
证据5、证人证言及村委会的证明，证明房屋买卖的事实，村委会证明这几个人签名盖章属实。被告认为对几十年前的事情，村委会不具备作证的条件，且村委会只证明手印属实，无法证明内容属实。
一审法院认为，因证人未出庭作证，对该证言不予认定。
原告申请林某、蒋某1、陈某、郭某8、郭某9出庭作证。
证人林某证言：郭某7一家居住在诉争房至拆迁时止，产权是郭某7一家人的。我1991年批建房子时，原告也去批建，知道郭某7一家的产权1963年的卖断契是在文山里写的，具体日期不清楚，也不知道是谁写的。
证人蒋某1证言：我的父亲是蒋某2，1963年卖断契上的章是我父亲的，我父亲在1989年买卖房屋时还用这个章。房屋买卖时，我本人不在现场，有听说本案诉争房屋买卖的事情。我于2011年7月14日亲自出具了一份书面证明。
证人陈某证言：本案诉争房原是原告的爷爷居住，后由原告父子居住直到拆迁时止，三被告平常只有清明节才回来，没有在诉争房居住。2012年2月1日的证明是我本人签名并盖手印。
证人郭某8证言：我的哥哥郭某7为了买三被告母亲出卖的房子，向我借了80元钱，事后还将卖断契给我看。买卖时，我本人在场。因我没文化，不知道卖断契是谁写的，也不知道具体卖多少钱。2011年7月15日的证明是别人写好后读给我听，我盖了手印。
证人郭某9证言：我的婶婶（被告的母亲）因经济困难，将本案诉争房屋以300元的价格卖给原告的父亲郭某7，当时我的奶奶、父亲、叔叔、姑姑等有盖章。婶婶的长子当时不在场，其他子女有在场，郭某6也在场。在被告的家中盖章。卖房后，婶婶先是拿走了60斤米，余下拿钱，共计300元。
原告对以上五位证人的证言无异议，认为上述证言可以证明被告的母亲林某将本案诉争房屋转让给原告的父亲，后由原告一家居住管业。被告认为卖断契上不是其母亲的印章，三被告当时均已成年，没有签名，证人在陈述房屋交易方式时相矛盾。
一审法院认为，以上证人证言可以相互印证，共同证明本案诉争房屋买卖的事实。
根据原告的申请，闽侯县人民法院到闽侯县城关拆迁工程公司调取了本案诉争房的平面图，原告对该平面图的真实性无异议，认为草房已经倒塌，在上世纪六十年代改造成砖混结构房屋。被告对证据的真实性无异议，认为对诉争房通行通用的部分标注不清楚。
一审法院认为，该平面图系法院从拆迁单位调取，可以证明诉争房屋的基本情况。
被告郭某3、郭某4、郭某5为反驳原告的诉讼请求，向闽侯县人民法院提供以下证据，已经庭审质证，现予认证：
证据1、常住人口登记表、房管局的档案资料，证明林某生前所使用的印章的情况与原告所提供卖断契上的印章不符，郭某6不是被告的同胞兄弟。
证据2、房管局的档案资料以及报告、证明、公告，可以证明1963年卖断契上的郭某4的印章不是他本人的章。
原告对证据1、2的真实性无异议，认为可以证明林某至少使用二枚以上的印章，郭某6人口登记是错误的，郭某4的印章由于使用时间长，有可能更换了。
一审法院认为，由于本案诉争房屋买卖时间与上述两份证据形成时间不一致，被告以此否定本案房屋卖断契上的印章的真实性，其理由不足，不予采信。
根据各方当事人的陈述及其提供的上述证据，可以确认以下事实：
本案讼争的房屋坐落于闽侯县荆溪镇永丰村文山里37号（1994年土地使用权证确权登记时为文山里31号），系原告的曾祖父、被告的祖父母郭某12、郭某11（即曾某）建造。1935年进行分家析产，将房产分给四个儿子，五子郭某10（未婚）于1944年病故，按当地农村习俗，由次子郭成通之子郭某6过继给郭某10。1952年土改时，原先分给郭某10的文山里37号的平房二堵、草屋一堵登记在郭某12、曾某夫妻名下，闽侯县人民政府为此颁发了闽七永字第3094号《土地房产所有证》。1955年郭某12病故。1963年1月24日，曾某与次媳林某（三被告及郭某6的母亲）将该处房屋以300元价格卖给了原告的父亲郭某7，并立下契约，郭依妹、郭友遂等亲属签章见证。1964年1月，曾某立约将登记在自己名下的房产和公共部分的房产赠与长房长孙郭某7。此后，该房产由郭某7一家居住使用。之后，郭某7将该房产分给儿子郭某2、郭某1。郭某2、郭某1于1994年分别向闽侯县人民政府申请办理了该房屋的《集体土地建设用地使用证》。2007年，本案诉争房屋因国家建设被征用，两原告于同年10月与拆迁单位订立了《拆迁补偿安置协议》。三被告发现两原告将诉争房屋的土地使用权登记在其名下，于是向福州市人民政府申请行政复议，要求撤销闽侯县人民政府颁发给郭某2、郭某1的《集体土地建设用地使用证》。福州市人民政府经审查后，维持闽侯县人民政府颁发的《集体土地建设用地使用证》。三被告不服，于2008年1月25日向福州市中级人民法院提起行政诉讼，福州市中级人民法院作出行政裁定书，裁定将案件移交闽侯县人民法院审理。闽侯县人民法院经审理后，于2009年9月8日作出（2008）侯行初字第20、21号行政判决，判决撤销闽侯县人民政府于1994年8月20日分别颁发给郭某2、郭某1的《集体土地建设用地使用证》。郭某2、郭某1不服一审行政判决并提起上诉，福州市中级人民法院经审理后，于2009年12月18日作出（2009）榕行终字第227、228号行政判决，判决：驳回上诉，维持原判。

3．一审判案理由
本案讼争房在1952年土改时该房产由政府确认在郭某12、曾某夫妻名下，郭某12、曾某是讼争房产的所有权人。1955年郭某12去世后，因考虑到当地农村习俗以及郭某6过继郭某10为子的事实，曾某、林某婆媳于1963年一致同意将房产转卖给原告的父亲，郭某6也在契约上签章表示无异议。这一买卖行为符合当时民间交易的习惯，且郭依妹、蒋某2等众多亲属在场签章见证，通过证人证言可确认被告郭某4、郭某3在场。曾某于1964年再次立下字约，再次确认房屋买卖的事实以及将其余部分房产赠与长孙郭某7，这与当时农村家业传承的习俗相符，由于当时没有强制性法律规定对农村房屋必须实行所有权登记制度，对历史遗留的或者没有办理房屋买卖登记条件的房屋买卖争议案件，依据最高人民法院《关于贯彻执行民事政策法律若干问题的意见》第56条规定"买卖双方自愿，并立有契约、买方已交付了房款，并实际使用和管理了房屋，又没有其他违法行为，只是买卖手续不完善的，应认为买卖关系有效，但应着其补办房屋买卖手续。"由此可以确认本案1963年1月24日立卖断房屋地契、1964年1月24日立授与房屋地契合法有效。房屋买卖后，当时郭某3虽不场，但其对这一重大的家事活动应当知道，直至讼争房于2007年拆迁征用时才提出异议，已经超过了法定诉讼时效，闽侯县人民法院对此不予支持。由此可以认定，原告的父亲郭某7通过买卖的形式获得了本案诉争房产的所有权，后将房产赠与原告，所有权发生转移，闽侯县人民法院对原告请求将原闽七永字第3094号《福建省闽侯县土地房产所有证》项下的二堵平房、一堵草房归其所有的请求，予以支持。

4．一审定案结论
福建省闽侯县人民法院依据《中华人民共和国民法通则》第五十四条、第七十二条的规定，判决如下：
一、曾某、林某于1963年1月24日所立的《立卖断房屋地契》及曾某于1964年1月24日所立的《立授与房屋地契》有效。
二、原闽七永字第3094号《福建省闽侯县土地房产所有证》项下的二堵平房、一堵草房归原告郭某2、郭某1所有。

上诉人(原审被告)郭某3、郭某4、郭某5上诉称：原审认定1952年土改时登记在郭某12夫妻名下的文山里37号平房二堵、草房一堵，系原先分给郭某10的，缺乏依据。1935年分家时，郭某10仅分得平房二堵，草屋一堵原先分给上诉人的父亲郭成通。原审法院认定郭某6是上诉人的同胞兄弟，并于1944年过继给郭某10为子，缺乏依据支持。原审认定曾某、林某婆媳于1963年一致同意将讼争房产围场给原告的父亲，明显事实不清，证据不足。因为《立卖断房屋地契》上没有上诉人母亲林某及上诉人的签章。上诉人当时已成年，系讼争房产的继承人，房产转让没有经过上诉人同意。证人的证词不具有客观性，原审法院认定郭某3不在场，直接认定郭某3应当知道转让房产一事，于情于理无法让人信服。被上诉人和证人对房屋转让款的支付陈述不一、相互矛盾。被上诉人提交的《立卖断房屋地契》不具有真实性、合法性，原审对此予以确认，于法无据。被上诉人提交的《立卖断房屋地契》、《立授与房屋地契》在内容与逻辑上明显存在冲突。原审判决依据当地习俗确认《立卖断房屋地契》、《立授与房屋地契》有效，但并未对当时当地的农村习俗的具体内容加以阐明，也没有任何到案证据可以证实这些所谓的农村习俗的存在。被上诉人对讼争房产不享有物权，不具备诉讼主体资格，原审未驳回被上诉人的起诉，程序违法。为此请求撤销一审判决，改判驳回被上诉人的诉讼请求。

被上诉人(原审原告郭某1、郭某2)辩称，讼争房屋系被上诉人的曾祖父于1910年建造，并于1935年分家析产。因叔公郭某10去世，原先给郭某10的房子由其过继儿子郭某6继承。曾祖母及上诉人的母亲于1963年将讼争房屋卖给被上诉人的父亲，买卖已经成交，有被上诉人提交的证据及证人证言为证，曾祖母于1964年以书面形式将讼争房屋授与被上诉人的父亲。即使侵害了上诉人的继承权，也已超过了诉讼时效。上诉人的上诉无法律依据，请求法院依法驳回上诉人的上诉，维持原判。