（一）首部

1.判决书字号
一审判决书：福清市人民法院（2011）民初字第4795号判决书；
二审判决书：福州市中级人民法院（2012）民终字第759号判决书。

2.案由：房屋买卖合同纠纷

3.诉讼双方
原告（被上诉人）：周某，住福建省福清市海口镇立新村。
一、二审委托代理人：何群，福清市阳下法律服务所法律工作者。
被告（上诉人）：林某1，福清市国家税务局干部。
被告（上诉人）：林某2，福清市国家税务局干部。
一审委托代理人：蔡友玳、吴美艳，福建闽律律师事务所律师。
二审委托代理人：张东辉、福建远东大成律师事务所律师。

4.审级：二审。

5.审判机关和审判组织。
一审法院：福清市人民法院。
合议庭组成人员：审判长薛爱平； 审判员曾建；代理审判员游捷。
二审法院：福州市中级人民法院
合议庭组成人员：审判长黄思勇；代理审判员：汪霞、魏博。

6.审结时间：
一审审结时间：2011年12月16日。
二审审结时间：2012年4月6日。

（二）一审诉辩主张

原告周某诉称：被告林某1、林某2系父子关系，均系福清市国税局干部。2004年，福清市国税局经批准在福清市音西街道音西村集资建房，根据相关规定，两被告各获得一套集资建房名额。因两被告资金周转不便以及不需要住房等原因，经协商两被告自愿将其拥有的两套集资建房名额以16万元的价格转让给原告，双方于2004年11月21日签订了房屋买卖合同，原告周某和被告林某1、林某2均在合同上签字确认。合同签订后，原告依照协议约定于当日付给两被告转让款140000元，并支付给两被告已经先期交纳的集资款6万元（各3万元），共计20万元。被告林某1、林某2收款后出具了收条。此后，原告以被告林某2名义分次共向福清市国税局交纳集资建房款共计165981.79元；以被告林某1名义分次共向福清市国税局交纳集资建房款共计170639.44元。2006年10月11日，原告以被告林某2名义抽签分得1号楼1308单元套房；2006年10月12日原告以被告林某1名义抽签分得1号楼308单元套房。2009年底，两被告见福清市房价飙升，开始反悔，拒不履行双方的房屋买卖协议，拒不交付房屋，不配合原告办理收房和房屋变更过户手续，两被告的行为违反了合同约定和法律规定，损害了原告的合法权益，故提起诉讼，请求判令：1、依法确认原告周某与被告林某1、林某2于2004年11月21日签订的房屋买卖合同有效；2、判令两被告交付房屋，协助原告办理收房和房屋所有权的变更及过户手续。

被告林某1、林某2辩称，原、被告订立的房屋买卖合同无效，理由是：按照相关规定未取得产权证书的房屋不得转让，而且原、被告约定转让的集资房属于经济适用房，依规定未满五年也不得转让，同时，林某2的房屋属于夫妻共同财产，林某2擅自进行处分，是无效的。 即使法院认定合同有效，因本案的合同纠纷存在诸多问题，故要求解除双方的房屋买卖合同。即使房屋买卖合同不解除，也不能判决办理房产过户登记手续，因为该行为违反了法律和行政法规的强制性规定，也损害了国税局和其他人的合法权益。总之，要求依法驳回原告的诉讼请求。

（三）一审事实和证据
福清市人民法院经公开审理查明：被告林某1、林某2系父子关系，两被告均系福清市国家税务局工作人员，均参加了该局的集资建房。2004年11月21日，两被告与原告签订房屋买卖合同，约定两被告将两套集资房以22万元卖断给原告，其中包括两被告已支付的每套集资房各3万元集资款。合同签订后，原告依照协议约定于当日付给两被告转让款140000元，并支付给两被告已经先期交纳的集资款6万元（各3万元），共计20万元。被告林某1、林某2收款后出具了收条。此后，原告以被告林某2名义分次共向福清市国税局交纳集资建房款共计16万余元；以被告林某1名义分次共向福清市国税局交纳集资建房款共计17万余元。2006年10月，原告分别以两被告的名义抽签选得1号楼1308单元套房和1号楼308单元套房。目前，两被告已办理了该两套房的产权登记并交纳了相关税费，登记类型为个人房改房，其中308单元房登记所有权人为林某1，所有权证号为融房权证R字第1106458号；1308单元登记所有权人为林某2，所有权证号为融房权证R字第1106051号。原、被告均未提交证据证明讼争套房由己方占有使用，讼争套房现仍为毛坯房，尚未装修。另原、被告于2010年12月8日均向国税局集资建房领导小组补交了每套单元房的土地出让金6200元。
上述事实有下列证据证明：
1、2004年11月21日原、被告订立的房屋买卖合同和两被告出具的收条各一份。
2、以林某2名义交款的福清市国税局集资建房收款收据和银行缴款单共8张。
3、被告林某2出具的委托书和福清市国税局集资建房分配协议各一份。
4、以林某1的名义交款的福清市国税局集资建房收款收据和银行缴款单共8张。
5、林某1出具的委托书和福清市国税局集资建房分配协议各一份。
6、国税局干部职工集资住宅楼选房确认表复印件一份共2页。
7、福清市发展计划局融发改投资[2006]108号、福清市发展计划局融计基[2003]157号文件复印件各一份。
8、国有土地使用权出让合同复印件三份。
9、房屋登记簿附件复印件二份。

（四）一审判案理由
福清市人民法院经审理认为：原、被告订立买卖合同，约定两被告将其参加福清市国税局集资建房所分得的两套套房卖与原告，由原告向两被告支付转让费并负责交付集资建房款项等，双方间是房屋买卖合同关系。在双方订立合同时，买卖的标的物尚处于不确定状态，但因被告林某1、林某2作为国税局工作人员属于国税局的集资建房对象，故其参与集资建房分到一套房屋只是时间问题。双方订立协议时对该情况是明知的，原告愿意承担风险以先付款的方式来取得将来才可以交付的房子，被告也愿意先收取一定的转让费，故双方意思表示真实，且我国现行法律也未禁止当事人以期待物权作为买卖合同的标的，故双方订立的房屋买卖合同虽在标的物的确定及支付房屋价款等方面与一般的现房买卖有所不同，但这属于履行层面的问题，并不影响双方间房屋买卖合同的效力，故被告主张未取得房产证书的房屋不得转让依据不足，不予支持。同时，讼争集资房虽具有单位福利房性质，但现在已分别登记在被告林某1、林某2的名下，两被告已取得完整的处分权，现行法律、行政法规没有禁止该类房屋的买卖行为，相关转让行为亦未损害国家、集体或社会公共利益，故被告主张集资房属经济适用房不得转让依据不足，不予支持。
关于被告林某2主张其未经妻子同意擅自处分房屋无效的问题，本院认为，国税局进行集资建房对于参与的干部、职工来讲是一件大事，在我市的其他人员对国税局进行集资建房一事尚有所了解的情况下，有理由相信作为与林某2共同生活的妻子对此事应是知晓的。被告林某2准备出卖房屋时，依常理会与其妻子协商。本案的房屋买卖合同订立于2004年11月，此后，集资建房经历了交纳集资款、建设施工、抽签选房等过程，在抽签选房阶段，参与集资建房的人员都选到了套房，即便林某2在订立合同时未告知其妻子，其妻子至迟在此时就应知晓林某2出卖房屋的行为，但其在此后长达5年的时间里并未提出异议，可见其对林某2处分房屋的行为是认可的，故作为原告有理由相信林某2处分房屋是夫妻双方共同意思表示，且原告购买房屋依当时的市场行情也支付了合理的对价，是善意的，被告林某2不得以其妻子不同意或不知晓为由对抗原告。本案诉讼中，被告林某2虽主张其处分房屋未经妻子同意，但并未举证证明其妻子对其处分房产不知晓或提出异议的事实，故对其主张依法不予支持。
综上，原、被告间的房屋买卖合同关系依法成立并生效。双方应按约定全面履行各自的义务。原告已履行了付款义务，被告亦应依约履行交付房屋及协助原告办理产权登记的义务。房屋作为不动产，其交付可采取钥匙交付等简易方式。现讼争套房已登记到被告林某1、林某2的名下，客观上已具备了办理产权过户登记的条件，但因讼争套房的产权性质为房改房，其上市流通条件可由相关行政部门依法确定。故在本案的讼争套房具备上市流通的条件后，原告申请办理房屋产权过户登记过程中，两被告应予以即时协助。

（五）一审定案结论
依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第五十二条、第六十条、第一百三十条，《中华人民共和国婚姻法》第十七条，最高人民法院关于适用《中华人民共和国婚姻法》若干问题的解释（一）第十七条和《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条及最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定，作出如下判决：
一、确认原告周某与被告林某1、林某2订立的房屋买卖合法有效；
二、被告林某1、林某2应于本判决生效之日起五日内分别将讼争套房(所有权证号：融房权证R字第1106458号及融房权证R字第1106051号)交付给原告周某；
三、原告周某在讼争套房（所有权证号：融房权证R字第1106458号及融房权证R字第1106051号）符合上市流通条件后申请办理产权过户登记手续过程中，被告林某1、林某2应分别予以即时协助。
本案案件受理费8800元、诉讼保全费5000元，均由被告林某1、林某2负担。

（六）二审情况

1．二审诉辩主张
上诉人林某1、林某2上诉称：一、上诉人与被上诉人之间签订的《房屋买卖合同》是名为买卖房屋、实为买卖经济适用住房名额的合同，是以合法形式掩盖非法目的的合同，损害了社会公共利益，依法应当认定为无效。二、退一步，即便上诉人与被上诉人之间买卖的是房屋，则该买卖经济适用住房的行为也因违反行政法规强制性规定而无效。三、上诉人林某2未经其妻子同意，擅自处分夫妻共有财产的行为无效，上诉人林某2妻子依法有权追回共有财产。另根据《物权法》第一百零六条规定，由于本案讼争房屋并未登记到被上诉人名下，被上诉人不构成善意取得，共有权人上诉人林某2妻子依此规定有权追回共有财产。综上，上诉请求：1、撤销一审判决，依法改判上诉人与被上诉人签订的《房屋买卖合同》无效并驳回被上诉人在原审的全部诉讼请求。2、判令被上诉人承担本案一、二审诉讼费用。
被上诉人周某答辩称：一、双方本案诉争的房屋不论是集资建房名额转让还是房屋买卖，均是双方真实意思表示，答辩人在起诉时该诉争的房屋已经过抽签确认，并已办理了房屋所有权证。双方的转让协议不违反法律法规的强制性规定，也未损害社会利益和公共利益，是合法有效。二、本案诉争的房屋不是经济适用房，故不能够适用《经济适用住房管理办法》。三、从本案一审到二审，上诉人林某2从未向法庭提交过及妻子的身份和夫妻关系证明。即使本案上诉人林某2有合法配偶，但本案房屋买卖后经历缴纳集资款、建设施工、抽签选房等过程，林某2的妻子不可能不知道，故作为被上诉人有理由相信林某2处分房屋是夫妻双方共同意思表示，且被上诉人当时在购买房屋也依当时的市场行情支付了合理对价，是善意的，现上诉人林某2以其妻子不同意或不知道为由对抗上诉人是没有道理的。

2．二审事实和证据
福州市中级人民法院经审理，确认一审法院认定的事实和证据。

3．二审判案理由
福州市中级人民法院经审理认为，2001年11月21日上诉人与被上诉人签订《房屋买卖合同》，约定上诉人将其单位福清市国家税务局的两套集资建房出卖给被上诉人。被上诉人支付每套110000元的购房款、10000元保证金，并承担支付后续集资建房款的义务及税费的义务。上诉人则必须提供有关材料协助办理产权变更登记手续。从该合同内容上看，上诉人的主要义务为协助办理产权变更登记手续，被上诉人的主要义务为支付购房款及税费，该约定符合房屋买卖合同的法律特征。上诉人关于《房屋买卖合同》是名为买卖房屋、实为买卖经济适用住房名额的合同的主张缺乏事实依据，不予采信。
《经济适用住房管理办法》第二条规定："本办法所称经济适用住房，是指政府提供政策优惠，限定套型面积和销售价格，按照合理标准建设，面向城市低收入住房困难家庭供应，具有保障性质的政策性住房。"第十四条规定："经济适用住房供应实行申请、审核、公示和轮候制度。市、县人民政府应当制定经济适用住房申请、审核、公示和轮候的具体办法，并向社会公布。"根据上述规定，经济适用住房的对象是城市低收入住房困难家庭，其购买需历经国家规定的申请、审核、公示等流程。本案讼争房不符合上述规定。故上诉人关于讼争房属于经济适用住房的主张依法不能成立。
林某2主张妻子李美玉对卖房行为并不知情。本院认为，本案房屋买卖始于2004年11月，历经交纳集资款、建设施工、抽签选房等过程，李美玉在跨度如此长的时间里均未对该卖房行为提出异议，与常理不符。原审法院结合林某1与李美玉系母子关系，林某1亦系福清市国家税务局职工，参与该次集资建房，及该次集资建房在福清市的影响面等因素，认定李美玉对该卖房行为知情并认可，并无不当，应予维持。综上, 上诉人的上诉理由缺乏事实和法律依据。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予以维持。

4．二审定案结论
福州市中级人民法院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条第一款第（一）项之规定，作出如下判决：
驳回上诉，维持原判。
本案一审案件受理费按照一审判决确定的负担；二审案件受理费人民币8800元由上诉人林某1、林某2负担。

(七)解说
近年来，随着房价的不断攀升，有关房屋买卖合同纠纷的案例亦不断增加。本案例所涉及的尚未办理房产证的单位内部集资所建房屋的买卖合同效力的认定问题，具有一定的典型性和代表性，正确理顺本案的法律关系，须把握如下二点：
1．关于原、被告间法律关系性质的问题
审理过程中，双方对原、被告间订立协议书的法律性质有争议，即双方间究竟为集资建房资格转让纠纷抑或是房屋买卖合同纠纷，协议书性质的认定对于正确适用法律及判断其效力具有重要影响。在原、被告订立协议时，福清市国税局集资所建楼房尚未竣工，两被告确实尚未分得确定的某一套房子，但两被告因其身份及其交付款项的行为而取得了集资建房权利，故其分得集资所建的一套套房只是时间问题。原、被告订立协议时对该情况是明知的，从协议约定及履行过程来看，原告虽负责缴纳集资建房款，但其均是以两被告的名义缴纳的，且福清市国税局的相关文件也均是以两被告而不是原告作为集资建房的主体，从协议约定的两被告协助办理房产过户登记手续的内容也可以印证集资所建的套房是分配给两被告而不是原告，所以，两被告与福清市国家税务局间存在集资建房的权利义务关系，但原、被告订立协议并非将两被告所有的集资建房的权利义务转让给原告，原告并未因协议而与福清市国税局直接产生任何法律关系。综上，原、被告间并非集资建房资格转让关系，而实际上是房屋买卖合同关系。与一般买卖合同不同的是，本案中双方订立协议时标的物尚处于不确定状态。但我国现行法律、法规并未禁止当事人以其尚未取得所有权的财产作为买卖合同的标的，在实践中广泛存在的商品房预售合同或是生产厂家先订立买卖合同后生产产品等均是此例。所以，不能仅以协议订立时两被告能分得的套房尚不确定为由否定本案原、被告间的法律关系是房屋买卖合同关系。在本协议中，原告的主要义务是支付集资建房名额转让款及集资建房款，而两被告的主要义务是交付集资所建套房给被告并协助办理过户登记手续，原、被告所负的义务正是房屋买卖合同中双方所负的支付价款、交付房屋的义务，只是在价款的构成形式以及履行义务的时间先后存在差别，但该差别不影响双方间买卖合同关系的性质。
2．房屋买卖协议书的效力问题
原、被告以协议书的形式订立的房屋买卖合同，双方主体适格，意思表示真实，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，买卖合同依法成立并生效。于此，有必要分析对于未登记领取权属证书的房屋买卖合同的效力问题。据《合同法》第五十二条的规定，违反法律、行政法规的强制性规定的合同无效。于此，有人认为，《城市房地产管理法》第三十八条第六项就规定"未依法登记领取权属证书的房地产不得转让"，故相应的房屋买卖合同无效。但据合同法解释二第十四条的规定，违反法律、行政法规的强制性规定指的是违反效力性强制性规定，而《城市房地产管理法》第三十八条第六项的规定是管理性强制性规定，不能据此主张房屋买卖合同无效。而且，即使当事人在订立合同后因其他原因未能取得买卖合同标的物的所有权从而导致合同不能履行的，产生的法律后果是关于违约责任的问题而不是合同无效的问题。
从法律适用的效果来讲，原、被告达成的房屋买卖协议是双方真实意思表示，如果被认定为无效，则原告为履行合同所付出的机会成本将得不到保护，而被告却能从自己的反悔中得到不合理的利益，违背了"任何人不能从自己的过错中获得利益"的法理，损害了诚实信用原则。同时，如果这类合同被认定为无效，还会助长出卖人的投机心理，进而影响交易稳定性和社会风气。
（薛爱平）