（一）首部

1、判决书字号
一审判决书：云南省昆明市中级人民法院（2013）昆民一初字第116号。
二审判决书：云南省高级人民法院（2014）云高民一终字第164号。

2、案由：返还原物纠纷。

3、诉讼双方
原告（被上诉人）：李某，女，汉族。
委托代理人：雷志鑫、熊星，云南刘胡乐律师事务所律师。
被告（上诉人）：李某1，男，汉族。
委托代理人：罗坷，云南天外天律师事务所律师。
第三人：马骏，男，回族。
第三人：李艳红，女，汉族。

4、审级：二审。

5、审判机关和审判组织
一审法院：云南省昆明市中级人民法院。
合议庭组成人员：审判长：蔺以丹；审判员：起俊；代理审判员：熊梓旭。
二审法院：云南省高级人民法院。
合议庭组成人员：审判长：王颖；审判员：李航；代理审判员：范蕾。

6、审结时间：
一审审结时间：2014年2月25日。
二审审结时间：2014年7月16日。

（二）一审诉辩主张

1、原告诉称
2012年5月16日，原告与第三人李艳红签订《<商品房买卖合同>转让协议》，向李艳红购买云南城投兴坤公司开发的两间商铺，购房款为3000万元。之后原告付清了全部购房款，并取得了《房屋所有权证》。就在原告准备装修使用之际，被告过撬锁、砸门等方式擅自闯入原告拥有合法产权的上述房屋，并非法进行装修。请求判令：1、被告停止对原告拥有产权的两间商铺的侵害（停止对该房屋的装修及破坏行为）。2、被告将非法存放、安置于两间商铺的物料及人员撤出，恢复该房屋原状。3、被告排除对该房屋的妨碍。4、被告赔偿其侵权行为给原告造成的损失410万元人民币。5、被告承担本案全部诉讼费用。

2、被告辩称
原告诉请的侵害无事实依据。被告与第三人马骏所签订的租赁合同在先，依照买卖不破租赁原则，被告保留对原告与第三人所签订合同进行诉讼的权利。请求法院依法驳回原告的诉讼请求。

3、第三人述称
不认可原告诉讼请求中要求被告赔偿410万元的主张，对其他项诉讼请求无意见。

（三）一审事实和证据
2010年11月3日，李某1及毕竹清、李建昆、洪文杰、李福、李明、高春强、李坤向城投兴坤公司支付购房款等费用，购买了涉案的2间商铺。2011年10月26日，李某1与李艳红签订《房屋买卖合同》，约定由李艳红向李某1购买上述2间商铺，总价款为22616015元。2012年1月16日，李艳红、马骏与李某1等8人签订《房屋租赁合同》，约定李艳红、马骏将涉案2间商铺出租给李某1等8人，租赁期限为20年，自2012年1月1日起至2032年1月1日止，租赁期限内租金总计人民币1000万元。鉴于李艳红、马骏至今尚欠李某1等8人购房款人民币1200万元未支付的客观事实，双方同意：将李某1等8人的应付租金与李艳红、马骏拖欠的购房款进行部分抵扣。2012年5月16日，李艳红与李某签订《<商品房买卖合同>转让协议》，约定李艳红将涉案2间商铺的《商品房买卖合同》转让给李某，作价人民币3000万元。2012年5月22日，城投兴坤公司与李某签订了涉案2间商铺的《商品房购销合同》。2012年5月23日至24日，李某委托他人向马骏及其指定的公司共计付款3000万元。2012年6月15日，马骏向李某1出具欠条，写明欠李某1涉案商铺的购房尾款500万元。2012年7月17日，李某登记为涉案2间商铺的房屋所有权人，并取得《房屋所有权证》。诉讼中，李某和马骏认可双方最初实为借贷关系，但双方均有马骏到期不能还款则将涉案商铺出售给李某的意思，马骏曾还过300万余元的利息。
2013年5月13日至20日期间，李某多次报警称其准备对所购买的涉案两个商铺进行装修时被人阻止，与李某1等人产生纠纷。目前涉案商铺内有李某1等人堆放的部分材料和物品。李某遂提起本案诉讼。诉讼中，毕竹清、李建昆、洪文杰、李福、李明、高春强、李坤向法院出具说明，称其不参加本案诉讼，对李某1的出庭意见和法律后果均认可和承担，在涉案商铺的买卖及租赁中上述8人为合伙关系。
上述事实有下列证据证明：
1、房屋所有权证；房屋查档表；《商品房买卖合同》转让协议；付款凭证；商品房购销合同。
2、接待报警案件三联单；反映房屋现状的公证书；视频、录音光盘及内容的文字资料；（2013）昆立保字第25号民事裁定书；封条照片。
3、房屋买卖合同、欠条；房屋租赁合同；付款明细材料、对账单；视频、录音光盘及内容的文字资料。
4、房屋装修和接房的有关资料。
5、证明。
6、昆房他证呈字第2XXXXXX4号他项权利证一份。
7、李某1购买本案争议房产的票据和《房屋买卖合同》。
8、《还款承诺书》、《协议》、《商铺购买协议》、《证明》。
9、《房屋租赁合同书》。
10、《装饰装修工程专用合同》。
11、2011年11月26日的商品房备案登记表。

（四）一审判案理由
云南省昆明市中级人民法院经审理认为：原告李某与第三人马骏之间虽然最初为借贷关系，但双方基于共同的意思表示，即马骏不能按期偿还借款，则将涉案商铺出售给李某，签订了《<商品房买卖合同>转让协议》，约定的房屋转让款项也符合当时的市场价格。其后双方履行了该合同，双方之间的借贷关系已经转化成为房屋买卖合同关系，该合同属于合法有效的合同。李某因此办理了涉案商铺的房屋所有权登记，成为涉案商铺合法的所有权人。被告李某1主张其对涉案商铺拥有合法使用权的主要依据是其与马骏、李艳红之间签订的《房屋租赁合同》，因成立时间早于李某与李艳红签订的合同，认为其有权在租赁期内使用涉案商铺。但从双方签订《房屋租赁合同》的原因及该合同的内容判断，该合同的实质为债权人用涉案商铺使用权折抵欠债权人的购房款，属于名为租赁实为"以租抵债"的合同，被告并非真正意义上的承租人，不能对抗合同双方以外的所有权人，不产生对抗物权的效力。李某作为涉案商铺的所有权人要求李某1等人停止对房屋的装修等行为、恢复房屋原状、排除妨碍的诉讼请求，应当予以支持。至于李某要求李某1赔偿其侵权行为给其造成的损失410万元，因李某1等人使用涉案商铺的行为具有合同依据，故对李某关于赔偿损失的诉讼请求不予支持。被告尚未实现的债权，以及原告在取得所有权后未能使用商铺的损失均可另行向第三人主张。

（五）一审定案结论
云南省昆明市中级人民法院依据《中华人民共和国物权法》第九条、第十七条，第三十九条，第二百四十一条，《中华人民共和国合同法》第二百二十九条，《中华人民共和国民法通则》第一百三十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百一十八条第一款之规定，作出如下判决：
一、被告李某1停止对原告李某拥有房屋所有权的位于呈贡雨花毓秀小区商铺商业广场L幢121号和209号商铺进行房屋装修等侵害行为。
二、被告李某1于本判决生效之日起十日内将存放、安置于呈贡雨花毓秀小区商铺商业广场L幢121号和209号商铺的物品撤出，恢复房屋原状。
三、被告李某1排除对呈贡雨花毓秀小区商铺商业广场L幢121号和209号商铺的妨碍。
四、驳回原告李某1青的其他诉讼请求。
案件受理费人民币39600元，由原告李某负担15840元，由被告李某1负担23760元。

（六）二审情况

1、二审诉辩主张
（1）上诉人李某1诉称：一审判决遗漏认定李某与李艳红、马骏之间通过以房抵债方式变相保障李某低额债权或非法高利息的事实。李艳红与李某之间的合同实质上是双方为达到以房抵债的非法目的所签，属无效合同，据此办理的登记、证照应予撤销。一审判决认定上诉人李某1并非承租人错误，一方面以李某系涉案商铺所有权人判决上诉人停止侵害、恢复原状，另一方面又以上诉人不构成侵权驳回李某关于损失赔偿的诉请求，属自相矛盾。故提出以下上诉请求：1、撤销一审判决，改判驳回李某全部诉讼请求；2、一、二审诉讼费由被上诉人承担。
（2）被上诉人李某辩称：服从一审法院关于租赁性质的认定，本案不应适用买卖不破租赁原则，一审判决结果应予维持。
（3）原审第三人马骏和李艳红答辩称：对一审判决没有意见，租赁合同实际上就是对借款的抵押。

2、二审事实和证据
云南省高级人民法院经审理，对原审判决审理确认且双方当事人均无异议的事实予以确认。

3、二审判案理由
云南省高级人民法院经审理认为：马骏、李艳红与李某、李某1分别存在债权债务法律关系，为清偿债务，马骏、李艳红就涉案商铺先后与李某1、李某签订《房屋租赁合同》和《<商品房买卖合同>转让协议》。李某与马骏、李艳红最初为借贷法律关系，但双方通过签订转让协议对于马骏不能按期归还借款则将涉案商铺出售于李某达成一致意思表示，并已实际履行，李某办理了涉案房屋的所有权登记，成为涉案商铺的合法所有权人。李某1与马骏、李艳红之间虽然签订了书面的《房屋租赁合同》，但从合同的相关内容可知双方签订租赁合同的真实目的在于实现债权，而并非使用租赁物，该合同名为租赁，实为担保债权实现的合同。一审关于李某1不能依据"买卖不破租赁原则"占有、使用涉案商铺的认定符合本案实际情况，应予维持。一审法院基于物权的效力优于债权的原则，判令李某1停止侵害、恢复原状、排除妨碍属适用法律正确。

4、二审定案结论
云南省高级人民法院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
本案二审案件受理费39600元，由上诉人李某1承担。

（七）解说
本案涉及到"以房抵债"的房屋买卖合同和具有债权担保性质的租赁合同产生对抗时如何处理，以及是否适用"买卖不破租赁"原则的争议问题。本案的原告李某、被告李某1与第三人马骏、李艳红之间均存在债权债务关系，并且基于该债权债务关系，原、被告分别与第三人签订了房屋买卖合同和房屋租赁合同，原告方与第三人的约定为：在第三人到期不能偿还债务的情况下，将涉案商铺出售给债权人，以借款抵偿房款；被告方则与第三人约定以第三人拥有的商铺20年的租赁权抵其欠被告的款项，款项提前还清则租赁合同终止。原告与第三人之间的房屋买卖合同是否属于"以房抵债"性质，是否属于违反《担保法》第四十条、《物权法》第一百八十六条有关"禁止流押"的规定而导致合同效力存在问题。对此一、二审法院均认为，原告与第三人之间最初虽为借贷关系，但双方均有第三人如不能按期偿还借款，则将其购买的涉案商铺出售给原告的意思，在此情况下双方签订房屋买卖合同，所约定的房屋转让款项也符合当时的市场价格。其后双方按照该合同进行了履行，双方之间的借贷关系已经转化成为房屋买卖合同关系，该合同反映了双方的真实意思表示，未违反法律、行政法规的强制性规定，属于合法有效的合同。（类似案例如最高人民法院公报2014年第12期《朱俊芳与山西嘉和泰房地产开发有限公司商品房买卖合同纠纷案》，认为借款到期，借款人不能按期偿还借款，对方当事人要求并通过履行房屋买卖合同取得房屋所有权，不违反有关"禁止流押"的法律规定）。原告因此办理涉案商铺的房屋所有权登记，应当认定为涉案商铺合法的所有权人。
被告以其签订在先的房屋租赁合同主张适用"买卖不破租赁原则"，用以对抗原告取得的房屋所有权。其法律依据为《合同法》第二百二十九条关于所有权变动后的合同效力的规定，即"租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力。"本案双方当事人主要的争议焦点就在于该规定是否应当适用于本案的情况。结合本案确定的事实，被告与第三人所签订的《房屋租赁合同》，形式上为租赁合同，但从双方签订原因及对该合同内容的判断，该合同的实质为第三人为其欠款向被告提供的担保，并非普通的房屋租赁合同，其特殊性在于随着第三人向被告偿还欠款的行为，双方约定的租期会发生相应变化，如第三人在租期内还清购房款项，则该租赁合同将提前终止履行。因此可认定，被告签订该合同的目的并不在于需要使用该房屋、或通过使用而收益的目的。实际上被告自签订合同起一年多来并未占有、使用该房屋，而是在原告购买了该房屋准备进行装修时，被告才采取了阻止并占有房屋的相应行为。故本案中这种名为租赁实为"以租抵债"的合同实际上属于一种担保债权实现的合同，虽然并不违反法律规定，属于有效合同，但被告并非法律规定所界定的承租人，其法律地位为债权人，不能对抗合同双方以外的所有权人，不能依据"买卖不破租赁"原则占有、使用涉案房屋，本案不应适用《国合同法》第二百二十九条的规定，该租赁合同并不产生对抗物权的效力。原告作为涉案商铺的所有权人要求被告停止对房屋的装修等行为、恢复房屋原状、排除妨碍的诉讼请求，应当予以支持。至于被告对于第三人尚未实现的债权，以及原告在取得所有权后未能使用商铺的损失均可另行向第三人主张。
（蔺以丹）