（一）首部

1.判决书字号：湖南省常德市武陵区人民法院（1998）武民初字第138号。

2.案由：房屋拍卖纠纷。

3.诉讼双方
原告：何某，男，40岁，汉族，职工。
诉讼代理人：陈大范，湖南朗州律师事务所律师。
被告：常德市金翼拍卖有限公司。
法定代表人：易某。
第三人：常德市鼎城信用联社营业部。
法定代表人：郑某。
诉讼代理人：姚长友，湖南南天门律师事务所律师。

4.审级：一审。

5.审判机关和审判组织
审判机关：湖南省常德市武陵区人民法院。
合议庭组成人员：审判长：罗华明；代理审判员：秦晓东、谢恋梅。

6.审结时间：1998年8月3日。

（二）一审诉辩主张

1.原告诉称：1997年3月，被告拍卖公司发出公告：“武陵区城北柏子园居委会四组私房一栋，临滨湖公园后墙，二间三层，砖混结构，建筑面积176.13平方米，起叫价58000元”。我于3月30日参加竞买，成交价及佣金共121980元。经查：此房是鼎城信用联社营业部提供的信贷抵押物。4月7日，我向拍卖公司交清了全部款项。4月中旬即请装修工装修。得知此房属光荣路拓宽改造拆迁范围，便暂停装修。4月17日，我父母到拍卖公司找黑经理提出质疑。黑答复：“拍卖前我到规划处看过图纸，该房不是拆迁房。”我们予以相信，继续装修，但为防万一，请拍卖公司暂不办理产权过户手续。4月25日我又书面要求退回购房款。有确凿文件、图纸、会议记录证明，早在1996年2月，市政府就已将该房产所在地规划在光荣路拓宽改造范围内。根据《拍卖法》规定，拍卖人应向竞买人说明拍卖标的瑕疵。拍卖公司并未把该房产所在地属红线以内情况公告于众，这显然具有欺诈性，为此，请求法院确认拍卖行为无效，被告返还购房款121980元，赔偿损失114000元，补偿装修支出费用5000元，合计240980元，并承担诉讼费。

2.被告辩称：我公司拍卖该房屋的程序是合法的。《拍卖法》中所指的“瑕疵”是拍卖标的自身质量问题。拍卖此房屋本身并无质量和权利上的“瑕疵”，没有《拍卖法》规定的应当向竞买人说明拍卖标的“瑕疵”，我公司更无明知不告的故意隐瞒。纵然此房在城市规划红线内，也可依法买卖。何况今后拆迁房屋时，所有权人会得到相应补偿，其合法权益仍可得到保护。原告无故反悔，属违约行为，该拍卖成交有效。

3.第三人营业部辩称：我部不应是法律意义上承担民事责任的第三人。我部既不是委托人，也不是房屋所有人。原告起诉我营业部无法律依据和事实依据。我部无过错，不应承担任何责任。

（三）事实和证据
常德市武陵区人民法院于1998年3月25日受理本案后，经公开审理查明：
1997年3月18日，被告拍卖公司受常德市武陵区人民法院之托，向社会发出房屋拍卖公告。公告第（3）条载明：武陵区城北柏子园居委会四组私房一栋，临滨湖公园后墙，二间三层，砖混结构，建筑面积176.13平方米，起叫价58000元。有意者，请在本月9日前来本公司报名竞买。定于1997年3月30日对信贷抵押房屋，进行公开拍卖。原告何某见此公告后，按公告时间参加了竞买，且竞价成功。买卖关系经确定后，双方于当日签订了拍卖成交确认书。成交确认书约定：拍卖物的成交价为114000元，买受人于1997年4月8日以前，将价金和佣金汇入拍卖人账户。拍卖物按原状拍卖，买受人若发现拍卖物有拍卖人资料未列明的瑕疵，或发现有数量差异，应于提货之日起15日内以书面形式向拍卖人提出，逾期视为认可。拍卖公司法人代表在确认书上签字并加盖公章，何某亦在确认书上签字，并经常德市公证处公证。嗣后，何某于1997年4月7日向拍卖公司缴纳拍卖成交价款121980元（其中房屋过户手续费7980元）。4月中旬，原告何某即请工人对该房屋装修，在装修过程中原告得知该拍卖标的物属常德市光荣路拓宽改造工程的拆迁范围，便暂停装修。4月17日，原告委托父母向拍卖公司黑某提出质疑。黑某表态：“拍卖前我到规划处看图纸，该房不是拆迁房”。原告予以相信并继续装修，共支出装修费5000元。但原告为防万一，请拍卖公司暂时不要办理产权过户手续。拍卖公司允诺，至今也未办理过户手续。1997年4月25日，原告何某以房屋属常德市政府规划在光荣路拓宽改造工程范围，拍卖人未按规定向竞买人说明拍卖标的物的瑕疵，没有把该房地产所在地属规划红线内的情况公告于众为由，书面要求拍卖公司退回购房款未果。遂诉至法院，请求依法确认被告拍卖行为无效，返还购房款121980元，赔偿损失114000元，补偿房屋装修费5000元，并承担本案诉讼费用。
另查明：拍卖公司拍卖标的房屋系邓某二间三层私房，坐落在柏子园居委会四组。邓于1994年7月8日以此房作抵押向营业部借款50000元。因邓借款到期未向营业部偿还债务，故营业部诉至湖南省常德市武陵区人民法院，经该院审理后，依法作出（1996）武经初字第255号判决，判令邓偿还本息。因邓某仍未按判决所确定的义务履行，营业部向武陵区人民法院申请执行，要求拍卖公司拍卖该房屋。在该标的物拍卖前，即1990年3月，经常德市一届人大常委会第十一次会议审议，原则通过了《常德市城区总体规划修编纲要》。1991年9月5日湖南省人民政府正式批准常德市总体规划方案。1996年2月召开了常德市国土局、建委、规划局、土木建筑学会等单位负责人和工程技术人员参加的常德市朗州北路、光荣路、育才路可行性研究论证会，形成的会议纪要指出：“光荣路是常德市总体规划中的区域支路”。当常德市规划管理处作出具体规划后，常德市政府审定同意了光荣路的拓宽建设规划方案。经核实，该房屋部分在规划的光荣路红线内。但拍卖公司未按《拍卖法》的有关规定向原告何某说明该拍卖标的以上情况。
上述事实有下列证据证明：
拍卖成交确认书、收款证据，常德市朗州路、光荣路、育才路可行性研究论证会会议纪要，房屋拍卖公告，装修费支出凭证，公证书，常德市市区总体规划图，庭审笔录等在卷佐证。

（四）判案理由
1.金翼拍卖公司事先知道拍卖房屋在常德市光荣路拓宽改造工程拆迁范围内，但在拍卖过程中未向竞买人说明这一实情。嗣后，当竞买人何某得知此房屋在城市规划拆迁红线之内，向拍卖公司提出质疑时，金翼拍卖公司继续隐瞒事实真相，没有按照《拍卖法》之规定，如实向竞买人说明拍卖标的瑕疵，违背了公平、诚实信用原则，拍卖成交无效。竞买人何某应退还房屋，金翼拍卖公司应返还价款并赔偿损失。
2.竞买人竟买房屋的目的是用于居住，而不是为了获得拆迁补偿。竞买人何某在不知隐情的情况下，作出了与其目的不相符的意思表示，不能达到预定之目的。竞买人何某与金翼拍卖公司拍卖成交是“行为人对行为内容有重大误解”的可撤销的民事行为。
3.常德市鼎城信用联社营业部为实现其债权，依据（1996）武经初字第255号判决书所确定的债权，向武陵区人民法院申请强制执行，拍卖邓某借款抵押的此标的物。营业部是拍卖委托人，本案处理结果与其有法律上的利害关系，应作为第三人参加诉讼，应收回标的物，返还房款并承担相应的赔偿责任。
4.原告何某在房屋产权未正式过户之前，便自行装修房屋，其损失应自行承担。原告何某其他诉讼请求的理由不充分，不予支持。

（五）定案结论
湖南省常德市武陵区人民法院依照《中华人民共和国民法通则》第五十八条第一款第（三）项、第六十一条第一款、第一百三十四条第一款第（四）项、（七）项，《中华人民共和国拍卖法》第四条、第十八条第二款、第六十一条一款之规定，判决如下：
1.被告拍卖公司返还给原告何某拍卖房屋价款121980元，第三人营业部将其中的93000元返还给拍卖公司。
2.被告拍卖公司赔偿原告何某返还拍卖标的物的价金的利息损失的80%；第三人营业部赔偿余下的20%（从收款之日起至返还之日止，按银行同期存款利率计算）。
3.拍卖的房屋产权由第三人营业部收回。
案件诉讼费5760元，由被告拍卖公司负担5184元，由原告何某负担586元。
本案宣判后，原、被告均未在法定上诉期限内提出上诉。第三人提出上诉后因故撤回上诉。

（六）解说
1.本案争执的焦点是拍卖物的“瑕疵”问题
被告拍卖公司认为：《拍卖法》中所指的“瑕疵”仅限于房屋的自身质量，不包括此拍卖房的外部环境；本案所争议的“瑕疵”，不属《拍卖法》规定的“应当向竞买人说明拍卖标的瑕疵”的范围。原告何某认为：拍卖公司负责人在拍卖前到城市规划部门看过城市规划图纸，事先知道此拍卖房在城市规划拆迁范围之内，但在拍卖过程中未向竞买人告知这一真情。这种真情的知晓直接影响竞买人竞买的决心及成交的价额。因为城市房屋的价值与房屋所处的地理位置及是否被拆除有直接关系，武陵区人民法院认定：拍卖公司隐瞒该房在城市规划拆迁范围内这一真情，亦属拍卖标的物“瑕疵”的内涵。这种认定符合实际，符合立法本意。本案处理后，取得了良好的社会效果。
2.如何确认拍卖委托人是正确处理本案的关键
营业部向人民法院申请执行，人民法院按照执行程序委托拍卖公司将抵押房屋进行拍卖，拍卖之款由营业部收取。人民法院是转代营业部之委托，不是法律意义上的委托人。本案处理结果与营业部有法律上的利害关系，拍卖此房的动议来自于营业部，营业部才是本案法律意义的委托人。武陵区人民法院追加营业部为本案无独立请求权的第三人参加诉讼是正确的。
（丁培德）