（一）首部

1.判决书字号
一审判决书：广西钦州市钦北区人民法院（1999）钦北经初字第321号。
二审判决书：广西钦州市中级人民法院（2000）钦经终字第41号。

2.案由：借款合同纠纷案。

3.诉讼双方
原告（被上诉人）：梁某，钦州市委组织部干部。
被告（上诉人）：钦州市地价评估事务所。
法定代表人：梁某1，主任。
被告（上诉人）：钦州市中正房地产评估有限公司。
法定代表人：石某，经理。
委托代理人：宁某，钦州市土地局干部。
委托代理人：将耀洲，钦州市法律事务中心法律工作者。
被告：黄某，农民。

4.审级：二审。

5.审判机关和审判组织
一审法院：广西钦州市钦北区人民法院。
合议庭组成人员：审判长：庞华义；审判员：黄昌登；代理审判员：冯怀泳。
二审法院：广西钦州市中级人民法院。
合议庭组成人员：审判长：梁元；代理审判员：陈成；代理审判员：黄兆文。

6.审结时间
一审审结时间：1999年12月30日。
二审审结时间：2000年6月15日。

（二）一审诉辩主张

1.原告诉称：1998年7月22日，被告黄某向其借款10万元，约定月利率为1%，期限为一年。同年8月10日，双方订立借款抵押合同书，约定用黄某自有房产作抵押。订立合同前，黄某委托钦州市地产咨询评估中心（即钦州市地价评估事务所、钦州市中正房地产评估有限公司，二审期间分立）对其房地产进行评估。但黄某只有100.4平方米的住宅用地，地产咨询评估中心却将该地产认定为已建三层半框架结构的房屋而做出错误评估，总面积为351.54平方米，多估了84 370元。原告认为，借款期满后，黄某拒绝还款，而钦州市地产咨询评估中心的错误评估行为损害了原告的合法权益，请求判令黄某还款，拍卖其住宅用地偿还借款；同时，被告钦州市地产咨询评估中心承担其错误评估房产价款部分的民事赔偿责任。

2.被告黄某辩称：我只借到原告8万元，而不是10万元，钱是黄某1（已故）使用，抵押之地是黄某1以我名义买的，我没见过这地，一切抵押均是黄某1办理，我不知情。应拍卖这块地偿还借款，我不应承担责任。

3.被告钦州市地价评估事务所、钦州市中正房地产评估有限公司辩称：虽然我中心接受黄某的委托对其房地产进行评估，但由于评估结果是黄某故意提供虚假情况下做出的，该评估行为及报告是无效的，由此产生的一切后果应由黄某个人承担。并且评估中心只对评估对象的价值负责，不负责评估对象的产权。同时，原告与黄某两次借款抵押合同及抵押登记中，原告均没有向抵押登记机关提交评估报告确认书，也没有采用评估确定的价格，表明评估结果并未得到原告和被告黄某的认可，对原告及黄某并不发生法律效力，且亦没有进行房产抵押登记。再次，评估报告明确其目的是用于向银行申请贷款，因而不适用于私人借贷。我评估中心评估过程中有失误，但这种失误与原告借款给黄某及黄某不能按期归还并无因果关系，因此评估中心不应承担还款责任。

（三）一审事实和证据
钦州市钦北区人民法院经审理查明：被告黄某在钦州市东风东路龙贡塘有一块面积为100.4平方米的住宅用地，未有任何建筑物。1998年1月，黄某称其上述地块已建有三层半楼房，并以此为抵押，与梁某订立借款抵押合同书，向梁借款75 000元，月息1%，期限1998年1月23日至7月23日止。合同签订前，黄某委托钦州市地产咨询评估中心（即地价评估事务所、中正房地产评估有限公司的前身）对其房地产进行评估，评估中心在未认真核实的情况下，做出了钦土综价（1998）011号房地产估价报告，确定占地100.4平方米，三层半底层框架结构，总建筑面积为351.54平方米，土地总价为75 631元，“房产”现值84 730元，合计160 001元，亦注明目的是“为委托估价以房地产向银行申请抵押贷款提供价格依据”。借款合同订立后，梁某与黄某到钦州市土地局办理了抵押登记，并提交了评估报告。借款到期后黄某还清了借款，同时立写借款合同，再借款10万元，月利率1%，期限自1998年7月22日至1999年7月22日止。继续用原房地产作抵押，注明地价值5万元，房产5万元，并续展了抵押登记。同时将借款日填为抵押登记日（8月10日）。7月22日，梁某付给黄某8万元，8月10日付2万元。到期后，黄某没有还款，梁某主张权利时发觉所抵押的房地产只是一块住宅用地，并无任何建筑物，遂起诉主张黄某偿还10万元本金及利息，并要求评估中心在评估不实的部分内承担赔偿责任。

（四）一审判案理由
梁某与黄某所订立的借款抵押合同合法有效，但抵押担保条款，因黄某隐瞒真实情况，存在欺诈行为，涉及房产抵押部分无效，梁某享有地产的抵押权。对造成原告损失，黄某应负主要过错责任。评估中心接受黄某委托，没有尽到足够义务，做出不实的评估报告，正是由于该报告，使原告及黄某顺利办理了16万元房地产的抵押登记。因此，评估中心对房产抵押无效负次要过错责任。由于黄某不能清偿债务，才有原告的损失，所以使其承担赔偿责任不具意义，因此，原告损失的赔偿责任应由负有过错责任的评估中心承担。评估中心虽不负有认定评估物产权的义务，但根据其报告，评估的地号是明确的，对象是特定的、惟一指向的，评估结果与特定对象不符合，因此是不实报告。评估中心认为报告没有得到梁某和黄某认可，评估报告的目的只适用向银行贷款，原告损失与其无关。但是，提交确认报告只是土地行政管理部门办理登记的一般要求，只要土管部门不作要求便办理了登记，当事人就不需提交，对此不存在过错。评估中心作为具有法定评估资格的专门机构，做出的评估结果是具有法律效力的，当事人有理由相信其真实性。评估报告虽载有目的在于委托人作为以房地产向银行申请抵押贷款的依据，但与评估中心的义务并无不当。根据（1995）147号《房地产估价师执业资格制度暂行规定》第二十六条规定：“由于房地产估价失误给当事人造成经济损失的，由所在单位承担赔偿责任。”因此，评估中心应在其失实评估的过错责任内承担民事赔偿责任。

（五）一审定案结论
钦州市钦北区人民法院根据《中华人民共和国民法通则》第八十四条、第一百零六条第二款、《中华人民共和国担保法》第五十三条、《中华人民共和国经济合同法》第四十条第二款第（一）项之规定，判决：
1.被告黄某应在本案判决生效之日起10日内偿还借款本金10万元及该款利息给原告梁某。
2.被告黄某在上述期限内未能清偿上述债务的，原告梁某有以被告黄某抵押的位于钦州市东风东路房地产折价或者以拍卖、变卖该地产所得价款优先受偿的权利。
3.折价或拍卖、变卖被告黄某所抵押的上述地产仍不足以清偿上述债权的部分，由被告钦州市地产咨询评估中心在84 370元的限额内向原告承担赔偿责任。

（六）二审情况

1.二审诉辩主张
上诉人诉称：房地产估价报告并不适用于梁与黄的借款合同，只适用于1998年1月23日的合同，同时，评估报告与梁某借钱给黄某到期无法收回并无因果关系，评估中心接受委托对黄某指定的房地产评估价值并没有失实，梁借钱是因为见到黄有屋而非看到评估报告。此外，原判对评估中心的责任认定既是次要过错责任，却又负担全部赔偿责任无法律依据。请求撤销原判，改判评估中心不负责任。
被上诉人梁某辩称：原判认定事实清楚，适用法律及判决正确，请求维持原判。

2.二审事实和证据
钦州市中级人民法院确认了一审查明的事实和证据。

3.二审判案理由
钦州市中级人民法院认为：梁某与黄某的借款行为，是合法有效的，梁某向黄某追偿欠款本金，应予支持，但对利息部分，其中2万元是8月10日所借，利息应从该日算起，黄某主张只收到6万元本金，并称钱为黄某1所借，但没有事实证据证明，本院不予支持。对抵押条款，由于黄某故意隐瞒事实，将空宅地指认为已建三层半主体的楼房作抵押，使梁某做出错误理解而同意抵押，并办理了抵押登记，因此，该抵押条款中的房产抵押部分无效，对此黄某应负主要过错责任。在评估过程中，由于评估中心没尽到认真核实义务，将宅基地认作为有三层半主体楼房而进行了评估，黄某持该评估报告与梁某订立借款抵押合同，使梁某相信该房屋的价值而办理了16万元的房地产抵押登记，因此，评估中心对房产部分承担次要过错责任。对梁某的债权有可能造成的损失部分，承担补充赔偿责任，在评估不实部分的84 370元范围内承担。

4.二审定案结论
钦州市中级人民法院根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条第一款第一项之规定，认为原判认定事实清楚，适用法律和处理正确，鉴于钦州市地产咨询评估中心在二审期间已分立为钦州市地价评估事务所和钦州市中正房地产评估有限公司，因此，评估中心的责任应由分立后的两单位承担。于2000年6月5日判决：
（1）驳回上诉，维持原判一、二项。
（2）变更第三项为折价或者拍卖、变卖黄某的上述地产仍不足以清偿原告梁某的上述债权部分，由钦州市地价评估事务所和钦州市中正房地产评估有限公司在84 370元的限额内向梁某承担赔偿责任。
上诉案件受理费及其他诉讼费4 620元，由上诉人负担。

（七）解说
本案争议的主要焦点是评估中心（评估事务所和中正房地产评估有限公司）该承担何种责任的问题。评估中心的评估报告是否评估失实，是否与梁某的借款抵押合同存在必然联系，是确认评估中心是否承担责任的依据。资产评估失实，应是评估机构对评估物的价值做出了不正确的估算，一般情况下，评估物的价值不可能估算得很准确，允许有一定的误差范围，即不能比其他同类物相关太大。此案中的评估具有一定的特殊性。如果单就估价失实方面考虑，评估中心对房地产做出的评估价格，并不能说明其价值失实，当时的评估对象是一幢三层半主体结构的房屋，按当时市价，并无不当。但评估中心在接受评估委托中，没有认真核实到黄某所持的土地证上的界至是否即为该幢房屋，尽管评估机构没有核实产权的义务，但其应具有核实评估物内容、界至的义务。根据其报告，所评估的房地产的地号是明确的，评估对象是特定的，估价报告的结果与特定对象不符，评估报告上的土地界至与黄某所持土地证号一样，梁某有理由相信这一报告的真实性。黄某持该份评估报告，客观上导致了梁某相信黄某的欺诈行为，而借款给黄某，导致了梁某的到期债权不能完全实现。这样评估报告与借款行为就有了一定的因果关系。因此，评估中心应负一定的过错责任。对其过错责任，仍应承担评估失实的责任，对评估失实的房产部分，就在该不实部分范围内承担赔偿责任。
（陈成）