（一）判决书字号
一审判决书：丹东市元宝区人民法院（2012）元民二初字第00227号民事判决书。
二审判决书：丹东市中级人民法院（2012）丹民一终字第00447号民事判决书。

（二）案由：房屋买卖合同纠纷。

（三）诉讼双方
原告刘某，女，1976年6月4日出生，汉族。
委托代理人翟学艺，系辽宁圣权律师事务所律师。
被告陈某，男，1976年8月22日出生，汉族。
委托代理人秦学慧，系辽宁兴元律师事务所律师。
委托代理人孙某，男，1953年5月24日出生，汉族。
被告沈某，男，1970年11月1日出生，汉族，无职业。

（四）审级：二审。

（五）审判机关和审判组织
一审法院：丹东市元宝区人民法院
合议庭组织人员：孙小圣、刘丹、韩玉晶。
二审法院：丹东市中级人民法院
合议庭组成人员：张春霞、沈白、黄宁。

（六）审结时间
一审审结时间：2012年8月24日。
二审审结时间：2012年10月24日。

（一）一审诉辩主张
原告刘某诉称，原告刘某与被告沈某系夫妻关系，2007年4月被告沈某取得一处房屋，坐落于X区XX单元X室。今年5月元宝区人民法院突然向被告沈某下发开庭传票，原告方知被告沈某与被告陈某于2008年9月16日签订房屋买卖合同。原告认为此房系原告与被告沈某的夫妻共同财产，属于夫妻共同共有财产，被告沈某无权擅自处分，其处分行为无效。该房是原告家中唯一住所，并且原告有两名未成年子女需要抚养，失去该房将导致家人及孩子流落街头。原告认为两名被告签订的房屋买卖合同无效，故诉至法院，要求确认被告陈某与被告沈某于2008年9月16日签订的房屋买卖合同无效。
被告陈某辩称，原告所述不属实，涉案房屋是原告丈夫即本案被告沈某施工抵顶的工程款，不是原告和被告沈某生活购置的房屋，因为沈某无法支付给工人工资，所以通过中间人任某找到陈某，将该房转让给陈某。原告户籍所在地是在东港市黑沟镇，被告陈某已经购买房屋3年半，在这段时间原告刘某和被告沈某均没有异议，原告和被告沈某看今年房价上涨，3月份强行撬门抢占该住房。因为原告称其不会写字，故在卖房协议上按手印，卖房款也是原告亲自收的，现在被告陈某另案起诉要求原告赔偿损失。根据相关法律规定，陈某属于善意购房人，请求法院查明事实，依法驳回原告的诉讼请求。
被告沈某辩称，卖房子的事实存在，同意原告的诉讼请求。

（二）一审事实和证据
丹东市元宝区人民法院经审理查明，原告刘某与被告沈某系夫妻关系，于2007年1月15日登记结婚。2006年被告沈某从案外人韩某处分包了由丹东鑫泰房地产开发有限公司开发建设的X小区的混凝土和砌砖等工程，该工程于当年结束，工程结算时尚欠被告沈某等人的人工费，经韩某协调后商定以涉案房产作价322088元抵顶人工费。2007年4月27日，被告沈某与丹东鑫泰房地产开发有限公司签订了商品房买卖合同，合同约定被告沈某购买江城大街372号X单元X号，建筑面积123.88平方米的商品房一处，单价为2600元，总价款为322088元，其中首付款为102088元，余款220000元办理按揭贷款。同年5月14日被告沈某在交通银行丹东银行营业部办理了《个人住房抵押贷款合同》，由丹东市房地产置业担保有限公司为其提供担保。5月21日，被告沈某取得了贷款22万元，交通银行为其出具借款凭证，其用该笔款项支付了工人工资。自2007年6月21日至2008年8月21日被告沈某按月偿还银行贷款。
2008年9月16日，被告沈某与被告陈某签订了房屋买卖合同，约定被告沈某将其所有的坐落于XX号楼X室的私产房屋出卖给被告陈某，房屋总价款为290000元，采取分期付款的方式：第一次以入户费的方式支付人民币5000元；第二次以定金的方式支付30000元；第三次，在签订本合同并进行公证，同时办理房屋产权委托公证之后支付40409元；剩余款项212933元，以被告陈某替被告沈某支付银行贷款的形式支付。同时约定：被告沈某自合同签订之日起一年内办理该房屋产权证明，并自产权证下发后全力配合被告陈某办理房屋产权过户及更名手续。合同签订后，被告陈某支付房款70409元，被告沈某为其出具收条。被告陈某自2008年9月份至2012年2月份按月往沈某名下的交通银行丹东分行的卡号为6X0银行卡里偿还房屋贷款，并且实际占有使用涉案房产。
2012年2月24日，被告沈某往xxxxxxxxxxx银行卡中打入1650元后将此卡作废，在交通银行丹东分行另行开具还款帐户，从3月起至今按月往卡号为xxxxxxxxxxx银行卡里偿还房屋贷款。2012年3月末，被告沈某私自将门锁打开进行装修后实际入住至今，并且将陈某的物品搬到防火通道暂放。
上述事实有下列证据证明：
（1）双方当事人的陈述；
（2）结婚证；
（3）商品房买卖合同、还本付息计划表、契税证、借款凭证、公证书、业主临时公约；
（4）房屋买卖合同、收条；
（5）户口本及出生证明；
（6）交通银行个人存款回单、票据；
（7）入住通知单及装修许可证；
（8）询问笔录；
（9）证人证言。

（三）一审判案理由
丹东市元宝区人民法院经审理认为：无效合同是指合同虽然已经成立，但因其违反了法律、行政法规的强制性规定和社会公共利益而无法律效力的合同。原告刘某以被告沈某擅自处分夫妻共同财产为由诉至法院，要求确认被告沈某与被告陈某于2008年9月16日签订的房屋买卖合同无效。首先，关于被告沈某是否擅自处分房产的问题。原告称其不知道涉案房产被沈某转让给被告陈某，但是在庭审中，被告陈某、证人任某及被告沈某均表示签订房屋买卖合同时原告在场，原告未提供任何证据证明在签订房屋买卖合同时其不在场，在举证期限内亦未向本院申请对合同上的指纹进行司法鉴定，故被告陈某完全有理由相信原告是知情且同意的。其次，关于涉案房屋是否属于夫妻共同财产的问题。被告沈某作为建筑工程主体的承包人和实际施工人，因案外人韩某欠其工程款无法支付，故以涉案房产作价抵顶工程款，所以该房产并非归其个人独有，其中还包括其雇佣的工人的人工费。由此可见，一系列的以房抵债、抵押套现、转让房产、支付工资等行为均属于被告沈某在建设工程过程中的经营活动，被告沈某处分该房产套现以偿付人工费并未侵害原告的利益，该房也不是为家庭生活而购置的住所，故无需经过原告的同意。从被告沈某与被告陈某于2008年9月16日所签订的房屋买卖合同中约定的付款方式中余款212933元与当日从交通银行查询的个人住房商业贷款还本付息计划表中贷款余额212933.63元的数额相一致，结合被告沈某为被告陈某出具的收条，再结合被告陈某从2008年9月份开始至2012年2月份按月偿还银行贷款并实际占有使用涉案房产的行为，可以认定涉案房屋买卖是两名被告的真实意思表示，该房屋买卖合同合法有效，受法律保护。综上，原告诉请确认二被告所签订的房屋买卖合同无效，适用排除规则后无法确认有合同无效之法定情形，故本院不予支持。

（四）一审定案结论
丹东市元宝区人民法院依照《中华人民共和国合同法》第五十二条之规定，作出如下判决：
驳回原告刘某的诉讼请求。

上诉人刘某诉称
（1）沈某擅自处分涉案房屋，上诉人对其出售房屋的行为不知情，不同意，也未在房屋买卖合同中签字及加盖手印加以确认。（2）涉案房屋属于夫妻共同财产，房屋不仅在夫妻关系存续期间取得，并在银行办理抵押贷款合同中也明确写明系夫妻共同共有，被上诉人在明知房屋为夫妻共同财产的情况下，单方与原审被告沈某交易，存在主观恶意。故原审判决认定事实及适用法律错误，应予改判。

被上诉人陈某辩称
上诉人的	陈述并不属实，房屋买卖的中间人任某系沈某多年的朋友，原审被告因急于给付工人工资才出售涉案房屋。出售房屋时上诉人在场并收取房款，由于房价上涨才提起诉讼。涉案房屋不属于夫妻共同财产，是沈某在施工中开发商抵顶债务的房屋。且陈某购买涉案已经四年，根据相关法律规定，涉案房屋应判归陈某所有。综上，上诉人的观点没有依据，应驳回上诉，维持原判。
原审被告沈某辩称
原审被告原来没有住房，涉案房屋是原审被告为了自己居住使用从开发商抵顶的房屋。