（一）首部

1.判决书字号
一审判决书：北京市朝阳区人民法院(2013)朝民初字第37530号判决书。
二审判决书：北京市第三中级人民法院（2014）三中民终字第04281号判决书。

2.案由：房屋买卖合同纠纷。

3.诉讼双方
原告（被上诉人）：郭某，女。
委托代理人：刘艳红，北京市中永律师事务所律师。
被告（被上诉人）：王某，男。
委托代理人：甄铁军，北京市广盛律师事务所律师。
第三人（上诉人）：王某2，女。
委托代理人：杨楚斌，北京市华鹏律师事务所律师。
王妲，北京市华鹏律师事务所律师。

4.审级：二审。

5.审判机关和审判组织
一审法院：北京市朝阳区人民法院。
独任审判：代理审判员 侯蓓丽
二审法院：北京市第二中级人民法院。
合议庭组成人员：审判长：张明；代理审判员：解学锋、王东军。

6.审结时间
一审审结时间：2014年1月22日。
二审审结时间：2014年5月29日。

（二）一审诉辩主张

1.原告（被上诉人）郭某诉称：
2011年8月30日上午，我与王某一起去朝阳区房屋管理局签订了《存量房屋买卖合同》（以下简称《合同》），约定我将北京市朝阳区管庄西里14号楼4层4单元402号房屋（以下简称涉案房屋）出售给王某，签订合同时王某2也在场。涉案房屋是我2004年以家庭为单位申请的经济适用房，2005年7月房子下来后产权登记在我名下，一直由王某居住至今。最初我卖房给王某是为了解决王某与王某2孩子的上学问题。为了避税，签订《合同》当日，我又与王某在我家签订了《存量房屋买卖合同补充协议》（以下简称《补充协议》），对购房款和支付时间作了补充约定，当时考虑到我爱人王世军是王某的哥哥，签订《补充协议》是自己家里的事情，就没有和王某2说。《合同》及《补充协议》签订后，王某没有给付我一分钱，但是我基于亲属关系于2011年8月30日当日就办理了房屋过户登记手续，将房屋过户到王某名下。但是，王某并没有按照双方约定的时间支付购房款，我也多次催促其付款，但其一直在国外，有时候回来。因为王某父母去世早，他和哥哥王世军关系很好，故我一直没有要求王某给付购房款。根据《补充协议》第三条的约定，我有权解除合同。我已于2013年7月20日通知王某解除买卖合同关系，《合同》自该通知到达对方时解除，故2013年8月1日《合同》及《补充协议》都已经解除了。对于解除合同一事，王某2应该是知晓的。既然合同解除，王某应该将涉案房屋返还给我，并配合我将涉案房屋过户登记在我的名下，但王某至今未协助我办理过户手续并将涉案房屋返还给我。为了维护我的合法权益，故诉至法院，请求法院判令被告：1、将涉案房屋返还给我；2、协助我办理涉案房屋产权变更登记手续，将涉案房屋过户登记在我的名下；3、支付我违约金84.7万元。

2.被告（被上诉人）王某辩称：
对于郭某所述涉案房屋买卖过程、签订《合同》及《补充协议》的事实均无异议。签订《补充协议》一事王某2是知道的。因为我没有能力负担购房款，涉案房屋是我和王某2共同居住。我是收到了郭某的解除合同通知，这是郭某单方通知我的，从合同条款层面上说郭某有权解除这个合同，如果其同意协商的话，我愿意支付房款继续履行合同。如果郭某不同意继续履行合同，我同意返还涉案房屋。如果郭某坚持要求返还房屋，我可以协助其办理过户登记手续，将房屋过户登记在她名下。对于违约金的诉讼请求，我认为按日千分之一的标准较高，希望法院适当调整降低。

3、第三人（上诉人）王某2述称：
我与王某系夫妻关系，郭某是王某的嫂子。涉案房屋是我与王某在夫妻关系存续期间从郭某处购买，是我和王某的夫妻共同财产。我参与了签订《合同》、办理过户手续的全过程。王某曾告知我，其与郭某早已结清房款，因所购涉案房屋系经济适用房，过户前我还根据规定补缴了土地差价款。在我们缴纳了相关税费后，涉案房屋过户到了王某名下。2013年8月29日，王某一再要求离婚，为了防止王某擅自处理涉案房屋，我起诉要求确认涉案房屋为我与王某共同所有。在该案的审理过程中，王某拿出一份其与郭某于2011年8月30日签署的《补充协议》及解除合同通知书，并告知我郭某起诉，即本案。我认为，《补充协议》系王某为了应付前案诉讼，伙同郭某恶意串通所炮制，我没有见过也从未听说过王某与郭某签订《补充协议》一事，该份补充协议与《合同》及履约事实完全不符。郭某应当知道，售房时虽然只与王某一人签订合同，但王某的行为系夫妻的共同行为，故《补充协议》应当由我和王某二人共同签署。从《补充协议》用纸和签字笔迹的新鲜程度看，明显不是在落款日期所为。郭某的解除合同通知书中称王某未付一分钱房款，不仅不符合事实，也有违常理。郭某是在帮助王某转移夫妻共同财产。我认为《补充协议》应当认定为无效，郭某的诉讼请求没有事实和法律依据，应予驳回。我作为独立请求权第三人，请求法院依法判令：1、确认郭某与王某签订的《补充协议》无效；2、驳回郭某的全部诉讼请求。

（三）一审事实和证据
北京市朝阳区人民法院经公开审理查明：关于《合同》及《补充协议》的签订情况。2011年8月30日，郭某与王某签订《合同》，约定由王某购买郭某名下的涉案房屋，房屋建筑面积为112.82平方米，该房屋为经政府批准统一建设，向社会公开发售的经济适用房（郭某购买该房屋的签约日期为2004年2月25日，取得契税完税凭证或房屋所有权证日期为2006年8月15日），房屋成交价格为489 413元，双方对于付款、房屋交付、违约责任等条款未作出约定。郭某（出卖人）提交了其与王某（买受人）于2011年8月30日签订的《补充协议》一份，约定：涉案房屋实际成交价格为180万元及购房款的支付方式，即该房屋办理过户手续并登记在买受人名下之日起30天内，支付购房款50万元，2011年12月31日之前支付购房款50万元，2012年12月31日前支付购房款50万元，2013年6月30日之前支付剩余购房款30万元；买受人逾期支付购房款，应按应付款的日千分之一向出卖人支付违约金。买受人于2013年6月30日前若未足额支付全部购房款，则出卖人有权单方解除房屋买卖合同，并有权要求买受人按购房款总额的千分之一自本补充协议签订之日按日向出卖人支付违约金；因第三条原因造成房屋买卖合同解除的，买受人应在出卖人要求的期限内将该房屋返还出卖人，并配合出卖人办理该房屋的变更登记手续，由此产生的税费都由买受人承担。房屋买卖合同解除且该房屋登记在出卖人名下后，如买受人已经支付了部分购房款，则出卖人应在该房屋变更登记在出卖人名下后10日内将收取的购房款无息返还买受人。本《补充协议》是《合同》的有效组成部分，具有相同的法律效力，与《合同》不一致的，以本补充协议为准，本《补充协议》未约定的按《合同》执行。王某2对《补充协议》的真实性不予认可。
关于《合同》及《补充协议》的履行与解除。2011年8月30日，郭某将涉案房屋过户至王某名下。经询，郭某、王某均称《合同》与《补充协议》签订后，除了交纳土地出让金、办理房屋过户税费等，王某未给付任何购房款。王某2称，王某曾告知其已将购房款付清，但未提交相关证据。郭某称《合同》及《补充协议》已经解除，并提交了其于2013年7月20日发给王某的《解除买卖合同通知书》，并要求王某于2013年8月20日之前将涉案房屋返还给原告，并配合原告办理涉案房屋的变更登记手续，将涉案房屋过户至原告名下。王某表示其于2013年8月1日收到了《解除买卖合同通知书》，认可《合同》及《补充协议》于该日解除。但王某2对《解除买卖合同通知书》的真实性不予认可，并提交了其与王某的转账明细，证明王某具有给付购房款的能力，但未能提交王某给付房款的证据。
关于涉案房屋过户的真实目的。经询，郭某称2005年王某还是单身，其申请下来涉案房屋后就借给王某居住，当时同意将涉案房屋过户给王某是为了解决王某与王某2孩子的上学问题，并没有真正想把涉案房屋出售给王某，签订《合同》及《补充协议》的目的是办理过户，并提交了《北京市朝阳区第二实验小学2013年适龄儿童入学登记通知》，证明如果不将涉案房屋过户到王某名下，王某与王某2的孩子就无法在该学校上学。《北京市朝阳区第二实验小学2013年适龄儿童入学登记通知》中关于"办理登记时所需材料"第3条要求提交"家庭实际居住地证明（房屋产权证或购房合同及发票）原件及复印件。"王某亦认可郭某所述的上述事实。经查，王某与王某2之子王冠翔现就读于北京市朝阳区第二实验小学。王某2对于郭某与王某所述均不予认可。
另，王某与王某2于2006年7月7日登记结婚，婚后其二人一直在涉案房屋中居住。
上述事实有下列证据证明：
1. 《存量房屋买卖合同》；
2. 《存量房屋买卖合同补充协议》；
3. 《北京市朝阳区第二实验小学2013年适龄儿童入学登记通知》；
4. 《房屋所有权证》。

（四）一审判案理由
北京市朝阳区人民法院经审理认为：买卖合同是出卖人转移标的物的所有权于买受人，买受人支付价款的合同。合同当事人之间的真实意思表示是合同有效的一般构成要件。合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还。
本案中，郭某与王某签订《合同》后，在王某未支付任何购房款的情况下，就将涉案房屋过户至王某名下，虽然郭某与王某于过户后签订《补充协议》，但在起诉前郭某一直没有向王某主张过购房款，也未要求王某搬出涉案房屋，有违房屋买卖的一般交易习惯，同时，根据郭某与王某所述，郭某将涉案房屋过户至王某名下是为了解决王某与王某2子女的上学问题，而非要将涉案房屋出售给王某。结合王某与王某2孩子的就学情况及王某在涉案房屋中长期居住的事实来看，买卖涉案房屋并非郭某与王某签订《合同》及《补充协议》的真实目的，双方签订《合同》及《补充协议》的真实目的是要将涉案房屋过户至王某名下，故郭某与王某签订的《合同》及《补充协议》因不具备合同有效的基本构成要件，当属无效，故王某应当将涉案房屋返还给郭某，并协助郭某将涉案房屋过户至其名下。虽然王某2称王某已将购房款全部付清，但其未能提交相关证据予以证明，本院对其述称意见不予采信。关于郭某主张的违约金，因双方签订《合同》及《补充协议》是为了过户需要，并没有真实买卖意思表示，故对于违约金本院不予支持。因本院判决王某将涉案房屋返还给郭某，故对于王某2要求驳回郭某全部诉讼请求的诉请，本院不予支持。

（五）一审定案结论
北京市朝阳区人民法院依照《中华人民共和国民法通则》第五十五条、《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条、第一百三十条之规定，作出如下判决：
1. 原告郭某与被告王某就北京市朝阳区管庄西里14号楼4层4单元402号房屋于二〇一一年八月三十日签订的《存量房屋买卖合同》及《存量房屋买卖合同补充协议》无效；
2. 被告王某于本判决生效之日起七日内将位于北京市朝阳区管庄西里14号楼4层4单元402号房屋返还给原告郭某，并协助原告郭某办理北京市朝阳区管庄西里14号楼4层4单元402号房屋的权属转移登记手续，将该房屋产权转移登记至原告郭某名下；
3. 驳回原告郭某的其他诉讼请求；
4. 驳回第三人王某2的其他诉讼请求。
案件受理费12 635元，由被告王某负担（于本判决生效之日起七日内直接给付原告郭某12 600元、第三人王某235元）。

（六）二审情况

1.二审诉辩主张
上诉人（原审第三人）王某2上诉请求：撤销原审判决第一项中《存量房屋买卖合同》无效的判决内容，同意判决《存量房屋买卖合同补充协议》无效的内容，撤销原审判决第二、四项。改判驳回郭某在原审的全部诉讼请求。上诉理由：原审对当事人为签订合同所做的准备工作和签订情况，以及补充协议与合同之间的矛盾，均视而不见，有意回避。没有任何证据证明房屋过户的真实目的为王冠翔上学。原审判决有意混淆了合同履行与合同效力的本质区别，曲解了当事人的合同目的。原审认定郭某一直没有向王某主张购房款错误，原审认定事实不清。在合同主要义务已经履行且当事人均主张有效的情况下，原审强行否认合同的效力，于法相悖。既然认定合同无效，则在未向当事人释明或郭某未变更诉讼请求的情况下，应依法驳回起诉，而不是判决无效、返还房屋。原审在程序上明显不当。恳请二审法院纠正错误。
被上诉人（原审原告）郭某认为双方签订480 000元的买卖合同非当事人的真实意思，该合同也未实际履行。签订买卖合同主要是为了解决王某2孩子上学，原审有权确认合同无效。原审判决法律依据充分，同意该份判决的结果，不同意王某2的上诉请求。
被上诉人（原审被告）王某认为购买房屋确实是真实意思表示。同意原审判决，该合同应认定无效。但未提起上诉，不同意王某2的上诉请求。

2.二审事实和证据
王某2对原审查明部分中补充协议未明确签订时间有异议，并认为入学通知不能作为证据被采信。对原审的其他查明部分均认可。郭某、王某对原审法院认定的事实无争议，且本院查明的事实与原审法院认定的事实相同，故本院对原审法院认定的事实予以确认。

3.二审判案理由
北京市第二中级人民法院经审理认为：郭某与王某签订《买卖合同》并办理过户手续后，王某至今未支付任何购房款，结合王某自2005年开始到本案诉讼中仍然无偿居住使用涉案房屋的事实，说明郭某与王某之间的买卖关系有违房屋买卖的一般交易习惯，不是真实交易。郭某与王某有姻亲关系，王某与王某2居住涉案房屋理解为借住的性质应更为贴切。据此进一步说明《补充协议》的真实目的也不是为了履行《买卖合同》，为涉案房屋的真实交易而签订。根据郭某提交的证据，上述合同签订的目的与王某、王某2之子就读于北京市朝阳区第二实验小学不无关系。根据法律规定，法院可依职权确认合同效力，故原审法院确认《买卖合同》、《补偿协议》无效的处理正确。合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还。故王某应当将涉案房屋返还给郭某，并协助郭某将涉案房屋过户至其名下。关于违约金的处理原审处理妥当。王某2关于支付购房款的意见，未提交相关证据，本院对其上诉意见及上诉请求不予支持。综上所述，原审法院判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。

4.二审定案结论
北京市第二中级人民法院依据依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第(一)项之规定，作出如下判决：
驳回上诉，维持原判。
一审案件受理费12 635元，由王某负担（于本判决生效之日起七日内直接给付郭某12 600元、王某235元）。
二审案件受理费70元，由王某2负担（已交纳）。

（七）解说
本案争议的焦点在于违反房屋买卖一般交易习惯的房屋买卖合同效力如何认定？ 在房屋买卖合同纠纷中，如何运用一般交易习惯来审查合同的效力？
合同效力是房屋买卖合同案件审理中首先要审查的内容。根据《民法通则》和《合同法》的规定，合同的有效要件应当包括：行为人具有相应的民事行为能力、意思表示真实、不违反法律或者社会公共利益。房屋买卖合同性质上属于买卖合同的一种，系双方采取要约、承诺的方式即可订立，出卖人转移房屋的所有权于买受人，买受人支付价款的合同。房屋买卖合同是卖方转移房屋所有权的合同。卖方不仅要将房屋交付给买方，而且要将房屋的所有权转移给买方。房屋买卖合同是支付价款的合同，并且价款是取得房屋所有权的对价。在房屋买卖合同中，买房人与卖房人互为给付，双方都享有一定的权利，负有相应的义务。在房屋买卖合同纠纷案件审理中，存在名为房屋买卖法律关系，实为其他法律关系的情形，法院对此在审理中需要对真实的法律关系予以审查判断，这就需要从一般交易习惯的角度进行审查。
根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释》（二）第7条的规定，交易习惯是指不违反法律、行政法规强制性规定，在交易行为当地或者某一领域、某一行业通常采用并为交易双方订立合同时所知道或者应当知道的做法，或者当事人双方经常使用的习惯做法。需要运用房屋买卖一般交易习惯审查的房屋买卖合同一般体现为以下四个特点：一是出卖人往往出于非真实交易的目的，将房产登记在亲朋好友名下；二是出卖人与买受人之间未签订书面房屋买卖合同或签订的房屋买卖合同对双方权利义务约定的条款较为简单；三是出卖人与买受人之间只是办理房屋所有权转移登记，并不存在支付全部购房价款、交付房屋等其他实际交易行为；四是合同名为房屋买卖合同，实为其他法律关系，如房屋买受人借用房屋出卖人的房屋办理完产权转移登记手续后，用于办理子女入园入托手续，或者房屋出卖人将房屋过户给亲戚朋友后，通过规避国家保障房相关政策来获取保障房屋。
审理此类案件需要从以下几个方面进行审查：一是关于出资情况，就初始举证责任而言，购房出资人要否定登记产权人的权利，需要证明双方之间对房屋产权的归属已有约定，登记产权人仅被"借名"等事实。在没有直接证据证明双方之间是借名登记时，应当从房屋买卖关系的认定因素进行综合判断，不能仅根据单一因素而推翻登记产权人的物权。二是关于房屋的使用情况，从使用时间方面来看，包括有偿使用和无偿使用房屋，如租用、借用等，如果是无偿使用房屋，还应当审查使用房屋的时间是否有违房屋买卖合同一般交易习惯。
（侯蓓丽）