（一）首部

1.判决书字号
一审判决书：海南省儋州市人民法院（1998）儋法民二初字第66号。
二审判决书：海南省海南中级人民法院（1998）海南民二初字第204号。

2.案由：房屋侵权纠纷。

3.诉讼双方
原告（被上诉人）：海南省儋州市对外贸易局。
法定代表人：谭某，副局长。
原告（被上诉人）：羊某，男，1972年出生，汉族，海南省儋州市对外贸易局干部。
诉讼代理人（一、二审）：何某，男，汉族，海南省儋州市直属机关事务管理局干部。
被告（上诉人）：薛某，男，1939年生，汉族，海南省儋州市对外信托投资总公司退休干部。
诉讼代理人（一审）：吕某，男，39岁，住儋州市那大先锋路四街41号。
诉讼代理人（一、二审）：薛某1，男，28岁，海口市外经委职员，系被告之子。

4.审级：二审。

5.审判机关和审判组织
一审法院：海南省儋州市人民法院。
独任审判员：审判员：林淑芳。
二审法院：海南省海南中级人民法院。
合议庭组成人员：审判长：林树平；审判员：曹显冠；代理审判员：李雪茹。

6.审结时间
一审审结时间：1998年10月20日。
二审审结时间：1998年12月4日。

（二）一审诉辩主张

1.原告海南省儋州市对外贸易局及羊某共同诉称：儋州市原市委大院17幢103房经儋州市政府确权给原告儋州市对外贸易局后，对外贸易局将该房出售给本单位干部羊某。羊某已办理了房产证。原告曾多次书面、口头通知现仍居住在该房的被告薛某搬出该房，但被告拒不搬出。请求判令被告薛某搬离该房并缴纳1996年以来的房租。

2.被告薛某辩称：原告儋州市对外贸易局擅自向市政府办公室确权的行为是非法的，况且其已居住该房达15年。根据《儋州市出售公有住房暂行办法》的有关规定，应有权申请购买该房。原告的诉讼请求没有事实和法律依据，请求法院依法驳回。

（三）一审事实和证据
儋州市人民法院经公开审理查明：位于儋州市原市委大院17幢103号房屋的土地是原儋县人民政府无偿划拨给儋县外经委（现儋州市对外贸易局，下称外贸局）兴建宿舍楼的。建房时外经委与儋州市信托投资总公司（下称信托公司）是一套人马两个牌子。信托公司投资部分资金。1984年楼房建好后，被告薛某作为当时外经委的干部分到17幢103号房，同年薛某调离外经委，到信托公司任职。外贸局与信托公司人员分开后，两单位对包括103号房在内的6套住房的权属有过争议。后经法院裁决及作出司法建议，外贸局与信托公司双方到市政府协商。经市政府研究，市政府办公室于1984年4月28日作出儋府办函（98）4号文件，将包括103号房在内的6套住房确权给外贸局。1998年7月31日办理房产证。尔后，外贸局又将103号房作为房改房出售给本单位职工羊某。羊某办理了单位占40%产权、职工占60%产权的房屋产证权。外贸局曾多次书面通知薛某搬房，薛某以该房产权不明确，其居住该房达15年之久，有权申请购买为由拒不搬出。两原告遂于1998年9月16日以薛某侵权为由向法院起诉。
以上事实有下列证据证实：
1.原、被告双方的陈述。
2.（97）海南民二终字第199号裁定书。
3.1998年4月28日儋府办函（98）4号文件。
4.儋州市外贸局占40%产权、羊某占60%产权的房屋产权证书。
5.儋州市外贸局1998年6月9日和7月8日给薛某的通知书及薛某1998年7月1日和8月1日给儋州市外贸局的情况反映材料。

（四）一审判案理由
海南省儋州市人民法院认为：位于儋州市原市委大院17幢103号房的产权已明确，其权属外贸局。外贸局为解决本单位职工的住房问题，根据本市的住房改革制度规定，将权属本单位的房屋出售给本单位职工羊某，合法合理，本院予以支持。被告虽已居住该房达15年，但其不属产权单位的干部职工，其虽有申请购房的权利，但权利的实现与否，取决于产权单位。故其无权购买争执之房屋，住房问题应由其所在单位解决。另，原告儋州市外贸局诉请被告缴纳1996年以来的房屋租金，由于该房屋至1998年4月才确权，此前被告居住在争执之房屋并无过错。因此，原告儋州市外贸局的房屋租金请求理由不足，本院不予支持。

（五）一审定案结论
海南省儋州市人民法院依照《中华人民共和国民法通则》第七十一条、第一百三十四条第一款第（一）项之规定，判决如下：
1.被告薛某应立即停止侵害，搬出争执之儋州市原市委大院17幢103号房。限本判决生效之日起两个月内迁出。
2.驳回原告的其他诉讼请求。
案件受理费119元，由被告薛某负担。

（六）二审情况

1.二审诉辩主张
（1）上诉人薛某诉称：原审认定事实不清，争执之房权属不明，其作为原住户应有购买该房的优先权，请求撤销原判，驳回被上诉人起诉。
（2）被上诉人儋州市外贸局及羊某辩称：一审判决正确，请求维持。

2.二审事实和证据
海南省海南中级人民法院经审理查明：一审认定事实清楚，证据确凿充分。

3.二审判案理由
海南省海南中级人民法院认为：位于原儋州市委大院的17幢103房，于1998年4月28日儋府办4号函确权并于同年5月5日取得该房产权证后，其权属应归外贸局。但是，自该房1984年建成后直至1998年确权前，该房产权并未明确。上诉人薛某经组织分配，在此期间居住该房并无过错，没有侵犯儋州市外贸局的权利；儋州市外贸局取得该房后，对不是本单位职工的薛某，可通知其搬房。但如要出售该房，根据1988年2月25日国务院办公厅《关于转发国务院住房制度改革领导小组鼓励职工购买公有旧住房意见的通知》第二条第九项“出售旧房时，原住户有优先购买权”的规定及1993年12月10日《儋州市出售公有住房暂行办法》第四条第二项“公房原住户……有优先购买权”之规定，该旧房原住户薛某应享有购买该公房的优先权。儋州市外贸局在薛某已主张权利后仍将该房出售给被上诉人羊某，剥夺了薛某的优先购买权，其行为违反了国家房改政策的规定。因此，儋州市外贸局的房屋买卖行为无效而羊某未合法地取得该房的产权，薛某居住该房并未侵犯羊某的权利。综上所述，上诉人薛某上诉有理，本院予以支持。被上诉人儋州市外贸局及羊某起诉无理，本院不予保护。原审法院认定事实清楚，但适用法律错误。

4.二审定案结论
海南省海南中级人民法院依照《中华人民共和国民法通则》第五条、第六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条第二款之规定，判决如下：
（1）撤销儋州市人民法院（1998）儋州法民二初字第66号民事判决。
（2）驳回儋州市外贸局及羊某的诉讼请求。
一、二审案件受理费共计238元，由被上诉人儋州市外贸局及羊某各负担119元。

（七）解说
本案系一起较特殊的新类型房屋侵权纠纷案件，要处理好本案应解决以下三个问题。
1.适用法律问题
本案涉及到住房制度改革。这是近年来出现的新问题。对于这类纠纷的处理我国民法上无明确依据，因此一般应适用住房制度改革政策及参照民法原理来处理。一审法院没有适用有关的房改政策，造成适用法律上的错误。
2.薛某是否享有购房优先权问题
薛某原为儋州市外经委（现儋州市外贸局前身）干部，后调儋州市信托投资公司任职，直至1998年退休。1988年国务院发布的《关于全国城镇分期分批推行住房制度改革的实施方案》规定，公有住房的主要出售对象是党政机关、部队、事业单位、人民团体以及全民、集体企业中执行国家统一规定的工资制度的在职干部、职工或离退休干部职工中的现住户。据此，薛某属于房改出售对象。况且，自1984年讼争房屋建好后，薛某即经组织分配居住该房至今。根据1988年2月国务院住房制度改革小组发布的《关于鼓励职工购买旧住房的意见》第九项“出售旧房时，原住户有优先购买权”的规定，薛某作为旧公房的原住户，应享有购买该房的优先权。对此，一、二审法院的认定是一致的。
3.薛某的优先购买权能否对抗儋州市外贸局的处分权，这是本案的焦点问题。一、二审法院对此问题的理解不一而导致了相反的判决结果
根据我国的民法原理，房屋的优先购买权是指在房屋出售时，该房的共有人、承租人、承典人所具有的优先于他人购买的权利。这种优先权，对房屋所有人的处分权是一种限制。优先购买权的原则目的在于既保护房主的合法处分权，又充分考虑到共有人、承租人等的居住、使用、管理的方便及需要。国务院有关房改政策中“原住户有优先购买权”规定即是这一原则的体现。因此，本案中薛某的优先购买权对儋州市外贸局的处分权是一种限制权。一审法院在认定薛某具有优先购买权的同时却把这种权能的实现归结于儋州市外贸局的处分权，是对优先购买权的一种误解。根据我国民法原理，房屋所有人在出售房屋时，无故剥夺共有人、承租人等对该房的优先购买权的，应认定出售房屋的行为无效。因此，二审法院认定儋州市外贸局与羊某的房屋买卖行为无效是正确的。
（李雪茹）